（2017）桂02民终1246号
裁判日期: 2017-10-27
公开日期: 2017-12-11
案件名称
梁祖奎、刘克丽房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广西壮族自治区柳州市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区柳州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
梁祖奎,刘克丽,陈国盈
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广西壮族自治区柳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂02民终1246号上诉人（原审被告）：梁祖奎，男，1955年7月29日生，汉族，广西柳州市人，原灯泡厂退休职工，住广西柳州市柳北区，上诉人（原审被告）：刘克丽，女，1964年8月9日生，汉族，广西柳州市人，原印染厂退休职工，住广西柳州市柳北区，二上诉人共同委托诉讼代理人：陈志明，广西永维律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：彭峙，广西永维律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：陈国盈，男，1982年12月12日生，汉族，广西玉林市人，广西科技大学鹿山学院教师，住广西柳州市城中区，委托诉讼代理人：刘向前，广西众维律师事务所律师。上诉人梁祖奎、刘克丽因与被上诉人陈国盈房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区鱼峰区人民法院（2017）桂0203民初633号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。上诉人梁祖奎、刘克丽上诉请求：1、驳回被上诉人的诉讼请求；2、诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：原审判决认定《房屋转让协议》第三条约定：“陈国盈于2009年8月7日前给付梁祖奎购房定金15000元，于交房日起两周内付清余款20000元。如乙方逾期未付，梁祖奎有权收回该购房指标，定金不予退回。”与《房屋转让协议》第三条“付款方式：乙方于2009年8月7日前给付甲方购房定金壹万伍仟元；于交房日起两周内前付清余款贰万元。如乙方逾期未付，甲方有权收回该购房指标，定金不予退回。”相比较少了一个“前”字，表达意思截然不同。有悖事实和法律，是严重错误的。被上诉人违反《房屋转让协议》第三条“付款方式：乙方于2009年8月7日前给付甲方购房定金壹万伍仟元；于交房日起两周内前付清余款贰万元。如乙方逾期未付，甲方有权收回该购房指标，定金不予退回。”的约定，敬请二审法院注意：被上诉人破门入住时只支付了房屋指标转让费23700元(15000元+8700元)，不是35000元。依法应当认定而未予认定。原审反而认定：“协议签订后，陈国盈己经按照协议的约定，足额支付给梁祖奎房屋指标转让费35000元，并且支付了购房款117825．9元，则梁祖奎应当按照协议的约定，在取得房屋所有权证后协助陈国盈办理房屋过户手续。梁祖奎辩称其未收到房屋指标转让费余款11300元，但陈国盈己经提供证据证实其通过银行汇款的方式向梁祖奎的账户中转款11300元，故本院不予采信梁祖奎的辩解。”有悖事实和法律，也违背了人民法院的公平、公正原则，是严重错误的。另外：（1）2009年8月6日的《房屋转让协议》是被上诉人拟定的。2009年8月6日，被上诉人支付给梁祖奎房屋指标转让费15000元，上诉人梁祖奎向被上诉人出具《收条》一份。(2)2010年2月1日，被上诉人支付给梁祖奎房屋指标转让费8700元，上诉人梁祖奎于2010年5月3日向被上诉人出具《收条》一份。(3)被上诉人在庭审认可：2013年4—5月破门进去的，己经装修入住；上诉人提供的收电费的开票日期：2013年7月22日。(4)被上诉人在2013年7月22日前只支付了房屋指标转让费23700元(15000元+8700元)。依法应当认定被上诉人违约而未予认定，有悖事实和法律。(5)2016年11月4日，被上诉人通过现金的方式向上诉人梁祖奎(庭审己证实：2013年1月4日在贺州梁祖奎己当面告知梁祖奎丢失了的银行卡)账户中汇入房屋指标转让费11300元，又不敢告诉上诉人梁祖奎，立案时也不敢作为证据提供，直到庭审时才递交汇款单，被上诉人质证说己超过举证期限，依法不予质证。