（2016）苏0591民初4612号

裁判日期: 2017-10-27

公开日期: 2017-12-11

案件名称

4612居方华与苏州珧正兴丰企业管理服务有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

苏州工业园区人民法院

所属地区

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

居方华,苏州珧正兴丰企业管理服务有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

江苏省苏州工业园区人民法院民事判决书（2016）苏0591民初4612号原告：居方华,男,汉族，1979年8月8日出生,住苏州。委托代理人：简连华，江苏蓝之天律师事务所律师。委托代理人：戴淼，江苏蓝之天律师事务所律师。被告：苏州珧正兴丰企业管理服务有限公司,统一社会信用代码913205070763054091，住所地苏州市相城区元和街道嘉元路959号元和大厦5楼527室。法定代表人：杨念,经理。委托代理人：蒋少华，江苏智择律师事务所律师。委托代理人：薛春艳，江苏智择律师事务所律师。原告居方华诉被告苏州珧正兴丰企业管理服务有限公司（以下简称“珧正兴丰公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月3日立案后，依法适用简易程序，于2016年8月29日公开开庭进行审理，后转由普通程序，于2017年10月10日公开开庭进行了审理。原告居方华委托诉讼代理人简连华、戴淼，被告珧正兴丰公司委托诉讼代理人薛春艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告居方华向本院提出诉讼请求：1、被告赔偿原告装修物品损失2052320元、可得利益损失1296000元、办证费用600000元；2、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告变更第1项诉讼请求为：被告赔偿原告物品损失508770元、装修装饰及强弱电损失190724元、可得利益损失2769702.22元、办证费用400000元、归还保证金30000元，被告承担评估费7810元。事实和理由：2013年10月1日，原被告双方签订房屋租赁合同，约定被告将位于联建宿舍人防一楼西侧290平方米房屋出租给原告开设网吧，租期自2013年10月1日至2018年9月30日止，月租金为当月营业额的15%，先用后付，一月一付。合同签订后，原告按约履行合同，2015年12月开始涉案房屋的房东联建（中国）科技有限公司（以下简称“联建公司”）的管理人多次派人通知原告等所有次承租人要收回租赁房屋，并与被告诉讼。2016年3月11日，联建公司的管理人委托律师发函给原告等次承租人，要求接函后停止向被告支付款项。被告与联建的纠纷导致原告无法使用租赁房屋进行经营，被告构成违约，造成原告损失。被告珧正兴丰公司答辩：原告无法使用租赁房屋并非被告原因，因房屋所有权人联建公司进入破产重组，管理人多次通知被告租赁合同解除，故原被告的租赁合同也应当解除；原告存在损失是事实，对鉴定的物品损失、装饰装修及强弱电损失，无异议；对于可得利益损失，是原告基于截止到2014年8月金额计算得出，并非全部平均营业额计算，故该部分不予认可，办证费用被告不清楚且原告未提供证据；保证金及评估费没有异议，原告的损失因联建公司产生，损失应由联建公司承担。本院经审理认定事实如下：2013年10月1日，甲方珧正兴丰公司与乙方居方华签订《房屋租赁合同》，约定甲方向乙方出租位于联建宿舍人防一楼西侧房屋，建筑面积实际290平方米，用于开设网吧，租赁期限自2013年10月1日至2018年9月30日止，租金先用后付，一月一付，以乙方当月营业额的15%计算当月房租，约定租赁期内甲方不得提前收回租赁房屋，并约定租赁物内��乙方装修、添附的所有设施设备归乙方所有，已经形成附和的部分，归甲方所有。2013年11月25日，苏州市风云网吧，法人代表为居方华通过互联网上网服务营业场所安全审核。2014年10月11日，苏州市风云网吧获得网络文化经营许可证。2016年3月11日，联建公司委托律师向联建公司宿舍的次承租人发出律师函，表示员工宿舍是联建公司的财产，珧正兴丰公司无权对上述房屋占有、使用、收益，要求停止对珧正兴丰公司的一切钱款支付行为。