（2017）鲁08民终4549号
裁判日期: 2017-10-27
公开日期: 2018-02-27
案件名称
山东金泰华房地产有限公司、田某房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省济宁市中级人民法院
所属地区
山东省济宁市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
山东金泰华房地产有限公司,田某,武某某
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁08民终4549号上诉人（原审被告）山东金泰华房地产有限公司，住所地鱼台县王鲁镇政府门西。法定代表人高山，总经理。委托代理人（特别授权）宋克刚、李阳，山东德亿律师事务所律师，特别授权。被上诉人（原审原告）田某，男,1986年3月8日出生，汉族，住鱼台县。被上诉人（原审原告）武某某，女,1987年3月1日出生，汉族，住鱼台县。上诉人山东金泰华房地产有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服鱼台县人民法院（2017）鲁0827民初936号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人山东金泰华房地产有限公司（以下简称金泰华）的上诉请求：1、请求请求二审法院依法撤销(2017)鲁0827民初936号民事判决书发回重审,或依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。2、本案一二审诉讼费用由被上诉人承担。一、一审法院认定事实有误。一审中,一审法院函询了鱼台县当地的土地部门,土地部门回函称上诉人开发建设的涉案小区未提交相关首次登记的资料,而且土地存在超容积率的问题。首先,涉案小区已经经过规划部门的综合验收并验收合格,至于是否存在超容积率问题应是规划部门的职责所在,土地部门直接回复没有事实依据;其次,即使涉案小区真的存在超容积率的问题,在涉案小区规划验收合格的情况下如果上诉人不提交相关的办理首次登记的材料相关职能部门也不可能清楚是否存在超容积率这一情况。从这一点来看上诉人已然提交过办理首次登记的材料。一审法院根据土地部门回函的内容,武断的认为上诉人从未提交过相关材料属认定事实有误。另外,一审法院单纯的就上诉人是否提交首次登记的材料向相关职能部门进行了函询,却对不动产登记办理的相关规定和相关程序是否完善置之不理。这种单方面调查的行为也是对事实认定的错误。事实上,上诉人进行初始登记的时间正在国家贯彻不动产登记的时间,从国家政策确定后鱼台县相关职能部门一直到2016年的11月才开始相关的登记工作受理,但对一些规定外的情况仍然没有相应的应对政策。具体到本案,上诉人在2016年12月1日申请实测报告时即向不动产登记部门提交了申报初始登记的相关材料,不动产登记部门以涉案小区存在超容积率的问题而拒绝为上诉人办理首次登记,拒绝的原因是因为不动产登记部门尚未对存在超容积率的情况如何处理具有明确的办理规定和办理程序。而且时至今日针对超容积率的问题仍然没有具体的操作规程,致使涉案小区的不动产登记一拖再拖。但一审法院对这一问题却没有对任何部门进行函询和调查。基于以上情况，上诉人实际上已在合同约定的时间内履行了合同约定的提交首次登记材料的义务，是鱼台县相关职能部门无法处理导致了看似上诉人违约的情况。综上，请二审法院查明事实，依法裁决。被上诉人田某、武某某没有提交书面答辩状。被上诉人田某、武某某向一审法院起诉请求：1.判令被告为原告办理所购房产的不动产登记；2.判令被告支付违约金4399.93元。一审法院查明：2011年9月20日，被告以出让方式取得位于鱼台县北环路南、湖凌四路西，使用权面积为33285.8平方米土地使用权，用途为商服、住宅。2013年10月24日，被告取得金泰华城小区1-6号楼的施工许可，2014年4月4日取得销售许可，总建筑面积93155.1平方米。2015年11月11日，原被告签订《商品房买卖合同》。合同约定：原告购买被告建设的金泰华城小区2号楼1单元1901号房，建筑面积144.26平方米，单价3050元，总金额439993元；买受人以银行按揭付款的，首付款139993元，商业贷款300000元；买受人逾期付款15日之内的，按日支付逾期应付款万分之二的违约金，逾期超过15日后，买受人按日支付逾期应付款万分之三的违约金；出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的房屋交付；因买受人原因未按约定付清房款的，出卖人将不予通知其办理房屋交接手续，出卖人的交付期限延后至买受人付清房款日；出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。