（2017）宁0502民初1895号
裁判日期: 2017-10-27
公开日期: 2017-12-28
案件名称
宁夏荣盛商业连锁股份有限公司与宁夏逸泰酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
中卫市沙坡头区人民法院
所属地区
中卫市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
宁夏荣盛商业连锁股份有限公司,宁夏逸泰酒店管理有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十七条，第二百一十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百三十四条，第一百四十条
全文
.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院p t ” > 民 事 判 决 书（2017）宁0502民初1895号原告：宁夏荣盛商业连锁股份有限公司，住所地宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。法定代表人：王春生，系公司总经理。委托诉讼代理人：李瑞，宁夏兴业律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：宁夏逸泰酒店管理有限公司，住所地宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。法定代表人：顾晓磊，系公司总经理。委托诉讼代理人：王波，宁夏宝中律师事务所律师。代理权限为一般代理。原告宁夏荣盛商业连锁股份有限公司与被告宁夏逸泰酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月10日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年9月5日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李瑞，被告的法定代表人顾晓磊及其委托代理人王波到庭参加了诉讼。期间，因原告变更增加诉讼请求，被告需要答辩举证期，本院给予举证期延长审理期限1个月。本案现已审理终结。原告向本院起诉请求：1.依法解除原被告签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告向原告支付58453.67元（其中，违约金45000元；因停电导致的营业损失9500元；因屋顶漏水产生的损失3353.67元；公证费600元）；3.判令被告向原告支付搬迁费6000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年7月11日，原告与被告签订《房屋租赁合同》一份，约定：被告将其从产权人宁夏张氏科工贸有限公司（以下简称张氏公司）处承租的中卫市沙坡头区XXXX号一层（建筑面积206㎡）商业用房租赁给原告经营使用；租赁期限为五年，自2015年7月4日至2020年7月3日；租赁费为75000元/年，五年不变；关于房屋修缮，原告租赁的场地及附属设施如受到损坏、毁坏或正常使用的，被告应立即自费经建筑物及附属设施完整地恢复至原状，如因此影响原告使用的，则原告有权选择或同时采取以下措施：（1）拒付受到影响期间的租金，并有权按照每日4000元的营业损失主张赔偿；（2）原告可进行所有必须的重建复原工程，由此产生的全部费用有权向被告全额追偿或以此折抵租金；（3）原告可以选择单方解除合同，并有权向被告主张合同项下总租金30%的违约金；双方还就其它各自权利义务及违约责任等事项进行了明确约定。合同签订后，原告按约向被告履行了支付租金义务。但自原告使用租赁的房屋经营至今，被告所交付的该房屋在2016年冬季停暖，房屋不断出现漏水、断电情形，已严重影响了原告的正常经营。为此，原告于2015年12月30日向被告发送《通知函》告知被告解决营业房漏水情况，并多次通过短信、电话向被告法定代表人告知房屋漏水、停电情况，要求解决，但被告一直没有解决。2017年5月17日，原告委托律师向被告寄送了《关于解除合同赔偿损失的律师函》，被告在电话中认可已收到该律师函并同意解除合同，但对损失赔偿及违约金部分不同意承担。2017年7月3日，本年度的租赁期限届满，原告从被告租赁的房屋搬出，向被告移交了营业房，后都及时地向被告做了电话及短信通知，原告由此产生搬迁费6000元，应当由被告承担。原告认为，因原告承租被告的营业房出现漏水、断电问题，致使原告无法正常经营，被告的行为严重侵害了原告合法权益，理应承担违约责任。原告向法庭提交下列证据证明其主张：1.《房屋租赁合同》1份（原件），证明（1）原告与被告2016年7月11日补签订《房屋租赁合同》约定该房屋的租赁期限自2015年7月4日至2020年7月3日；（2）该合同第六条约定，如租赁场地及附属设施受到损坏影响原告正常使用的，原告有权同时选择要求支付受影响期间的营业损失和造成的损失，并可选择单方解除合同，按照合同项下主张总租金30%的违约金的事实；2.