（2017）闽06民终2353号

裁判日期: 2017-10-27

公开日期: 2017-12-18

案件名称

胡锦婵、曾绍美定金合同纠纷二审民事判决书

法院

福建省漳州市中级人民法院

所属地区

福建省漳州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

胡锦婵,曾绍美,江智新

案由

定金合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

福建省漳州市中级人民法院民事判决书（2017）闽06民终2353号上诉人（原审被告）：胡锦婵，女，1963年3月10日出生，汉族，住福建省古田县。委托诉讼代理人：陈少杰，福建仁胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡先文，福建三和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：曾绍美，女，1973年8月20日出生，汉族，住福建省平和县。委托诉讼代理人：朱卫东，福建元光律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江智新，男，1974年11月8日出生，汉族，住福建省永定县高头乡东山路**号，现住龙海市。上诉人胡锦婵因与被上诉人曾绍美、江智新定金合同纠纷一案，不服福建省龙海市人民法院（2017）闽0681民初2405号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人胡锦婵及其委托诉讼代理人胡先文、陈少杰，被上诉人曾绍美及其委托诉讼代理人朱卫东，被上诉人江智新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人胡锦婵上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人曾绍美对上诉人的全部诉讼请求，诉讼费由二被上诉人负担。事实及理由如下：一、上诉人从未授权被上诉人江智新出售其房屋，是因之前有人租本案讼争房屋才将钥匙交由被上诉人江智新代为保管。被上诉人江智新是在2017年3月12日才与上诉人胡锦婵取得联系，被上诉人江智新也承认上诉人没有对其进行过任何的授权，因此江智新是无权代理。上诉人胡锦婵关于二被上诉人之间的整个签约过程，并不知晓。二被上诉人在上诉人不知情的情况下，按照他们之前已谈好的价格签下《定金收条》。被上诉人江智新并没有现场将《定金收条》发给上诉人确认，上诉人也始终没有对《定金收条》进行确认。《定金收条》只写购房定金5万元，并未提到总价款152万元。当上诉人知道诉争房屋市场价在15000元每平方米时，便告知上诉人江智新，希望自己的房子也能按正常市场价格出售，并非所谓的涨价出售。上诉人胡锦婵并不知道增加定金10万元的情况，不应承担该责任。二、一审法院适用法律错误。被上诉人江智新没有取得上诉人的授权，属无权处分，应认定合同无效。被上诉人曾绍美答辩称：一、一审认定事实清楚。本案的代理行为并非法律强制规定需要书面形式，上诉人以其未书面授权给江智新，便认定江智新属无权代理，明显违背上述法律规定，不能成立。上诉人胡锦婵与被上诉人江智新之间的房屋钥匙交由被上诉人江智新保管，江智新带领被上诉人曾绍美、房产中介经理伍锦春一起现场看房、江智新第一时间和上诉人胡锦婵微信联系，胡锦婵将其房产证、离婚证、身份证发送给江智新，待曾绍美及房产中介确认后，双方才签订《定金合同》，被上诉人曾绍美按约定支付了定金5万元的一系列行为及现有的证据，足以证明上诉人与被上诉人江智新的委托代理关系成立。退一步讲，即使上诉人认定被上诉人江智新系无权代理的说法成立，那么江智新的行为也完全符合“表见代理”的法律规定，胡锦婵作为被代理人对代理人江智新的行为也应依法承担民事责任。上诉人毁约的真正原因是因那段时间房价疯狂上涨，觉得自己吃亏太多而不愿卖房的缘故，并非江智新没有得到上诉人授权的原因。二、一审判决适用法律正确，程序合法。本案中，双方当事人签订的定金合同，不存在合同无效的任何一种情形。即使说被上诉人江智新没有代理权，但纵观本案发生的整个过程，上诉人胡锦婵对江智新以其本人实施的一系列民事行为，至始至终没有做出任何否认表示或反对的意思，应视为同意江智新的代理行为，上诉人胡锦婵应对江智新的代理行为承担民事责任。