（2017）沪01民终10624号

裁判日期: 2017-10-27

公开日期: 2017-12-01

案件名称

滕长林诉上海奥达模具有限公司确认合同无效纠纷一案二审民事判决书

法院

上海市第一中级人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

滕长林,上海奥达模具有限公司,杨志强,王静华

案由

确认合同无效纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

上海市第一中级人民法院民事判决书（2017）沪01民终10624号上诉人（原审原告）：滕长林，男，1956年11月13日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：杨绍刚，上海绍刚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海奥达模具有限公司，住所地上海市浦东新区沪南路9828号。法定代表人：侯昭敏，总经理。委托诉讼代理人：杨琨，上海澜亭律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杨志强，男，1972年12月11日出生，汉族，住上海市浦东新区。被上诉人（原审被告）：王静华，女，1977年5月28日出生，汉族，住上海市浦东新区。上诉人滕长林因与被上诉人上海奥达模具有限公司（以下简称奥达公司）、杨志强、王静华确认合同无效纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2017）沪0115民初30451号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月24日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人滕长林及其委托诉讼代理人杨绍刚、被上诉人奥达公司的委托诉讼代理人杨琨、被上诉人杨志强、王静华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人滕长林上诉请求：撤销一审判决，改判支持其��审诉讼请求。事实和理由：一、由于滕长林的房屋被奥达公司无理掠夺，滕长林的户口仍在系争房屋内，杨志强、王静华作为买受人既未和滕长林联系，也未询问户口未迁出的原因，而且邻居也明确告知杨志强、王静华系争房屋有纠葛，故杨志强、王静华不是善意买受人。二、杨志强、王静华未以相应的价格购买系争房屋。不管是留存在房地产交易中心的《房屋买卖合同》、还是留存在交通银行的《个人房地产抵押贷款合同》以及留存在上海市公积金管理中心的《住房公积金个人住房抵押借款合同》，均载明房屋转让价为150万元（人民币，下同）。一审法院根据《补充协议》认定系争房屋实际价格为198万元，并认为该价格未显著低于成交当时的市场价格，存在显著错误，违反了国家税法，对房屋买卖中偷逃税给予合法化，不利于提倡公民守法。一审法院对系争房屋的成交价格在未经评估的情况直接作出认定，属于主观臆断，导致判决结果不公。综上所述，杨志强、王静华不属于善意第三人，不适用善意取得制度。被上诉人奥达公司辩称：虽然奥达公司根据另案判决对系争房屋没有处分权，但杨志强、王静华作为善意第三人与奥达公司签订房屋买卖合同，整个交易流程符合交易惯例，没有违反法律规定。故一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人杨志强、王静华辩称：其通过中介公司实地看房，通过正常的市场行为购买系争房屋，当时根本不知道系争房屋有纠纷。关于户口，奥达公司表示三个月后可以把滕长林的户口迁出。关于价格，定金合同和补充合同都是约定198万元，实际也是按照198万元支付的，现在剩余10万元是因为没有迁移户口扣留的房款。综上所述，杨志强��王静华系善意第三人，应善意取得系争房屋，故不同意滕长林的上诉请求。滕长林向一审法院起诉请求：1.确认奥达公司与杨志强、王静华所签订的《房地产买卖合同》无效；2.杨志强、王静华归还上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称浦电路房屋）给滕长林；3.杨志强、王静华协助滕长林办理将上述房屋的产权恢复登记至滕长林名下的手续；4.诉讼费由奥达公司与杨志强、王静华负担。一审法院认定事实：滕长林系浦电路房屋原产权人。2014年5月19日，滕长林向案外人郑某出具《委托书》（该《委托书》同时进行了公证），委托案外人郑某办理出售浦电路房屋的相关事宜。2015年2月3日，案外人郑某作为滕长林的公证委托代理人与奥达公司签订《上海市房地产买卖合同》，约定由奥达公司向滕长林购买浦电路房屋，房价款为155万元等。后��电路房屋产权转移登记至奥达公司名下。2016年1月，滕长林向一审法院提起诉讼，诉讼请求为：1.判决房地产买卖合同无效（合同编号为2185281）；2.判令奥达公司及案外人郑某将浦电路房屋归还给滕长林；3.判令奥达公司、案外人郑某赔偿滕长林经济损失3万元等。一审法院经审理后，于2016年11月1日作出（2016）沪0115民初4019号民事判决，驳回了滕长林的全部诉讼请求。