（2017）卫证字第0780号公证书1份、公证费发票1张、收据2张、商品随货同行单14张、中卫市瑞恒祥商贸有限公司（简称瑞恒祥公司）在2016年1-6月以及2017年1-6月销售额对比表1份，证明（1）因租赁的房屋屋顶多次漏水，原告在寻求被告维修无果的情况下，对屋顶漏水的证据进行保全的事实；（2）原告因此次保全证据支出公证费600元；（3）因屋顶漏水致使原告的柜子泡坏，造成损失750元、摆放的地方被淹没的牛奶、蛋糕、果冻、山楂、巧克力等物品造成损失421.48元，自营业以来停电19次，每次按照每小时500元计算营业损失共计9500元；（4）因漏水严重地方的产品供应商为瑞恒祥公司，经从原告的商业智能管理系统查询该供应商在2016年1-6月以及2017年1-6月销售数据显示，所放物品地方因为是漏水区，商品在2017年同期产生销售损失为2182.19元（2016年销售额11235.48元-2017年销售额9053.29元）；（5）原告停租搬迁后产生搬迁损失6000元；以上合计19453.67元的事实；3.（2017）104号关于解除合同赔偿损失的律师函、EMS寄件人留存单（单号为1083295032123）、快递查询单各1份，证明（1）因被告提供的租赁房屋不符合合同约定，且经原告多次催促修理，被告仍然未能按照合同约定履行义务，其不履行房屋修缮的义务已经严重影响原告的正常使用，原告委托律师发函向被告告知违约及要求赔偿损失、解除合同事项的事实；（2）经查询，该律师函向被告送达后未被退回，被告已成功签收的事实；4.通话录音光盘及录音整理笔录1份，证明在律师函送到被告之后，原告律师与被告法定代表人顾晓磊通话，顾晓磊表示已经收到律师函，而且与原告沟通同意解除合同事宜的事实。被告辩称：对原告起诉双方签订租赁合同及约定内容的事实不表异议。但双方签订就涉案房屋租赁合同时间是2015年7月3日并不是2016年7月11日；合同签订后，原告自开始租赁使用涉案房屋用于超市经营至原告单方提出解除租赁合同期间，对于原告陈述的房屋漏水问题，只是偶尔发生，被告也严格按照合同约定自费及时的对漏水设施进行了修复，并没有影响原告的正常经营，不存在原告曾向被告发送通知函及多次通过电话短信，告知房屋漏水、停电情况要求进行解决，但被告一直不予解决的事实，因为被告从事的酒店经营，不可能对此视而不见，其明显不符合常理；对原告陈述的断电情形均是因供电部门为检修电路等情况的正常公告停电，并非被告原因所致，也就不会影响原告的正常经营，原告单方提出解除涉案租赁合同的真正原因是因为经营不善效益不好，并不是因为房屋漏水断电。综上，针对原告的诉讼请求，被告同意与原告解除租赁合同，但因被告在租赁合同履行中不存在违约情形，应依法驳回原告的其他诉讼请求。被告向法庭提交证据证人王锋、许红明证言2份，证明在房屋租赁合同履行过程中，被告按照合同约定对原告提出的涉案房屋漏水问题及时进行修复的事实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的原告提交证据1、4能够证明双方签订合同约定的权利义务、违约责任及解除合同条件和被告同意解除租赁合同的事实，其证明效力本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据2中公证书及公证费发票系公证文书，能够证明原告在解除租赁合同前被告租赁给原告的房屋不能正常使用的状况以及原告支出证据保全的公证费数额的事实，与本案有关联性，其证明效力予以确认；证据2中收据系书证，能够证明原告租赁期间做货架支出费用以及原告搬离租赁被告的房屋支出搬运费数额的事实，与本案有关联性，并能够相互印证，其证明效力予以确认；证据3系相关单位出具的书证，能够证明原告在租赁期届满解除合同前通知被告解除房屋租赁合同事宜以及向被告表示搬离租赁房屋的事实，与证据1、2、4能够相互印证，对其证明效力予以确认。但对证据2中商品随货同行单、瑞恒祥公司在2016年1-6月以及2017年1-6月销售额对比表系书证，虽然能够证明原告租赁期支出购货费用以及遭受损失数额的事实，因不能证明证据中原告的火车站店与长城东街61号张氏公司楼店的唯一性，故与本案缺乏关联性，对其证明效力本院不予确认。被告提交的证据系证人证言，能够证明被告出租给原告的房屋曾经存在房屋漏水问题及被告维修处理的事实，与原告证据2能够相互印证，对其证明效力予以确认。但对被告主张其证据未给原告造成损失的事实，因不能对抗原告提交证据的证明效力，本院不予认定。经审理查明：2016年7月11日，原告与被告补签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方（被告）将其从产权人张氏公司处承租的位于中卫市沙坡头区XXXX号一层（建筑面积206㎡）商业用房租赁给乙方（原告）经营使用；租赁期限为五年，自2015年7月4日至2020年7月3日止；租赁费标准为75000元/年，五年不变及租金的支付时间、支付方式；关于房屋修缮约定，除乙方原因外，乙方租赁场地及附属设施受到损坏、毁坏或正常使用的情况，甲方应立即自费把建筑物及附属设施完整地恢复至原状，如因此影响乙方使用的，则乙方有权选择或同时采取以下措施：（1）拒付受到影响期间的租金，并有权按照每日4000元的营业损失主张赔偿；（2）乙方可进行所有必须的重建复原工程，由此产生的全部费用有权向甲方全额追偿或以此折抵租金；（3）乙方可以选择单方解除合同，并有权向被告主张合同项下总租金30%的违约金；双方还就其它各自权利义务、违约责任等事项进行了明确约定。