（2017）豫0411民初4347号
裁判日期: 2017-10-27
公开日期: 2017-11-17
案件名称
平顶山市盛泰物业服务有限公司与李军业物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
平顶山市湛河区人民法院
所属地区
平顶山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
平顶山市盛泰物业服务有限公司,李军业
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十二条
全文
河南省平顶山市湛河区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0411民初4347号原告：平顶山市盛泰物业服务有限公司。法定代表人：牛曼曼，总经理。被告：李军业，男，1986年10月6日出生。原告平顶山市盛泰物业服务有限公司（以下简称盛泰物业公司）与李军业物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。盛泰物业公司的法定代表人牛曼曼及李军业到庭参加诉讼。本案现已审理终结。盛泰物业公司向本院提出诉讼请求：判令1、李军业支付物业及垃圾处理费3465元；2、违约金7697元，并负担诉讼费。事实与理由：盛泰物业公司系山水华庭小区物业管理机构，李军业系业主。2012年7月5日双方签订了物业管理服务协议，约定了双方权利义务，物业服务费收取等事项。其中约定，从交房之日起盛泰物业公司按照物业收费许可证所核定的收费标准，房屋面积收取费用。如逾期每日收取日3‰违约金。李军业拖欠2014年、2015年全年至2016年11个月共计35个月物业费和垃圾处理费。经书面、电话、短信及上门催要不交纳，故提起诉讼。李军业辩称，盛泰物业公司与李军业之间无签订物业服务协议，不应支付物业服务费，不应向盛泰物业公司交纳物业服务费，另一原因是房屋墙体多出裂缝、阳台漏水、墙体渗水等质量问题，多次向盛泰物业公司反映未得到维修。经向平顶山市房管局、经济适用房管理办公室反映他们的意见是将房屋质量问题整改后，再协商交纳物业费问题。另外物业服务质量存在问题，盛泰物业公司更不应收取违约金。盛泰物业公司为支持其诉讼请求提交证据有：1、物业服务协议1份，2、物业服务收费申报（备案）表1份，3、关于征收城市生活垃圾处理费通知一份。经质证，李军业对证据1有异议，认为不是其本人签订，但经核实该协议系李军业委托其朋友所签。故本院对以上证据予以采信。李军业提供了河南天河建设工程有限公司对山水华庭13号楼内外墙面裂缝处理方案，13号楼住户对13号楼存在质量问题向有关领导部门反映情况的联名信及书面请求，经质证盛泰物业公司对此无异议，本院予以确认。根据当事人的陈述及审查确的证据，本院认定事实如下：盛泰物业公司系山水华庭经济适用房住宅小区东西小区的前期物业服务管理公司，李军业系东区业主。2012年7月5日，李军业委托其朋友与盛泰物业公司签订物业管理服务协议接收了房屋，就双方的权利义务进行了约定。关于物业管理服务费用双方约定：1、物业收费根据物业收费许可证所核定的收费标准每月每平方米1.06元，以购房面积收取物业管理费，从交房之日起计算。每年12月份、6月份分别交纳上半年及下半年物业服务费。逾期交纳自逾期之日向盛泰公司支付应交费用日3‰的违约金。按照平顶山市物价局、平顶山市财政局平价费（2005）145号，关于征收城市生活垃圾处理费的通知，每户每月应交生活垃圾处理费5元。李军业住东区13号楼东3单元6楼东南户，房屋面积88.68㎡。经核算，李军业应每月缴纳物业服务费94元及生活垃圾处理费5元，共计99元。李军业的住房因墙体裂缝造成墙体渗水、漏水等质量问题经多次向盛泰物业公司、房管部门反映未得到彻底修复原因，不再交纳2014年、2015年及2016年11个月的物业服务费及生活垃圾处理费。现盛泰物业公司对业主拖欠物业服务费及生活垃圾处理费提起诉讼。本院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人应按合同约定全面履行合同义务。未按合同约定履行，违约方应承担违约责任。本案盛泰物业公司作为前期物业管理者与山水华庭业主李军业所签订的物业管理服务协议合法有效。协议签订生效后盛泰物业公司依照协议约定，根据政府部门的批准文件，结合李军业住宅的房楼类别、面积，确定了李军业每月应交纳的物业费99元，盛泰物业公司提供了物业服务。2014年后，李军业以其房屋存在质量存在问题等为由，不再交纳物业服务费，无合同依据和法律依据。李军业对其房屋存在质量问题给其造成的损害可依法寻求保护。在经过催告后盛泰物业公司现提起诉讼，要求李军业交纳2014年、2015年全年、2016年11个月的物业服务费3290元及生活垃圾处理费175元。本院予以确认。但盛泰物业在山水华庭东区服务中存在一定的服务缺陷，按照对等及公平原则，以上李军业应交纳的3290元物业服务费应予减少，本院酌定为3290元×80%=2632元。李军业共计应交纳费用为2632元＋175元=2807元。对盛泰物业公司主张的违约金，盛泰物业公司在服务中也存在违约行为，故对此不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下:一、李军业于本判决生效后三日内向平顶山市盛泰物业��务有限公司交纳物业服务费及生活垃圾处理费2807元。二、驳回平顶山市盛泰物业服务有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费39.5元，由李军业负担。本判决为终审判决。审判员 刘 威二〇一七年十月二十七日书记员 陶家炜附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不���行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仍以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执���人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 来自