（2017）川3424民初1145号
裁判日期: 2017-10-27
公开日期: 2017-11-17
案件名称
罗正富与陈军、陈杰租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
德昌县人民法院
所属地区
德昌县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
罗正富,陈军,陈杰,德昌县平安机动车检测有限责任公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第二百二十七条
全文
四川省德昌县人民法院民 事 判 决 书（2017）川3424民初1145号原告：罗正富，男，1966年4月13日出生，住四川省德昌县。被告：陈军，男，1982年11月12日出生，住四川省德昌县。被告：陈杰，男，1970年5月2日出生，住四川省德昌县。委托诉讼代理人：谢春，四川可泉律师事务所律师，委托权限为特别授权。第三人：德昌县平安机动车检测有限责任公司。住所地德昌县。统一社会信用代码：91513424345756276E。法定代表人：蔡绪美，该公司总经理。委托诉讼代理人：王洪海，男，1975年12月17日出生，住四川省德昌县。委托权限为特别授权。原告罗正富与被告陈军、陈杰租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月25日立案受理后，依法适用简易程序于2017年8月28日公开开庭进行了审理，原告罗正富与被告陈军及被告陈杰的委托诉讼代理人谢春到庭参加了诉讼。因本案的审理结果可能与德昌县平安机动车检测有限责任公司（以下简称平安检测公司）存在一定的关系，本院遂于2017年8月28日依法追加平安检测公司作为本案的第三人参加诉讼，并于2017年9月19日再次公开开庭进行了审理。原告罗正富与被告陈军，被告陈杰及其委托诉讼代理人谢春，第三人平安检测公司的委托诉讼代理人王洪海到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告罗正富向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原告同被告签订的租赁合同，由被告支付原告租金140000元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与二被告于2014年12月12日签订租赁合同，原告将坐落于德昌县德州镇阿雍村齐心组的房屋和院坝租给二被告使用。每年租金为70000元，二被告已将2015年的租金70000元支付给原告，但2016年和2017年的租金合计140000元经原告多次索要，二被告以各种理由拒绝支付原告。因为二被告的错误行为，造成租赁合同无法实际履行，被告应赔偿原告的租金损失，并解除租赁合同。因与被告协商未果，原告向法院提起诉讼，希望法院依法支持原告的诉讼请求。被告陈军辩称：与原告签订租赁合同是事实，租金也应该支付。我们签订的租赁期限是十年，现在还未到期，因此，不应解除合同。租金是我与陈杰发生纠纷拖欠下来的，现在纠纷已由法院判决了，但陈杰一直没有将生产设备交付我，所以这个租金我是认可的，但应由陈杰负责支付。被告陈杰辩称：签订租赁合同是事实，但租金不应由我承担。我与陈军发生纠纷停厂，原告是知道的。合同约定先支付租金后使用，租金是从2015年6月开始计算，到2016年6月一年的租金已经支付了的。2016年6月，我与陈军进行股份转让并签订了《股份转让协议》，并且双方已进行交接了的，在该协议中，明确约定自签订协议之日起，德众汽修厂的所有事务、债务都与我无关，租赁的场所是德众汽修厂在使用，原告主张的租金是2016年6月以后的租金，所以不应由我承担。而且原告主张的租金140000元是自2016年6月以后两年的租金，到现在实际并未使用两年，应以实际使用时间计算租金。对于原告要求解除合同的诉讼请求，我方同意解除。第三人平安检测公司述称，我们公司是2016年开始使用双方争议的场地，但只使用了五分之一，其余部分仍然是二被告占用着的。我使用该场地是向被告都告知了的，被告也是同意的，现在原告要解除合同，我无异议，我可以马上搬离。原告并未与我公司签订合同，关于租金的事与我公司无关，我公司不应承担给付租金的责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1.原告提交的一份《租赁合同》，证明原告把房屋及场地租给二被告使用，租金、租赁时间都进行了约定。被告陈军及第三人无异议，被告陈杰对此证据的真实性无异议，但认为租金的支付方式没有明确是一次性还是分期支付。原告提交的此证据符合客观事实，本院对此证据予以确认。