（2017）晋01民终3897号
裁判日期: 2017-10-27
公开日期: 2017-11-06
案件名称
太原市华勤实业有限公司与太原市百货公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
山西省太原市中级人民法院
所属地区
山西省太原市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
太原市华勤实业有限公司,太原市百货公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
太原市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）晋01民终3897号上诉人（原审被告）：太原市华勤实业有限公司，住所地太原市迎泽区解放路75号，统一社会信用代码×××。法定代表人：王玉婵，总经理。委托诉讼代理人：杨晓娜，山西恒一律师事务所律师。委托诉讼代理人：乔泽鹏，山西恒一律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：太原市百货公司，住所地太原市杏花岭区西华门六号，统一社会信用代码×××。法定代表人：王斌，总经理。委托诉讼代理人：张羽，山西和胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：原伟丽，山西和胜律师事务所律师。上诉人太原市华勤实业有限公司因与被上诉人太原市百货公司房屋租赁合同纠纷一案，不服山西省太原市迎泽区人民法院（2016）晋0106民初3764号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人太原市华勤实业有限公司委托诉讼代理人杨晓娜、乔泽鹏，被上诉人太原市百货公司委托诉讼代理人张羽、原伟丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。太原市华勤实业有限公司上诉请求：1.撤销太原市迎泽区人民法院（2016）晋0106民初3764号民事判决，发回重审或依法改判；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院认定上诉人与被上诉人之间的租赁合同未解除，认定事实错误。2015年9月，太原市解放路沿线进行城市道路改造及地铁修建，上诉人服装店面的基本生存条件受到严重影响，上诉人与被上诉人多次协商未果，考虑到双方所签订的合同目的已无法实现，如继续履行将有违公平。随即向被上诉人发出解除合同的通知，并说明10月份完成搬迁。2015年11月上诉人已停止一切经营活动完全搬离租赁房屋。上诉人依法向被上诉人送达了解除合同的通知，且在合同解除后的三个月被上诉人也未向法院提出异议，故双方之间的租赁合同已经解除。二、原审法院对案件事实中的腾房时间、租赁合同的解除条件和交付方式作出了与实际情况截然不同的认定，原审法院仅以交还钥匙视为房屋交付具体方式，却忽略上诉人多次与被上诉人进行协商，被上诉人对客观实际情况故意置之不理的情形，故原审法院对案件事实的认定缺乏充足、可靠的证据，所得结论含混不清，与实际情况出入较大，一审裁判事实认定错误。太原市百货公司辩称，本案中不存在合同目的不能实现的情形，上诉人与被上诉人签订合同后，被上诉人把房屋交付上诉人租赁使用，租赁房屋不存在不能使用的情形；被上诉人未收到合同解除通知，解除合同条件不能成立，不符合法定解除情形；上诉人搬离行为不能视为房屋交付给被上诉人，上诉人应在租期届满后将租赁房屋完好交还被上诉人，上诉人应承担租赁期间的租金，上诉人未依合同支付租赁费，应承担违约责任，本案中不存在情势变更情形。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。太原市百货公司向一审法院起诉请求：1.依法判令被告支付拖欠原告的租金511575元；2.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原被告于2014年签订房屋租赁合同，被告承租位于太原市迎泽区解放路75号房屋，合同约定：租期自2014年1月1日起至2016年12月31日止，2014年租金90万元、2015年租金93万元、2016年租金为95万元，支付方式为被告于2014年分两次支付当年租金、于2015年1月1日一次性支付当年租金、于2016年1月1日一次性支付当年租金。租赁合同自租赁期限届满后自行终止，两周内被告将房屋完好交给原告，如需续约，应在租赁合同届满前两个月书面通知原告，双方协商签订新的合同。被告分别于2015年2月26日、2015年5月25日和2015年8月19日分三笔向原告支付2015年房租共计60万元，2016年2月26日向原告支付2015年房租17.5万元。