（2017）苏05民终3660号
裁判日期: 2017-10-27
公开日期: 2017-11-30
案件名称
薛廷牛与邹举亮房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省苏州市中级人民法院
所属地区
江苏省苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
邹举亮,薛廷牛
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏05民终3660号上诉人（原审被告）:邹举亮，男，汉族，1984年7月4日生，住江苏省南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：熊一玲，上海普世（昆山）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:薛廷牛，男，汉族，1961年6月5日生，住江苏省句容市。委托诉讼代理人：刘春峰，江苏达因律师事务所律师。委托诉讼代理人：耿峰，江苏达因律师事务所律师。上诉人邹举亮因与被上诉人薛廷牛房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2016）苏0583民初7869民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人邹举亮上诉请求：1、依法撤销（2016）苏0583民初7869号民事判决第二项；2、依法改判或发回重审。3、一审、二审案件受理费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人已经履行完毕《买卖合同》约定的来昆山一次配合被上诉人办理银行贷款手续，是因被上诉人银行贷款延误导致在规定的时间内未能按照合同约定完成过户事宜。在合同签订时，居间方未尽提示和告知义务，对房屋权属不尽审查义务存在重大过错。原审法院采纳以2016年5月23日为鉴定时间点的评估报告缺乏法律依据，对上诉人及其不公平。原审法院对合同中约定定金条款适用为“违约定金”而没有认定为“解除定金”系适用法律错误。根据合同的约定，上诉人有权单方解除合同，但负有通知义务并承担定金2万元的二倍即4万元支付义务。上诉人委托律师于2016年5月23日向被上诉人寄发了解除合同通知书，系当事人意思自治，并不违反法律规定，应予支持。一审判决上诉人一人承担违约的全部责任（定金罚则加实际损失）是显失公平的。被上诉人薛廷牛在诉讼中答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。原审原告薛廷牛向一审法院起诉请求：1、要求解除双方的房屋买卖合同并要求邹举亮对其违约行为承担损失赔偿50万元（房屋差价损失434300元，评估费用11800元，诉讼费用11900元）；2、邹举亮承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：昆山市巴城镇湖滨花园42号楼602室房屋，602室阁楼（产证号为281030563）、043室车库（产证号为281030564）为邹举亮单独所有，产证登记日期为2011年8月11日。2015年12月31日，薛廷牛作为买方（乙方）与邹举亮作为卖方（甲方）在案外人昆山市德兴房产咨询有限公司作为居间方（丙方）中介下签订《房屋买卖成交合同》，约定：甲方将座落于昆山市巴城镇湖滨花园42号楼602室，计建筑面积楼下101平方米、楼上95平方米的房屋出售给乙方，有一个自行车库；合同成交总价格为81万元；本合同签订之时乙方支付20000元作为购房定金；甲、乙双方同意本合同生效之日起至2016年2月30日之前将上述房款余额一次性付清，购房定金在付款时冲抵；甲、乙双方签订合同后，乙方中途毁约，应书面通知甲方、中介方且购房定金归甲方所有，甲方中途毁约，应书面通知乙方、中介，并自毁约之日起十天内支付乙方所付定金二倍数额给乙方；补充约定，乙方向中介方承诺银行无信用问题；甲、乙双方积极配合中介方办理过户相关手续，恶意拖延时间方属于单方违约；乙方首付款不低于二十三万元；甲方配合过户给乙方只需要来昆山一次；乙方同意提前支付首付款于甲方用于还清个人银行贷款，不足部分由甲方自行补齐；本合同自甲方正式收到乙方定金20000元后生效。该合同还约定有其他内容有薛廷牛、邹举亮双方及中介方签字盖章确认。嗣后，薛廷牛按照约定向邹举亮支付定金20000元。后因双方在合同履行中发生争议，薛廷牛诉诸法院。另查明：2016年3月20日，邹举亮通过微信向薛廷牛的儿子告知其不愿意继续卖房，但双方就赔偿事宜未达成一致。