被上诉人江智新答辩称：答辩人是在房产中介及上诉人胡锦婵的指示下做的，答辩人有跟上诉人胡锦婵讲了房屋价格，中介叫答辩人去收取被上诉人曾绍美的定金，答辩人告诉房产中介与曾绍美成交的时候等胡锦婵回国的时候再交定金，但曾绍美很快就把定金打了过来。过了10天左右，胡锦婵说之前谈的房屋价格太便宜，要15000元每平方米才卖，让答辩人把定金还给曾绍美，答辩人就把定金分两次还给被上诉人曾绍美，本案中答辩人不应承担责任。曾绍美向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告江智新、胡锦婵双倍返还定金30万元，扣除已返还的15万元，还需支付15万元；2、判令江智新、胡锦婵支付曾绍美预付的中介费2万元。一审法院认定事实：2017年3月10日，曾绍美到龙池旺锦房产中介，得知江智新受委托要出售址在龙海市房屋。3月11日江智新带曾绍美与旺鑫房产中介伍锦春前往看房，并与江智新口头约定以12000元/㎡,总价152万元购买该房屋。3月12日在旺鑫房产中介，胡锦婵将其离婚证、身份证和该房屋的房产证通过微信发送给江智新。在确认胡锦婵为房屋产权人及其身份信息后，江智新书写了定金收条一份，该收条写明：“本人胡锦婵、江智新名下座落于住房一套，产权证（买卖合同）号：20120098,现收到曾绍美小姐购房定金人民币伍万元整。房产总价壹佰伍拾贰万元。买卖双方不得悔约，买方悔约，卖方不退定金。卖方悔约，卖方应将定金双倍返还给买方。签约人江智新保证已取得出售人胡锦婵全权委托出售该房并代为签署本合同的权利。若因立约人曾绍美导致该房屋买卖目的无法实现，立约人自愿按本定金收条的相关条款承担违约责任。”江智新将该《定金收条》通过微信告知胡锦婵后，曾绍美支付定金5万元，江智新将《定金收条》交由曾绍美收执。后曾绍美应要求又于2017年3月16日再支付了定金10万元，江智新在定金收条中又补充写下“本人胡锦婵、江智新名下座落于住房一套，产权证（买卖合同）号：20120098,现收到曾绍美小姐购房定金人民币拾万元整”的字样。2017年3月21日下午，胡锦婵通过微信要求江智新将房价调到15000元/㎡,否则将定金退还给曾绍美。后江智新于3月21日、22日分两次将10万元和5万元汇入曾绍美账户，并告知胡锦婵要以15000元/㎡出售房子。为此，曾绍美与江智新于2017年3月22日发生争吵，后经角美公安派出所调解无果。一审法院认为，本案的争议焦点为，江智新是否有权代理胡锦婵与曾绍美签订定金合同。江智新、胡锦婵系邻居关系，诉争房屋登记产权人为胡锦婵。江智新虽非产权人但胡锦婵却将讼争房屋钥匙交给江智新代为保管，在其告知胡锦婵有曾绍美欲买讼争房屋时，胡锦婵将其房产证、身份证、离婚证等相关证件发送给江智新以便让曾绍美确认其为房屋产权人，并且通过微信确认了江智新与曾绍美签订定金合同。后胡锦婵要求江智新将讼争房屋涨价出售，在双方未能达成合意时又让江智新将购房定金返还给曾绍美。从胡锦婵的行为以及其与江智新的微信联系中可体现其已委托江智新代理出售讼争房屋。江智新与曾绍美所签订的定金合同，系双方真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，为有效合同。双方协议中所约定的定金从性质上讲，是立约定金，目的在于确保当事人能够最终订立合同。当给付定金的一方不履行合同时，便无权要求对方返还定金，接受定金方不履行合同时，应向定金给付方双倍返还定金。本案中，胡锦婵通过微信与曾绍美达成一致，并接受了曾绍美支付的定金后，却未能按约定与曾绍美签订房屋买卖协议，其行为已构成违约应双倍返还定金。由于胡锦婵已退还定金150000元，其还应支付给曾绍美150000元。《民法通则》第六十三条第二款规定：“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”故胡锦婵应对江智新的代理行为承担民事责任。因本案审理定金合同纠纷，曾绍美要求江智新、胡锦婵支付中介费，该诉求属另一法律关系，应另案主张。依照《中华人民共和国担保法》第八十九条、最高人民法院《关于适用（中华人民共和国担保法）若干问题的解释》第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、胡锦婵应于判决生效之日起十日内双倍返还曾绍美定金30万元,扣除其已返还的150000元，还应支付150000元。