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、关于本案的租赁合同是否存在已经解除的情况；二、关于被告腾退房屋的具体时间和本案原租赁合同约定的租赁期限届满后的解除条件和交付方式。关于第一个争议焦点，原告依约已将租赁房屋交付给被告使用，且政府的市政建设施工并未导致承租房屋被拆除、毁损等无法交付或无法安全使用的情形，而市政施工导致的经营状况不佳属于被告自身应承担的经营风险，不属于适用《中华人民共和国合同法》九十四条第一项”因不可抗力导致合同目的无法实现”的情形，故本院对被告称依据合同法第九十四条第一款已单方行使合同解除权解除租赁合同的主张不予采纳，租赁合同并未由被告单方解除。关于第二个争议焦点，租赁合同第十二条虽约定，”本合同期满后自行终止，两周内承租人将房屋完好交给出租人。”，但未约定交还房屋的具体方式。本院认为，房屋的转移占有视为房屋的交付使用。本案中，原告认可被告于2016年5月17日向原告交还房屋及房屋钥匙，被告虽辩称已于2015年10月腾空房屋且之后未使用该房屋，但腾空房屋或者不使用房屋并非属于房屋的转移占有，且被告未提交证据证明在2016年5月17日将钥匙交还给原告之前已和原告办理房屋交还手续，故对被告称于2015年10月已完成房屋交接的主张不予采纳，被告于2016年5月17日向原告交还房屋。现房屋租赁期已届满，根据租赁合同的约定和被告提交的交付房租凭证，2015年被告应付房租93万元，实际支付房租775000元，尚欠房租155000元；2016年约定房租为全年95万元，但被告于2016年5月17日提前退还房屋，实际占用房屋137天，被告应付2016年房租为356575元，故对原告要求被告支付拖欠租金共计511575元的诉讼请求本院予以支持。综上，对原告的全部诉讼请求应予支持。判决：被告太原市华勤实业有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告太原市百货公司支付拖欠房屋租金共计511575元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8915元，由被告太原市华勤实业有限公司负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审审理查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为，本案二审争议的焦点为：双方租赁合同是否已经解除；租金应当如何计算。上诉人主张其于2015年9月向被上诉人发出解除合同的通知，并说明10月份完成搬迁，但该解除合同通知书，被上诉人否认收到，上诉人未能提供有效证据证明被上诉人予以签收，上诉人主张双方合同已于2015年10月解除，证据不足，不予支持。被上诉人认可上诉人于2016年5月17日向被上诉人交还房屋及房屋钥匙，上诉人虽主张已于2015年10月腾空房屋且之后未使用该房屋，但腾空房屋或者不使用房屋并非属于房屋的转移占有，且上诉人未提交证据证明在2016年5月17日将钥匙交还给被上诉人之前已和被上诉人办理房屋交还手续，上诉人于2015年10月已完成房屋交接的主张不予采纳，上诉人于2016年5月17日向被上诉人交还房屋，即为双方合同解除的时间。根据租赁合同的约定和上诉人提交的交付房租凭证，2015年上诉人应付房租93万元，实际支付房租775000元，尚欠房租155000元，上诉人应予支付；2016年约定房租为全年95万元，但上诉人于2016年5月17日提前退还房屋，实际占用房屋137天，上诉人依据合同约定应付2016年房租为356575元，但2016年太原市解放路沿线进行城市道路改造及地铁修建是众所周知的事实，上诉人租赁房屋的合同目的是服装店面经营，市政施工导致经营状况不佳，上诉人按原合同约定支付被上诉人租金，显失公平，租金应当酌情减少，本院酌定上诉人支付被上诉人2016年约定租金的一半即178288元，共计所欠租金333288元。综上所述，太原市华勤实业有限公司的上诉请求，部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项的规定，判决如下：一、撤销山西省太原市迎泽区人民法院（2016）晋0106民初3764号民事判决；二、上诉人太原市华勤实业有限公司于本判决生效之日起三十日内向被上诉人太原市百货公司支付拖欠房屋租金共计333288元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8915元，二审案件受理费8915元，由上诉人太原市华勤实业有限公司负担10000元，被上诉人太原市百货公司负担7830元。本判决为终审判决。审判长 郝利亚审判员 王庆河审判员 温冠华二〇一七年十月二十七日书记员 冯 莉 来源：百度搜索“”