经原告申请，本院依法委托江苏东华土地房地产资产评估公司对苏州工业园区葑亭大道805号联建宿舍人防一楼西侧间房屋内物品价值进行评估，评估基准日为2015年5月19日，评估值为508770元；本院依法委托江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司对苏州工业园区葑亭大道805号联建宿舍人防一楼西侧间房��装饰装修及强弱电等进行评估，评估基准日为2015年5月19日，评估价值为190724元。居方华提供：2013年11月下半月至2014年11月下半月的网吧提成确认表，统计出2013年11月下半月至2014年8月下半月的月平均营业额为69242.56元，因2014年9月至11月经营不正常，故未统计，每月营业额的15%为租金由被告收取，被告扣除相应费用后再结算给原告，其主张计算2015年5月19日起至2018年9月30日期间营业损失为27696702.22元，被告质证对提成确认表的真实性认可，应据实按全部经营营业额计算平均营业额，其与联建公司的房屋租赁合同无法继续履行，原告正常经营到2014年11月，后因联建公司破产，宿舍员工发生骚乱，导致无法正常经营，后联建公司进入破产重组，网吧有一阶段经营，但收入不能维持正常开支，大概在2015年8月网吧全部停止营业。以上事实，由原告提交的房屋租赁合同、苏州市公共场所房屋安全使用鉴定意见书、互联网上网服务营业场所安全审核意见书、网络文化经营许可证、律师函、评估报告、网吧提成确认表以及当事人庭审中的陈述等证据材料在卷佐证，并经当庭质证，本院予以认定。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，依法成立有效，原被告双方均应按照合同约定履行权利义务。关于租赁合同的解除，原告承租的房屋系被告自房屋所有权人联建公司处租赁，原告为次承租人，被告确认其与联建公司的房屋租赁合同无法继续履行，原告作为次承租人与被告的租赁合同亦无法履行，而原被告签订的租赁合同中明确约定被告不得提前收回租赁房屋，现被告违约导致双方租赁合同无法继续履行，被告理应承担违约责任。双方签订的租赁合同中虽对被告违约导致合同解除的违约��任，未作明确约定，但因出租人违约导致租赁合同解除，原告主张的赔偿剩余租赁期限内装饰装修残值及物品损失，有相应的事实及法律依据，故本院予以支持。根据评估报告，本院认定被告应赔偿原告物品损失508770元、装饰装修及强弱电损失190724元。关于原告主张的可得利益损失，系原告的经营损失，租赁房屋系用于商业用途，因出租人违约行为导致租赁合同解除的，承租人可以要求出租人赔偿合理期限内的经营损失，故本院酌定被告应当赔偿原告六个月的经营损失。参照原告正常经营期间内扣除各项费用后的月平均实收营业额，本院酌定被告应赔偿原告经营损失240000元。关于原告主张的办证费用，原告未提供证据予以证实，且原告已实际经营并主张经营损失，故原告的该项请求，缺乏事实依据及法律依据，本院不予支持。关于原告主张的返还保证金，被告予以认可，本院予以确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告苏州珧正兴丰企业管理服务有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告居方华物品损失508770元、装饰装修及强弱电损失190724元、经营损失240000元、返还保证金30000元。二、驳回原告居方华的其他诉讼请求。上述款项如采用银行转账方式支付，请汇入原告指定的账户，或者汇入本院账户，户名：苏州工业园区人民法院；开户银行：中国农业银行股份有限公司苏州斜塘支行；账号：55×××89。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费38386元，鉴定费7810元，由被告苏州珧正兴丰企业管理服务有限公司负担27810元，原告居方华负担18386元。此款项已由原告预交，本院不再退回，被告负担部分由被告苏州珧正兴丰企业管理服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告居方华。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用缴纳办法》的有关规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审　判　长　　邵婷婷人民陪审员　　史建明人民陪审员　　吴素元二〇一七年十月二十七日书　记　员　　陈　洋拒不履行生效法律文书风险提示如下：一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。第1页共7页关注公众号“”