（2017）湘0103民初5759号

裁判日期: 2017-10-27

公开日期: 2017-12-13

案件名称

李建新与王格格、湖南新环境公司房屋买卖合同纠纷民事判决书

法院

长沙市天心区人民法院

所属地区

长沙市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

李建新,王格格,湖南新环境地产经纪连锁公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六条，第八条第一款，第六十条第一款，第一百一十五条，第一百三十条

全文

湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0103民初5759号原告（反诉被告）：李建新，男，1954年7月16日出生，汉族，住长沙县。委托诉讼代理人：吴龙辉，湖南金州律师事务所律师。委托诉讼代理人：李明，湖南金州律师事务所律师。被告（反诉原告）：王格格，女，1969年3月23日出生，汉族，住长沙市雨花区。委托诉讼代理人：曾凡胜，湖南高新律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐卓，湖南高新律师事务所律师。第三人（反诉第三人）：湖南新环境地产经纪连锁公司，住所地长沙市雨花区。法定代表人：袁李。委托诉讼代理人：李铁山，男，汉族，1987年7月10日出生，住长沙市开福区，系该公司法务部职员。原告（反诉被告）李建新与被告（反诉原告）王格格、第三人（反诉第三人）湖南新环境房地产经济连锁有限公司（以下简称“新环境公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月1日立案受理后，依法由审判员董娟娟担任审判长，与人民陪审员周建华、李飞高组成合议庭，于2017年10月19日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李建新的委托诉讼代理人吴龙辉、李明，被告（反诉原告）王格格的委托诉讼代理人曾凡胜、徐卓，第三人新环境公司的委托诉讼代理人李铁山到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）李建新向本院提出诉讼请求：1、判令解除李建新、王格格与新环境公司于2017年5月16日签订的合同编号为XHJS0291520的《房屋买卖合同》；2、判令王格格赔偿李建新房屋总价20%的违约金，共计67.56万元；3、判令王格格赔偿李建新律师费1万元；4、判令被告承担本案诉讼费等与诉讼相关的全部费用（包括但不限于本案受理费、保全费等）。事实与理由：2016年5月16日，李建新、王格格与新环境公司共同签订了合同编号为XHJS0291520的《房屋买卖合同》，约定李建新将位于长沙市天心区芙蓉南路房出售给王格格，建筑面积185.5平方米带车位，成交价款337.8万元，付款方式为购房定金+购房首付款+购房款+交房尾款，违约责任约定为违约行为累计超过10个工作日的，守约方有权解除本合同，违约方应当承担守约方支付的律师费、诉讼费、保全费、评估费、鉴定费等所有费用，同时约定双方应当在2017年7月1日前办理完全部手续。合同签订后，李建新按照合同积极履行各项义务，并通过新环境公司催促王格格配合完成过户手续，但王格格以资金未到位为由要求延迟办理过户手续时间，双方再次协商确定在2017年7月11日前办理过户手续。后李建新及新环境公司均多次通过微信的形式向王格格确认，王格格均明确答复能够在2017年7月11日前完成过户手续，李建新便多方筹资于2017年6月26日向贷款银行一次性偿还了贷款，完成房屋解除抵押手续。后王格格又以未能筹集资金为由表示无法履行合同，同时承诺介绍其他人购买该房屋，但至今被告既未自己购买也未介绍他人购买。原告遂诉至法院，请求维护自己合法权益。被告（反诉原告）王格格答辩并提出反诉请求：1、判令解除王格格与李建新之间签订的《房屋买卖合同》（合同编号为XHJS0291520）；2、判令李建新立即返还王格格已付的定金10万元；3、判令李建新承担本案全部诉讼费用以及法定费用。事实与理由：2017年5月16日，王格格、李建新与新环境公司签订《房屋买卖合同》XHJS0291520，约定经由新环境公司提供居间服务，李建新将其名下位于长沙市天心区芙蓉南路房屋及车位出售给王格格，总售价337.8万元，付款方式为购房定金+购房首付款+购房款+交房尾款。合同签订当日，王格格即向李建新支付了购房定金10万元。2017年5月20日，长沙市住房和城乡建设委员会颁布实施《关于进一步做好房地产住宅市场调控工作的通知》，王格格据此不再具备购房资格，导致合同不能继续履行。王格格遂提出反诉，请求维护自身合法权益。第三人新环境公司述称：李建新陈述基本属实，三方签订的《房屋买卖合同》在履行过程中恰逢长沙市发布限购政策，最终未实际履行合同，发生争议后经新环境公司工作人员多次与李建新、王格格双方沟通协商均未能化解矛盾，请求法院依法判决。