二、驳回曾绍美的其他诉讼请求。案件受理费3700元，减半收取计1850元，由胡锦婵负担。本院二审期间，上诉人胡锦婵提供了证据：微信聊天记录，证明胡锦婵并没有授权江智新代卖房屋。被上诉人曾绍美质证认为，对微信聊天记录真实性有异议，上诉人胡锦婵断章取义，没有提供完整的信息，也不能证明胡锦婵的主张。被上诉人江智新质证认为，对微信聊天记录没有意见，但双方之间还有一些视频聊天信息未提供。被上诉人江智新提供证据：定金收条一份，证明其发送给胡锦婵的是没有房屋总价的定金收条。上诉人胡锦婵质证认为，定金收条的表面真实性无异议，对收条合法性跟关联性有异议，可以证明江智新与房产中介人员伍锦春相互串通欺骗胡锦婵。被上诉人曾绍美质证认为，定金收条的真实性无法确认。本院认为，被上诉人曾绍美对上诉人胡锦婵提供的微信聊天记录的真实性有异议，且被上诉人江智新认为微信聊天中还有视频信息未提供，故上诉人胡锦婵以微信聊天记录主张其没有授权江智新代卖房屋，依据不足。被上诉人江智新提供的定金收条因相对人胡锦婵对其真实性没有异议，也与江智新发给胡锦婵的微信中的定金收条一致，该真实性可以认定，可以作为认定案件事实的依据。被上诉人曾绍美没有提交新的证据。对一审判决查明的事实，被上诉人曾绍美、江智新没有异议。上诉人胡锦婵对部分事实有异议，认为1、胡锦婵没有委托江智新出售房屋。2、江智新不是先告知上诉人胡锦婵《定金收条》的事再收取5万元定金。3、江智新发给胡锦婵的定金收条没有房屋总价。对其他事实没有异议。对上诉人胡锦婵、被上诉人曾绍美、江智新均无异议的一审查明的事实，本院予以确认，有异议部分结合争议焦点的分析进行认定。本案当事人争议的焦点为：被上诉人曾绍美要求上诉人胡锦婵双倍返还定金能否成立的问题。对此，本院分析、认定如下。本院认为，根据上诉人胡锦婵与被上诉人江智新的微信聊天记录，在2017年3月12日22点40分之前，上诉人胡锦婵已将其房屋所有权证、身份证发送给被上诉人江智新，在同日22点40分时，被上诉人将一张未写明房屋总价的定金收条发送给上诉人胡锦婵，定金收条明确载明：“胡锦婵、江智新收到曾绍美购房定金5万元。签约人江智新保证已取得出售人胡锦婵全权委托出售该房并代为签署本合同的权利。若因立约人曾绍美导致该房屋买卖目的无法实现，立约人自愿按本定金收条的相关条款承担违约责任”。上诉人胡锦婵也明确表示有看到这张定金收条。2017年3月18日，上诉人胡锦婵又将其房屋所有权证、离婚证通过微信发送给被上诉人江智新。2017年3月20日，被上诉人江智新要求上诉人胡锦婵将其银行卡号用微信拍给被上诉人江智新。因此，可见上诉人胡锦婵在看到定金收条后是明知且无异议的，是同意全权委托被上诉人江智新代其出售房屋并签订定金合同的，愿意按定金收条的相关条款承担违约责任的。上诉人胡锦婵辩称其未委托被上诉人江智新代为出售房产及不知道出售房产的金额，与其在看到被上诉人江智新发送的定金收条后未提出异议且将其房屋所有权证、离婚证发送给被上诉人江智新的行为相悖，且买卖房产作为个人处分财产的重大事项，上诉人胡锦婵作为一个有完全民事行为能力人不可能在委托被上诉人江智新代其出售房产时不知道是以何价格出售，上诉人胡锦婵主张不知道房屋的出售价格也与日常生活常理不符，故上诉人胡锦婵的抗辩主张依据不足，本院不予采纳。因此，上诉人胡锦婵委托被上诉人江智新全权出售该房产的事实可以认定，受托人江智新收取买方曾绍美购房定金合计150000元，现委托人胡锦婵悔约不愿出售该房产，根据定金收条的约定，卖方（胡锦婵）应将定金双倍返还给曾绍美，故曾绍美要求胡锦婵双倍返还定金共300000元扣除已返还的150000元，还需支付150000元，合法有据，应予支持。综上所述，上诉人胡锦婵的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，依法可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3700元，由上诉人胡锦婵负担。本判决为终审判决。审　判　长　　邹跃光审　判　员　　廖书茵代理审判员　　许伟森二〇一七年十月二十七日书　记　员　　薛怡婷附主要法律条文和执行申请提示：主要法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。关注微信公众号“”