从2013年4—5月强行破门进去的，到2016年11月4日，已超过三年半时间。也违反了《房屋转让协议》第三条“付款方式：乙方于2009年8月7日前给付甲方购房定金壹万伍仟元；于交房日起两周内前付清余款贰万元。如乙方逾期未付，甲方有权收回该购房指标，定金不予退回。”的约定。(6)被上诉人给付上诉人梁祖奎房屋指标转让费合计：15000元+8700元+11300元=35000元。原审判决认定违约款项相加总额证明陈国盈己付清房屋指标转让费35000元。原审判决认定偏袒被上诉人，有悖事实和法律。3、2009年8月6日《房屋转让协议》的第一条涉及到的是灯泡厂集资房的房屋指标及产权转让，转让时没有取得房产证；没有取得单位同意；违反了有关规定；转让行为无效。法律依据：(1)《城市房地产管理法》37条规定：未依法登记领取权属证书的房产不得转让；(2)单位内部文件规定。4、2009年8月6日的《房屋转让协议》，没有上诉人刘克丽在场同意签字，有悖法律规定，是份无效的协议。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人陈国盈答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决内容合法、公正，请求依法维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。陈国盈向一审法院提出诉讼请求：梁祖奎、刘克丽履行《房屋转让协议》，将柳州市房屋过户至陈国盈名下。一审法院经审理认定事实如下：2009年8月6日陈国盈与梁祖奎签订一份《房屋转让协议》，第一条约定：梁祖奎同意将本人灯泡厂集资房的房屋指标及产权转让给陈国盈（含车库）。房屋建筑面积按梁祖奎抽签选中户型面积为准，但不能低于70平方米。梁祖奎转让房屋指标已征得房屋共有人（承租人）的同意，并为此承担相应的法律责任。第二条约定：房屋指标转让费为人民币35000元。此外，梁祖奎不再向陈国盈收取任何费用。第三条约定：陈国盈于2009年8月7日前给付梁祖奎购房定金15000元，于交房日起两周内付清余款20000元。如陈国盈逾期未付，梁祖奎有权收回该购房指标，定金不予退回。第四条约定：购房费用由陈国盈按梁祖奎所在单位具体规定及相关要求支付，如陈国盈未能按时交付相关购房费用，由此产生的问题由陈国盈承担。第五条约定：梁祖奎于单位交付该房屋即日起向陈国盈交付房屋。第六条约定：房屋权属交易登记手续，由陈国盈与梁祖奎双方共同配合办理，双方约定于梁祖奎获得该房屋产权即日起，将房产证交予陈国盈保管，并根据陈国盈提出要求后2个月内办理房屋过户手续，相关税费由陈国盈承担。《房屋转让协议》还对陈国盈与梁祖奎的其他权利义务进行了约定。同日，陈国盈支付给梁祖奎房屋指标转让费15000元，梁祖奎向陈国盈出具《收条》一份。2010年2月1日，陈国盈支付给梁祖奎房屋指标转让费8700元，梁祖奎于2010年5月3日向陈国盈出具《收条》一份。2016年11月4日，陈国盈通过现金的方式向梁祖奎的账户中汇入房屋指标转让费11300元。以上陈国盈给付梁祖奎房屋指标转让费合计35000元。陈国盈除支付上述房屋指标转让费以外，分别于2009年8月5日、2011年1月14日、2015年11月3日以梁祖奎的名义，向柳州市住房公积金管理中心支付集资建房款60000元、50000元、1025.9元，合计111025.9元。2012年5月3日，陈国盈通过银行转账的方式支付给梁祖奎集资建房款6800元，以上集资建房款合计117825.9元。陈国盈与梁祖奎在庭审后均认可房款已由陈国盈付清。一审法院另查明，梁祖奎、刘克丽系夫妻关系，于1991年5月25日登记结婚。位于柳州市房屋登记在梁祖奎、刘克丽名下，该房屋现已由陈国盈使用。陈国盈认为梁祖奎、刘克丽未按协议的约定，协助其办理房屋过户手续，故诉至法院，提出前述诉讼请求。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，梁祖奎有权对其享有的集资房分房资格予以处分，其与陈国盈于2009年8月6日签订的《房屋转让协议》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为有效协议。对于梁祖奎辩解称单位规定不准许转让集资房的理由，一审法院不予采纳。