原告2015年11月10日交定金10000元，交房款129993元，2016年1月3日交房款300000元，共计交房款439993元。2016年1月13日，被告通知原告入住。该小区2015年12月25日、2015年12月26日进行竣工验收，2016年7月21日消防验收，2016年11月28日备案。2016年12月1日，被告委托鱼台县诚建房地产评估测绘有限公司进行了测量，目前尚未办理不动产首次登记。一审法院认为：被告在其开发的商品房取得销售权后与原告签订的《济宁市商品房买卖合同》为有效合同，约定的条款，双方应当遵守和履行。关于原告主张被告为其办理不动产登记，是否予以登记，其决定权在于登记机关，办理登记的前提是被告应提交符合登记条件的资料。因此，原告此项主张包含被告履行提交资料义务和完成办理登记两部分。合同约定被告应在商品房交付后的360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。诉讼中，本院函询负责不动产登记的鱼台县国土资源局，该局回复:涉案小区未办理首次登记，土地存在超容积率问题，需开发商完善有关手续，并提交符合首次登记要求的相关资料，申请首次登记，之后再办理相关转移登记。对此回复，原告不持异议，被告认为该回复恰能证明被告已提交相关材料。从回复中看出，被告目前尚缺办理登记的材料。被告认为房产未完成登记，是国家政策的调整及登记部门工作不衔接所致，属不可抗力。该小区2015年12月25日、2015年12月26日竣工验收，即使按被告陈述的2016年10月初登记机关出现了工作中的不衔接，此时办理也已处在违约中，被告应当在此前提交资料，克服以后出现的登记障碍。故被告不可抗力的观点本院不予采纳。综上，原告依约履行了交纳购房款的义务，被告也应依约将符合登记条件的资料报产权登记机关备案。关于原告主张被告支付逾期办理房产证违约金4399.93元的问题。合同约定：因买受人原因未按约定付清房款的，出卖人将不予通知其办理房屋交接手续，出卖人的交付期限延后至买受人付清房款日；出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。原告于2016年1月13日交清全部房款，被告通知原告入住，被告应在2017年1月8日前将符合登记条件的资料报产权登记机关备案。被告未按合同约定提供资料，且其违约行为不能归责于原告，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书，被告应支付逾期办理房产证违约金4399.93元。综上所述，原告田某、武某某要求判令被告办理所购房产的不动产登记中被告应履行部分及支付逾期办理房产证违约金4399.93元，应予支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款规定，判决如下：一、被告山东金泰华房地产有限公司于本判决生效后一个月内向不动产登记机关为原告田某、武某某的涉案房屋提供符合登记条件的资料；二、被告山东金泰华房地产有限公司于本判决生效后3日内支付原告田某、武某某逾期办理房产证违约金4399.93元。二审审理查明的事实与一审审理查明的事实相一致。本院认为，上诉人具有商品房销售资格，其与被上诉人签订的《商品房买卖合同》中约定的条款系双方当事人真实的意思表示，不违反法律强制性规定，系有效合同，双方应当遵守和履行。现上诉人上诉称因不动产登记部门的问题导致涉案小区不动产登记一拖再拖，上诉人并不存在过错。根据合同相对性的基本原则，本案的购房合同的签订双方为上诉人与被上诉人，关于上诉人建设涉案小区是否存在超容积率的问题，是否按照规定向不动产登记部门提交了申报材料，在不存在不可抗力的情形下，均不是本案法律关系的审查范围。上诉人与被上诉人约定的期间内没有向被上诉人提供符合登记条件的资料，上诉人构成违约，应承担相应的法律责任。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定,判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人山东金泰华房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张阿梅审判员 王衍琴审判员 张 婕二〇一七年十月二十七日书记员 黄 灿