后滕长林不服，向本院提起诉讼，本院经审理后，于2017年4月11日作出（2017）沪01民终1002号民事判决，撤销了一审法院（2016）沪0115民初4019号民事判决，并确定案外人郑某以滕长林名义与奥达公司于2015年2月3日签订的《上海市房地产买卖合同》（合同编号2185281）无效，奥达公司、案外人郑某赔偿滕长林经济损失3万元等。2015年6月13日，奥达公司（甲方、转让方）与杨志强、王静华（乙方，买受方）及案外人上海XX事务所（丙方，中介方）签订《房屋买卖定金协议》，约定由杨志强、王静华购买奥达公司所有的浦电路房屋，房屋交易价格为198万元，乙方定于2015年6月13日支付定金3万元，于2015年6月30日支付90万元，贷款金额为105万元等。2015年7月1日，杨志强、王静华（乙方、买受人）与奥达公司（甲方，卖售人）签订《上海市房地产买卖合同》，约定由杨志强、王静华购买浦电路房屋，房价款为150万元，2015年6月13日乙方支付给甲方定金3万元，2015年6月30日签订买卖合同当日乙方支付给甲方房款42万元，乙方需向银行申请贷款105万元，由银行直接放款于甲方银行账户（具体时间以银行放款时间为准），如贷款批准的额度不足申请额度的部分则由乙方在进房地产交易中心交易过户当日现金补足给甲方。双方还约定于2015年9月15日前至房地产交易中心办理转让过户手续，该房内原有户口在进交易中心办理过户后三个月内，甲方应将该房内原有户口全部迁出。具体时间以交易过户日为准。如甲方不能按规定时间内将该房原有全部户口迁出，则赔偿乙方10万元。同日，杨志强、王静华（乙方、买受人）与奥达公司（甲方，卖售人）签订《补充协议》，约定：“一、甲乙双方确认买卖合同约定的房价款计人民币壹佰伍拾万元整，实际价格壹佰玖拾捌万元整；二、付款具体时间（实际付款额度以补充协议为准）：1.2015年6月13日乙方支付给甲方定金人民币叁万元整；2.2015年6月30日签订买卖合同当日乙方支付给甲方房款人民币捌拾万元整；3.乙方需向银行申请贷款人民币壹佰零伍万元整，由银行直接放款于甲方银行账户（具体时间以银行放款时间为准），如贷款批准的额度不足申请额度的部分则由乙方在进房地产交易中心交易过户当日现金补足给甲方；4.户口及交房押金人民币拾万元整于2015年12月15日前，即甲乙双方进房地产交易中心过户完毕3个月内迁出户口（户口迁出时间具体以进房地产交易中心交易过户日为准，往后3个月内含3个月），并结清房内所有水电煤气费用以及物业、清洁保安费用当日，乙方支付给甲方，如果甲方未能在自己承诺的期限内迁清户口，则乙方有权处置甲方留在乙方的尾款，另如因甲方户口未迁出造成银行放款时间延迟的，乙方不予承担责任并要求甲方按正常时间交房给乙方（即乙方拿到新产权证及银行抵押权证10个工作日内含10个工作日交房）……五、本协议与买卖合同为互不可分割的整体，若本协议与买卖合同约定有不一致的则以本协议为准。协议一式两份，甲乙双方各执一份。本协议自甲乙双方签署之日起生效。”2015年6月13日，自杨志强账户转出3万元至奥达��司的代理人祝莉春账户3万元，奥达公司向杨志强出具收条，言明其已收到3万元。2015年7月1日，自杨志强账户转出两笔共计80万元至奥达公司账户。奥达公司向杨志强、王静华出具收条，言明其已收到该两笔钱款。2015年8月12日，杨志强、王静华与案外人A公司上海奉贤支行签订《个人房产抵押贷款合同》，约定为购买浦电路房屋，由案外人A公司上海奉贤支行向杨志强、王静华发放贷款20万元，该款直接支付至奥达公司账户。同日，杨志强、王静华与案外人A公司上海奉贤支行、上海市公积金管理中心签订《住房公积金个人住房抵押借款合同》，约定为购买浦电路房屋，杨志强、王静华公积金贷款84万元，该款直接支付至奥达公司账户。2015年9月14日，浦电路房屋登记至杨志强、王静华名下，并实际由杨志强、王静华一家居住。一审法院认为：生效判决已确认��外人郑某以滕长林名义与奥达公司于2015年2月3日签订的《上海市房地产买卖合同》无效，故奥达公司取得浦电路房屋权利的基础已丧失，其对浦电路房屋并无处分权。为维护交易稳定，法律规定，即便转让人系无权处分人，如果第三人受让房屋时为善意、转让价格合理且房屋已经过户登记在第三人名下的，可依据《物权法》善意取得系争房屋所有权。从杨志强、王静华买受房屋的交易过程来看，杨志强、王静华系通过中介公司实地看房后向房屋登记产权人即奥达公司购买房屋，滕长林并无证据证明杨志强、王静华在受让房屋时即明知奥达公司对浦电路房屋无处分权。关于房屋价款问题，虽交易中心登记备案的《上海市房地产买卖合同》中的房价款为150万元，但杨志强、王静华已举证证明买卖双方除该《上海市房地产买卖合同》外另签有《补充协议》及《房屋买卖定金协议》，实际房价款为198万元并已实际履行，考虑到为节省税费，在房产交易中买卖双方另行签订补充协议的情况较为普遍，一审法院酌情认定浦电路房屋的实际交易价格为198万元，该价格并未显著低于成交当时的市场价格。虽浦电路房屋中有滕长林等三人户口尚未迁出，杨志强、王静华已注意到该问题并与房屋出售方约定了相应的违约责任，但户口未迁出的原因多种多样，仅凭户口未迁出的事实无法推论杨志强、王静华明知浦电路房屋存在纠纷，其在受让房屋时并非善意。