协议签订后，陈国盈已经按照协议的约定，足额支付给梁祖奎房屋指标转让费35000元，并且支付了购房款117825.9元，则梁祖奎应当按照协议的约定，在取得房屋所有权证后协助陈国盈办理房屋过户手续。梁祖奎辩称其未收到房屋指标转让费余款11300元，但陈国盈已经提供证据证实其通过银行汇款的方式向梁祖奎的账户中转款11300元，故一审法院不予采信梁祖奎的辩解。另外，梁祖奎、刘克丽辩称刘克丽未在《房屋转让协议》中签字，其并不清楚梁祖奎转让房屋指标及产权的事实，故梁祖奎、刘克丽主张协议无效。经过庭审查明的事实以及证人证言，陈国盈到梁祖奎、刘克丽家中签订协议，刘克丽也在家中，对于签订协议这一重大事实，刘克丽应当知晓，且《房屋转让协议》第一条明确约定“甲方（梁祖奎）转让房屋指标已征得房屋共有人（承租人）的同意，并为此承担相应的法律责任”，由此可见，梁祖奎应征得刘克丽的同意。综上，梁祖奎、刘克丽现已取得争讼房屋的房屋所有权证，具备办理过户条件，梁祖奎、刘克丽应按合同约定履行协助陈国盈办理过户手续的义务。综上所述，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，一审法院判决：梁祖奎、刘克丽应于本判决生效之日起三十日内协助陈国盈将位于柳州市房屋过户至陈国盈名下。案件受理费6025元（陈国盈已向一审法院预交），减半收取3012.5元，由梁祖奎、刘克丽负担。综合诉辩双方意见，关于上诉人梁祖奎、刘克丽对一审查明事实的意见，经核对2009年8月6日陈国盈与梁祖奎签订的《房屋转让协议》，第三条载明：“乙方于2009年8月7日前给付甲方购房定金15000元，于交房日起两周内前付清余款20000元。如乙方逾期未付，甲方有权收回该购房指标，定金不予退回。”一审对该事实查明中遗漏了“前”字，本院对此予以纠正。各方当事人二审中无新证据提交，本院对一审查明的其他事实予以确认。另查明，二审中经询问双方当事人，陈国盈称房开公司于2012年11月向梁祖奎交付房屋钥匙，陈国盈多次联系并于2013年1月主动到贺州向梁祖奎交付指标余款，但梁祖奎却拒绝接受并交付钥匙。梁祖奎称自己认为合同第三条的“交房日起两周内前”，是指先交付指标款两万元以后才交房，因陈国盈在该时间内没有交够指标款，双方未达成一致意见因此没有向陈国盈交付房屋。再查明，陈国盈于2013年4月自行破门入住该房屋。上述事实，与本案有关联性，本院予以查明。本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。依法成立的合同，对当事人具有法律约定力，当事人均应当遵循公平和诚实信用的原则来确定各方的权利和义务。本案中，陈国盈与梁祖奎于2009年8月6日签订的《房屋转让协议》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为有效协议，一审法院对梁祖奎关于合同无效的主张不予采信正确。本案中梁祖奎于2012年11月取得案涉房屋钥匙后，梁祖奎与陈国盈应当接照协议第五条约定于单位交付该房屋即日起向陈国盈交付房屋。现双方对合同中第三条的“于交房日起两周内前付清余款20000元。”的理解产生争议。梁祖奎、刘克丽认为陈国盈应当于交房日前两周付清余款20000元。陈国盈认为应当在交房后两周付清余款。本院认为，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。“于交房日起两周内前”的词句中“内”与“前”意思相反，该条款词句不符合语文规则，应属笔误。从本案事实看，在房开公司于2012年11月向梁祖奎交付钥匙时，陈国盈已支付房屋指标转让费23700元及集资建房款110000元，仅欠梁祖奎房屋指标转让费11300元，虽然陈国盈于2013年4月自行破门入住该房屋有不当之处，但当时陈国盈已支付绝大部分房屋指标转让费及集资建房款，且陈国盈在交房前或交房后支付房屋指标转让费11300元无较大差异，不至于给梁祖奎造成重大损失，其主张梁祖奎得到房屋钥匙后不收取房屋指标转让费尾款及不向陈国盈交付房屋较为符合逻辑。现陈国盈已经按照协议的约定，足额支付给梁祖奎房屋指标转让费35000元，并且支付了集资购房款117825.9元，应当取得该房屋的所有权，一审法院判决梁祖奎、刘克丽按合同约定履行过户义务正确，本院予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6025元（上诉人梁祖奎、刘克丽已预交），由上诉人梁祖奎、刘克丽负担。审 判 长 黄智文审 判 员 谭皓匀审 判 员 赵舒颖二〇一七年十月二十七日代书记员 覃宝云 关注公众号“”