合同签订后，原告按约向被告履行了支付租金义务。原告自租赁使用被告的房屋经营零售超市至今，被告交付的该房屋存在房屋顶部出现漏水、和因不及时交纳电费时有断电的情形。为此，原告于2015年12月30日向被告发送《通知函》告知被告解决营业房漏水情况，并通过短信、电话向被告的法定代表人告知房屋漏水、停电情况，要求解决。被告曾派人对营业房漏水问题进行过维修，对停电问题除供电单位停电因素外做了交纳电费恢复用电，但被告的行为，在一定程度上影响了原告的正常经营。2017年5月17日，因房屋漏水问题，被告虽然维修但尚未彻底解决，原告感到不能继续经营，委托律师向被告寄送《关于解除合同赔偿损失的律师函》，后与电话联系解除租赁合同，被告在电话中认可已收到律师函并同意解除合同，但对原告提出的损失赔偿及违约金部分表示不同意承担。双方不能达成一致意见。为此，原告诉至本院。另查明，2017年7月3日，在本年度的租赁期限届满，原告从被告租赁的房屋处搬出，向被告移交了营业房，由此产生搬迁费6000元。本院认为：依法成立的合同，受法律保护。原告宁夏荣盛商业连锁股份有限公司与被告宁夏逸泰酒店管理有限公司自愿签订《房屋租赁合同》合法有效，双方应当按照合同约定全面履行义务。2017年7月3日，合同约定的本年度的租赁期限届满，因被告提供给原告的租赁物房屋存在漏水问题，影响了原告的正常经营，原告向被告发出通知，提出解除该房屋的租赁合同关系，符合合同约定的解除条件，而且被告也表示同意解除租赁合同，依据合同约定，本院依法解除双方签订的房屋租赁合同。对原告提出依法解除原被告签订的《房屋租赁合同》的请求，符合合同约定及相关法律法规规定，本院依法予以支持。依据《中国人民共和国合同法》第九十七条”合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，本案原告承租的被告房屋已经向被告返还，原告交付租赁物后因尚有其他损失，依法有权向被告要求赔偿。依据双方签订的《房屋租赁合同》约定，因被告交付给原告的租赁物房屋存在漏水问题，影响原告对租赁物的正常经营使用，虽然被告做了部分维修处理；但该因素已致使双方解除租赁合同，对原告的经营必然会造成部分营业损失及财产损失，被告对此负有主要过错责任，依据合同约定应向原告承担违约责任并赔偿所致原告的经济损失；综上，被告依法承担相应的民事责任。对原告要求被告支付58453.67元（其中，违约金45000元；因停电导致的营业损失9500元；因屋顶漏水产生的损失3353.67元；公证费600元）的诉讼请求，经核：因被告交付给原告的租赁物房屋存在漏水问题及断电现象，影响原告对租赁物的正常经营使用，对原告的经营必然会造成部分营业损失及财产损失，依据合同相关条款约定原告可以选择在合同履行期间由被告承担赔偿损失的责任，但因现原告提出解除房屋租赁合同，则依据合同相关条款约定，被告应以承担违约金的方式向原告补偿所致原告的事实，综合原告损失的状况及被告过错责任程度，本院按照双方合同约定年度租金75000元标准确定被告按照10%承担违约金合计7500元较为适当，故对原告的该部分请求，有事实及法律依据，本院予以支持；但对原告其余部分损失的请求其依据不足，本院依法不予支持。对原告审理中增加的要求被告支付搬迁费6000元的诉讼请求，经核：由于被告的过错责任致使双方解除合同，提前搬出租赁房屋，不能实现正常的营业收益，原告为此支出向被告返还房屋的费用6000元，被告依法应予承担，故对原告的该请求本院依法予以支持。对被告辩称应驳回原告的该部分诉讼请求的意见，经核其理由不能成立，本院不予采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十条之规定，判决如下：一、解除原告宁夏荣盛商业连锁股份有限公司与被告宁夏逸泰酒店管理有限公司于2016年7月11日补签订《房屋租赁合同》；二、被告宁夏逸泰酒店管理有限公司于本判决生效后十日内向原告宁夏荣盛商业连锁股份有限公司支付违约金7500元；三、被告宁夏逸泰酒店管理有限公司于本判决生效后十日内向原告宁夏荣盛商业连锁股份有限公司支付搬迁费6000元；四、驳回原告宁夏荣盛商业连锁股份有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，未履行其他义务的，应当支付迟延履行金。案件受理费1411元，减半收取计706元，由原告宁夏荣盛商业连锁股份有限公司负担537元，被告宁夏逸泰酒店管理有限公司负担169元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数回族代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区中卫市中级人民法院。审判员宋建喜二○一七年十月二十七日书记员钟天敏 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