2.被告陈杰提交《股份转让协议》复印件一份，证明陈杰将其在德众汽修厂的股份转让给陈军，并且自签订协议之日起，德众汽修厂的所有事务与陈杰无关。第三人无异议，原告提出异议，认为自己不清楚这个事，只知道二被告在打官司，而且二被告之间签订的协议与原告无关，租赁协议是二被告共同与原告签订的。陈军对此证据的真实性无异议，但认为被告陈杰提交的此证据不能证明其证明目的。由于各方对该证据的真实性无异议，本院对此证据的真实性予以确认，依据合同相对性的原则，二被告之间签订的《股份转让协议》对原告并无约束力，故对该协议的证明目的，本院将根据查明的事实并结合其他证据酌情予以认定和采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告陈军、陈杰系朋友关系，原在德昌县河东使用老农业局的场地合伙经营汽车修理厂，并以被告陈军自己的名义登记办理了工商登记，登记注册名称为德众汽修厂，性质为个体工商户。2014年12月12日,被告陈军、陈杰二人以个人名义与原告罗正富签订租赁合同，承租了原告坐落于德昌县德州镇阿雍村齐心组的房屋及场地（院坝）。租赁合同载明：“出租方：罗正付（以下简称甲方），承租方：陈军、陈杰（以下简称乙方）。根据《中华人民共和国合同法》及相关法律规定，为了明确甲、乙双方的权利、义务，经双方平等协商，签订本合同。一、出租地租用范围及坐落：出租地坐落地址阿雍村108国道路边，出租地总面积2.1亩……。二、租赁期限：自2015年至2025年，共十年，按公历计算。十年期间，场地不变，租赁资金不变，租赁期间不再产生其他费用。三、租赁金额及付款方式：经甲乙双方协定，租金的交纳采取按年支付，先付后用的方式，年租金为7万元人民币，由乙方于每年月按交付期交纳给甲方。（注：由于场地基础设施建设未完成，乙方先交付3万元土地租赁订金。待场地基础设施建设完成，甲方交与乙方使用时，乙方交付剩余4万元租赁费用，即日起，开始计算租赁费用。）……”。协议签订后，二被告便陆续将德众汽修厂搬迁至租用的场地内进行经营。2015年6月6日，场地基础设施建设完成，二被告按合同约定支付了剩余的第一年（即2015年6月6日至2016年6月5日）的租赁费用4万元，租赁费用亦从6月6日开始计算。2016年6月1日被告陈军、陈杰二人经协商达成一致，由陈杰将其所有的德众汽修厂44.45%的股份转让给陈军，陈军给付陈杰转让费人民币130000元，双方签订了《股份转让协议》。2016年6月4日，陈军、陈杰在交接过程中发生争议，交接手续未能完成，陈军亦未向陈杰支付130000元转让费，二人合伙经营的德众汽修厂也为此停厂至今。之后，被告陈军、陈杰因合伙纠纷诉至本院，本院于2016年12月29日作出（2016）川3424民初998号民事判决书，判决认定了双方于2016年6月1日签订了《股份转让协议》合法有效，同时判决了陈军支付陈杰股份转让款130000元，陈杰支付陈军增值税税金及移交相关物品等。该判决送达陈军与陈杰后，二人均不服本院判决，向凉山彝族自治州中级人民法院提出上诉，2017年5月17日，凉山彝族自治州中级人民法院以（2017）川34民终422号民事判决书，判决驳回了二人的上诉，维持原判。判决生效后，被告陈军、陈杰均未按判决履行判决确定的相应义务。因被告陈军、陈杰合伙经营发生纠纷，二人对应付原告的租金相互推诿，自2016年6月6日以后的租金未支付，经原告多次催要未果，原告遂起诉来院，请求法院判如所请。另查明，第三人平安检测公司在二被告合伙经营期间，经二被告同意后占用二被告承租的部分场地设立了机动车检测站。本案在审理过程中，第三人于2017年9月20日，自行将检测站搬离本案诉争场地。本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，合法的租赁关系依法受法律保护。原告罗正富与被告陈军、陈杰于2014年12月12日签订的《租赁合同》是双方真实意思的表示，不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。本案中，二被告与原告签订租赁合同，并按合同约定支付了一年的租金。合同履行一年后，当二被告应按合同约定支付第二年租金时，二被告之间因合伙经营发生纠纷，对租金的给付相互推诿，并且在原告的多次催要的情况下拒不支付相应租金，二被告已然违约。虽然被告陈军辩称，合同签订的租赁期限为十年，现在还未到期，因此不应解除合同，但由于承租人（即本案二被告）无正当理由未支付租金，且在审理过程中，对租金的支付二被告依然相互推诿拒不支付，二被告已严重违反合同约定，拒不履行合同基本义务，致该《租赁合同》已无法继续履行，故被告陈军的该辩称理由不能成立，本院不予我采信。