综上，杨志强、王静华受让浦电路房屋系正常的房屋交易，并不具有恶意，且支付了合理的对价，并依法办理了产权过户登记，符合善意取得的条件，滕长林要求确认奥达公司与杨志强、王静华之间的房屋买卖合同无效并返还房屋的诉讼请求，一审法院难以支持。一审法院遂判决：��回滕长林的全部诉讼请求。案件受理费人民币18,300元，减半收取计人民币9,150元，由滕长林负担。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院另查明，一审中，就购房时系争房屋的市场价，各方当事人均未申请价格评估，滕长林表示“当时底楼和六楼房屋是200万元以上，我的房子是3楼，窗户外就是学校，装修也很好，所以肯定不止200万元”。杨志强、王静华则表示，2015年房屋的均价在4万多一点，并在书面答辩状上写明“2015年6月潍坊八村整个小区的挂牌价在4万多/平方米，而系争房产的挂牌均价在4.25万/平方米”。二审中，滕长林表示“像我的房屋价格要220万元”。本院认为，本案二审的争议焦点在于杨志强、王静华购买系争房屋是否符合善意取得条件。根据物权法的相关规定��不动产善意取得需要满足三个构成条件：一是受让人受让不动产时是善意的，即不知道转让人无权处分且无重大过失；二是转让价格合理；三是已经完成不动产登记。根据本案查明事实，系争房屋的产权已经登记在杨志强、王静华名下，杨志强、王静华也已实际入住，符合第三个构成条件。因此，本案的争议主要在于杨志强、王静华是否符合善意取得的前两个构成要件。关于杨志强、王静华购买系争房屋时是否善意的争议。从看房及交易的过程来看，杨志强、王静华与奥达公司事先不认识，杨志强、王静华从中介公司处获知房源，并通过中介公司实地看房，当时奥达公司系该房屋的产权登记人，且系争房屋内居住的是奥达公司的租客，滕长林及其家人均不居住在系争房屋内。故杨志强、王静华有理由相信奥达公司是有权出售系争房屋的一方。滕长林关于杨志强、王静华明知系争房屋有纠葛的主张，缺乏有效证据证明，本院对其主张不予采纳。此后，杨志强、王静华与奥达公司签订《房屋买卖定金协议》、《上海市房地产买卖合同》、《补充协议》等一系列合同，就房屋买卖的相关事宜作出明确约定。杨志强、王静华和奥达公司亦按照上述协议内容履行各自的义务。关于户口问题，杨志强、王静华的解释亦属合理，仅凭户口未迁出的事实无法推论杨志强、王静华明知系争房屋存在纠纷。从系争房屋的整个交易过程来看，买卖双方均符合正常的市场交易行为，不存在不合常理之处。因此，可认定杨志强、王静华购买系争房屋时是善意的。关于系争房屋交易价格的争议。滕长林主张应以留存在房地产交易中心、交通银行以及上海市公积金管理中心的《房屋买卖合同》、《个人房地产抵押贷款合同》、《住房��积金个人住房抵押借款合同》上记载的房屋价格150万元为准。杨志强、王静华与奥达公司则主张，房屋实际交易价格以《房屋买卖定金协议》、《补充协议》为准，为198万元。对此，本院认为，当事人签订房屋买卖合同与办理登记备案、抵押贷款等事宜提交的房屋买卖合同就相同事项约定不一致的，应以当事人真实意思表示来确定双方当事人的权利义务。因此，从系争房屋买卖双方的真实意思表示及实际履行来看，系争房屋的实际交易价格为198万元，故本院对滕长林关于房屋价格系150万元的主张不予采纳。同时，本院注意到，杨志强、王静华与奥达公司存在为规避纳税而做低房价的行为，该行为破坏了国家对于不动产交易的税收体系，使国家应征税款流失，扰乱了不动产交易的市场秩序，双方应予以纠正。关于198万元是否属于合理价格的争议。物权法对“价格合理”的判定没有进一步说明，而合同法司法解释（二）第十九条对“明显不合理的低价”有相应的规定，因此本案关于价格是否合理的判断可以参照该条适用。根据该条规定，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认，转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价。一审中，各方当事人均未申请价格评估，且价格评估不是确定系争房屋市场价的唯一路径。一审法院通过询问当事人对系争房屋市场价的预估，判断该价格并未显著低于成交当时的市场价格，并无不当。即使按照滕长林二审中关于系争房屋市场价格的陈述，198万元亦不属于明显不合理的低价。因此，可以认定杨志强、王静华支付了合理的对价��综上所述，杨志强、王静华符合善意取得的条件，取得系争房屋的所有权。滕长林的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币18,300元，由上诉人滕长林负担。本判决为终审判决。审　判　长　　潘　兵代理审判员　　严佳维审　判　员　　钱文珍二〇一七年十月二十七日书　记　员　　周　勰附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，��判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 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