2016年5月23日，邹举亮向薛廷牛及中介方发出《解除合同通知书》，载明：1、根据合同第五条约定甲、乙双方签订合同后，甲方中途毁约，应书面通知乙方、中介方，并自毁约之日起十天内支付乙方所支付的定金二倍数额给乙方。现甲方邹举亮先生正式通过本通知函向乙方薛廷牛显示及昆山市德兴房产公司，由于居间中介服务公司德兴房产未在本次合同签订中履行中介服务公司应当履行的谨慎审查义务，导致邹举亮的太太主张该合同未经她本人签字确认同意而在法律上无效，所以邹举亮先生无法再继续履行卖房义务并愿意承担相应的违约责任即：十天内支付乙方所付定金二倍数额即4万元给薛廷牛先生，请薛先生尽快书面告知接受赔偿的银行卡号或者其他支付方式给邹举亮先生；2、昆山市德兴房产咨询有限公司作为本合同的居间中介服务公司，未尽到必要的合同审查义务，未向邹举亮先生核实该房产的具体办理产证日期是属于婚前还是婚后，未向邹举亮先生核实提示要求其妻子也应在房屋买卖合同中签字致使该合同无效，才是导致本合同无法继续履行的原因。庭审中，薛廷牛表示收到该《解除合同通知书》。薛廷牛就房屋买卖合同履行经过申请中介方工作人员黄素英出庭作证，黄素英出庭陈述：我是德兴房产的中介，薛廷牛、邹举亮之间的房屋买卖合同是我促成的，薛廷牛这边看中了邹举亮的房子，签合同的时候邹举亮有一条就是房东只过来一次，但是我们这里就写了房东要配合递交资料过来，我们签了合同第二天就去办理贷款审批了，审批需要房东提供相应资料，但是房东当时有一个银行卡没有提供给我们，因为贷款审批必须要有银行卡，因为贷款接收需要，在约定的时候他过来我们就和他说了银行卡没有给我们，贷款审批不下来，房东说没事，他们公司年庆需要来上海一次，我们就说资料没给我们，现在过来过不了户，但是房东坚持过来了，应该是1月25日左右，然后他过来以后把资料递了，我们要他等几天，让银行加快，但是房东还是回去了，当时就是说要他先把贷款还掉，他说贷款没有下来，因为房东的贷款是工商银行的，需要提前预约还款，所以我们约定的日期2月18日房东因为机票问题没有过来过户，又把时间延迟了，推迟到3月底4月初的时候，然后那段时间房价疯长，所以房东说想违约，然后4月到我们公司来过一次，就谈违约，没有谈妥，没有结果。我们要求邹举亮递交资料就行了，只需要他来一次，我们没有想过要他多次过来，过户当天还是需要房东到。邹举亮认为证人证词不完全属实，邹举亮接到中介公司通知交材料的电话以后完全按照中介公司的要求提供了相应材料，而且是在第一时间就完成了，是由于薛廷牛的资料以及中介居间服务不及时导致贷款时间拖延，因为邹举亮所交的材料里面仅缺银行卡一项，但是邹举亮通知薛廷牛可以定金接受的银行卡为准，我不可能将银行卡原件提交过来。而中介公司明知道邹举亮的卡号，而不及时提交给贷款银行，明显属于失责。证人也提到邹举亮在一月份积极到场配合，二月份也是因为机票的客观原因未能到场是导致该房屋买卖的根本原因，这个区别于因为涨价而恶意违约的其他房屋买卖合同。三月份邹举亮就与薛廷牛协商解除，原因是该房屋买卖不可能到场一次就能够履行过户的，而且邹举亮真的只有一套房屋，由于首付款及贷款未能在合同约定之前及时收到，邹举亮在出售该房屋另行再买也会造成比较大的损失，所以亲自到中介约买家友好协商解除事宜。庭审中，薛廷牛向本院提供其银行账户查询，显示其在2016年2月16日银行账户上尚有存款250083元。再查明：2016年12月5日，苏州中安房地产评估有限公司接受本院委托对案涉房屋昆山市巴城镇湖滨花园42号楼602室（含阁楼及043号车库）市场价值进行评估并出具苏中安评字第（2016）11002号《房地产司法拍卖估价报告》，估价结果为：案涉房屋在价值时点2016年5月23日可能实现的市场单位价值为6332元/平米，市场总价值为124.43万元（含阁楼及车库）。薛廷牛为此支出评估费用11800元。上述事实由薛廷牛提供的《房屋买卖居间合同》一份、定金收据一份、房产证复印件一份、银行对账单一份、房地产估价报告一份及评估费发票、邹举亮提供结婚证一份、解除合同通知函一份、快递单一份、微信聊天记录截图及双方当事人的庭审陈述等证据予以证实。一审法院认为，合法有效的房屋买卖关系受法律保护。本案薛廷牛与邹举亮签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，且未违反法律法规强制性规定，合法有效应受法律保护，薛廷牛、邹举亮双方均需依约履行合同确定的权利义务。