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，原告要求解除与二被告于2014年12月12日签订的《租赁合同》的诉请，符合法律规定，本院予以支持。由于原告并未向二被告送达过合同解除通知，合同应自原告起诉状副本送达被告陈军或陈杰之日（即2017年8月11日）起解除。合同解除后，被告陈军、陈杰应将租赁的房屋及场地交还原告罗正富。由于二被告对租金支付由谁承担相互推诿，故关于拖欠租金由谁承担成为本案焦点问题之一。被告陈军辩称，由于陈杰未将生产设备交付其本人，致使其未能正常使用租赁物，所以拖欠的租金应由陈杰支付；被告陈杰辩称，其与陈军已2016年6月1日签订了《股份转让协议》，将德众汽修厂转让给陈军，自转让协议签订后发生的租金与其无关，原告主张的租金是2016年6月以后产生的租金，因此应由陈军承担给付责任。本院认为，本案是由二被告拖欠租金引起，原告与二被告签订《租赁合同》，原告罗正富为甲方系出租人，被告陈军、陈杰为乙方系承租人，及时、足额地支付租金是承租人基本的合同义务。二被告之间签订《股份转让协议》将二人间的债权、债务作约定，但并未通知原告及时更改《租赁合同》或签订相应的补充协议，依据合同相对性原则，二被告签订的《股份转让协议》对债权、债务的约定并不能对抗原告要求其支付租金的请求，同时，二被告因合伙经营发生纠纷系其内部矛盾，亦不能以此对抗原告，故二被告的辩称理由均不能成立，本院不予采信。被告陈杰辩称，原告主张的租金140000元是2016年6月以后两年的租金，但实际使用并未满两年，应以实际计算租金。虽然《租赁合同》约定租金的支付方式是先付后用方式，二被告未按合同约定于2016年6月6日支付自第二年（即2016年6月6日至2017年6月5日）的租金70000元，于2017年6月6日应支付第三年租金70000元，两次租金共计140000元，但二被告自2016年6月6日拖欠租金至合同解除时实际使用未满两年，且双方签订的《租赁合同》依法解除后亦无租金之说，故被告陈杰的辩称租金按实际租用期间计算的辩称理由成立，本院予以采信。依据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，原告要求二被告支付拖欠租金的诉讼请求，应予以支持，鉴于二被告拖欠租金的实际，本院认为，对原告要求二被告支付拖欠租金应自2016年6月6日起至2017年8月11日止（即合同解除之日），以一年零两个月进行计算，故对原告要求二被告支付拖欠租金140000元的诉请，本院以81667元（7万元+7万元÷12月×2月）予以支持，超出部分不予支持。关于第三人平安检测公司在本案中是否承担相应民事责任的问题。第三人平安检测公司虽然经被告同意，在被告向原告租赁的房屋及场地上利用部分租赁场地设立了机动车检测站，但其并不是《租赁合同》的相对方，且平安检测公司在本案审理过程中已主动自行搬离该场地，故平安检测公司在本案中不应承担相关民事责任。综上所述，原告罗正富与被告陈军、陈杰签订《租赁合同》，被告陈军、陈杰应及时、足额地支付租金。被告陈军、陈杰在合同约定支付租金的期限届满后，未按约支付租金，且在原告多次催要均未予支付，应承担相应民事责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、原告罗正富与被告陈军、陈杰于2014年12月12日签订的《租赁合同》于2017年8月11日依法予以解除；二、由被告陈军、陈杰于本判决生效之日起十日内支付原告罗正富房屋及场地租金81667元；三、驳回原告罗正富其他诉讼请求。案件受理费人民币3100元，减半收取计1550元，由被告陈军、陈杰负担，此款原告罗正富已先行垫付，由被告在履行金钱给付义务时径行给付原告罗正富。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省凉山彝族自治州中级人民法院。审判员 边绍红二〇一七年十月二十七日书记员 安 康附1：本案证据目录一、原告罗正富提交证据和证明目的如下：1.《租赁合同》一份，用以证明原告将房屋及场地租给了两被告，双方对租金支付与租赁时间都进行了约定。二、被告陈杰提交证据和证明目的如下：1.《股份转让协议》复印件一份，用以证明2016年6月1日，陈杰与陈军之间签订股份转让协议，约定陈杰将股份转让给了陈军，签订之日起德众汽修厂的所有事务与陈杰无关。2.（2016）川3424民初998号及（2017）川34民终422号判决书原件各1份，用以证明股份转让协议是有效的，应以生效的法律文书为准。附2：本案法条目录《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 百度搜索“”