就合同履行事宜，结合薛廷牛、邹举亮双方提供的证据及中介方证人证言，本院确定如下事实：该合同签订后，薛廷牛已经按约支付定金20000元，在后续合同履行过程中，因邹举亮未能在各方约定2016年2月18日到场办理房屋过户手续，故各方将房屋过户时间推延，2016年3月20日，邹举亮以房屋价格上涨为由意欲解除薛廷牛、邹举亮双方之间的房屋买卖合同，但各方未能就赔偿达成一致意见，2016年5月23日邹举亮向薛廷牛发出解除合同通知书。薛廷牛起诉时要求邹举亮继续履行合同，庭审中薛廷牛变更诉请要求解除与邹举亮的房屋买卖合同并要求邹举亮赔偿相应损失，本院认为薛廷牛、邹举亮双方均要求解除合同，案涉合同应予以解除。合同解除后，违约方仍应承担相应的违约责任。双方合同中约定“甲、乙双方签订合同后，乙方中途毁约，应书面通知甲方、中介方且购房定金归甲方所有，甲方中途毁约，应书面通知乙方、中介，并自毁约之日起十天内支付乙方所付定金二倍数额给乙方”，邹举亮辩称的该条款为解约定金条款，邹举亮有权行使单方解除权，本院认为“解约定金”应当明确约定解约人有权以丧失定金为代价而解除合同，如果仅仅约定一方终止或解除合同，应向对方承担定金责任的，不应认定为“解约定金”，而应理解为“违约定金”，故本院认为邹举亮无权行使单方解除权；邹举亮以合同中约定“甲方配合过户给乙方只需要来昆山一次”为由抗辩双方合同因邹举亮已经配合来过昆山一次，故邹举亮有权解除合同，本院认为合同中虽有邹举亮只需来昆山一次的约定，但房屋买卖合同履行程序复杂，非薛廷牛导致的客观原因需要邹举亮多次往返昆山办理相应手续，虽给邹举亮造成一定的损失，但该原因并不构成根本违约或合同不能履行的事由，邹举亮以此为由要求解除合同应属违约；综上，邹举亮在薛廷牛无根本违约事由或合同无法继续履行的情形下拒绝继续履行合同构成违约，应承担全部的违约责任。至于邹举亮应承担的违约责任，本院认为合同解除后，邹举亮应退还薛廷牛定金20000元并赔偿相应的损失；薛廷牛主张以邹举亮发出解除合同通知书之日2016年5月23日为价值点对案涉房屋的市场价值进行评估并计算房屋差价损失。本院认为邹举亮虽在2016年3月即表示不愿继续履行合同，但薛廷牛、邹举亮双方并未就合同解除达成一致意见，薛廷牛起诉时仍要求继续履行合同，后薛廷牛要求以2016年5月23日为价值点计算房屋差价损失，由于邹举亮拒绝履行合同，导致薛廷牛需要另行购买相类似的房屋，则需要支付的另行购房成本就同其之前签约的购房成本之间存在明显的价值之差，此种房屋差价是由于违约方的违约行为造成的，应作为守约方所遭受的损失，故本院对此予以确认。根据苏州市中安房地产评估有限公司出具的苏中安评字第（2016）11002号《房地产司法拍卖估价报告》，估价结果为：案涉房屋在价值时点2016年5月23日可能实现的市场单位价值为6332元/平米，市场总价值为124.43万元（含阁楼及车库）。薛廷牛、邹举亮双方合同中约定的房屋成交价格为81万元，因邹举亮的违约行为导致薛廷牛丧失房屋的期待权，邹举亮应赔偿薛廷牛房屋差价损失434300元。遂判决：一、原告薛廷牛与被告邹举亮双方于2015年12月31日签订的《房屋买卖居间合同》解除。二、被告邹举亮于本判决生效之日起十日内一次性归还原告薛廷牛购房定金20000元并赔偿原告薛廷牛损失434300元。三、驳回原告其余诉请。案件受理费11900元，鉴定费11800元，合计23700元，由被告邹举亮承担21330元，由原告方自行负担2370元。二审查明的事实与原审查明事实相一致。本院认为，薛廷牛与邹举亮签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。根据双方当事人在诉讼中的举证及陈述可以认定，合同签订后，薛廷牛已经按约支付定金20000元，但邹举亮未能在各方约定的2016年2月18日到场办理房屋过户手续，并且于2016年3月20日以房屋价格上涨为由意欲解除双方之间的房屋买卖合同，因双方未能就此达成一致意见，邹举亮遂于2016年5月23日向薛廷牛发出解除合同通知书。邹举亮的行为已构成根本违约，薛廷牛据此请求解除合同并要求邹举亮返还定金、赔偿房屋差价损失的诉讼请求，符合法律规定，应予支持。邹举亮认为依照合同第五条的约定，在履行了通知义务并双倍返还定金后，其即拥有合同的单方解除权，依据不足，本院不予采信。鉴于市场房价波动较大的客观实际，一审法院以邹举亮发出书面解约通知日为评估基准日，委托具有相应评估资质的苏州市中安房地产评估有限公司出具的评估报告，作为本案计算涉案房价损失的依据，并无不当。据此，邹举亮的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11900元，由上诉人邹举亮负担。本判决为终审判决。审判长 郑 雄审判员 黄文杰审判员 周 红二〇一七年十月二十七日书记员 杨颖颖 关注公众号“”