经审理查明：2017年5月16日，李建新与王格格及新环境公司签订《房屋买卖合同》（合同编号为：494942112265），约定经新环境公司提供居间服务，李建新将其所有的位于长沙市天心区芙蓉南路房（面积为185.5平方米，所有权证号为713112498，房屋已设约60万元金额抵押给交通银行）以337.8万元的价格出卖给王格格；购房款付款方式为：王格格于2017年5月16日向李建新支付10万元作为购房定金，于产权过户进窗后缴税前（最迟应于2017年7月1日前办理）向李建新支付首期房价款322.8万元，交房时支付李建新交房尾款5万元；合同一方未按合同约定条款履行其义务，每逾期一日违约方向守约方支付100/天的违约金，如违约行为已累计超过双方约定时间十日的，或保证事项不真实的，守约方有权解除本合同，并要求违约方按房屋总价款的20%向守约方支付违约金（如违约方对于违约金数额有异议，应由违约方举证证明），如通过诉讼的，违约方还应承担守约方应支付的律师费、诉讼费、保全费、评估费、鉴定费等为实现债权的所有费用。合同签订后，王格格依约向李建新支付了购房定金10万元，由李建新出具《收条》确认。2017年6月26日，李建新向抵押银行交通银行还款448176.93元，办理了涉案房屋的提前还贷手续。2017年7月1日，王格格表示其不具备购房资格，要求解除合同。此后，新环境公司继续介绍客户购买涉案房屋，并带王格格介绍的朋友或自己的客户联系李建新看房，但此后未就涉案房屋买卖达成协议。后李建新向本院提起诉讼，并委托湖南金州律师事务所吴龙辉、李明参与诉讼，为此支付前期律师费1万元。另查明，2017年3月18日，长沙市人民政府发布了长政办函【2017】38号文件《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，该文件第一条第（一）项规定“限购区域为芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区、望城区、长沙县（限长沙经开区、星沙地区范围）。2017年5月20日，长沙市住房和城乡建设委员会发布了长住建发[2017]71号文件《关于进一步做好房地产住宅市场调控工作的通知》，该文件的第（一）条规定“暂停对在限购区域内已拥有2套及以上住房的本市户籍家庭出售商品住房（含新建商品住房和二手住房）”；后又明确在2017年5月20日已经签约购房合同并已支付部分或全部购房款的客户，可按原318政策执行，在2017年6月15日前预约办理过户手续。再查明，王格格曾用名王革群，户籍所在地为长沙市，至2017年6月15日前，其名下有2套住房：位于长沙市韶山中路412号3栋104房（长房权证雨花字第006885**，登记日期2008年8月25日）、位于长沙市雨花区房（合同编号7162620563303，签订日期2017年1月11日）。上述事实，有李建新提交的房屋买卖合同，长房权天心字第7131124**号房屋所有权证，个人房屋抵押贷款合同及提前还款凭证，李建新、王格格与新环境公司工作人员李年月的微信聊天记录，委托代理合同及收费发票；王格格提交的房屋买卖合同，定金收条，户籍信息登记卡、不动产情况登记表、长沙市商品房买卖合同，手机信息截屏等经庭审质证并采信的证据证明，并由庭审笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，本案中李建新与王格格、新环境公司于2017年5月16日签订的《房屋买卖合同》，系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，该合同合法、有效，王格格应依约支付购房款、李建新则应依约履行办理产权过户及交房的合同义务。现根据长沙市住房和城乡建设委员会发布的长住建发[2017]71号文件《关于进一步做好房地产住宅市场调控工作的通知》第（一）条规定“暂停对在限购区域内已拥有2套及以上住房的本市户籍家庭出售商品住房（含新建商品住房和二手住房），王格格系本市户籍，其在限购区域内已拥有位于长沙市韶山中路房及位于长沙市雨花区芙蓉中路房两套住房，已不具备购房资格，《房屋买卖合同》不能继续履行，合同目的无法实现，因此，对李建新与王格格分别要求解除合同的诉讼请求或反诉请求，本院予以支持。关于李建新主张王格格应按房屋总价款的20%支付违约金并承担律师费的诉讼请求，现王格格已依约支付第1笔购房款（购房定金），而合同约定第2笔购房款的付款时间为产权过户进窗后缴税前（2017年7月1日前），现双方产权过户手续尚未进窗，王格格不存在迟延支付房款的情形，不应当据此承担违约责任。但王格格作为《房屋买卖合同》当事人，除履行合同约定义务外，还应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。在长沙市住房和城乡建设委员会发布的长住建发[2017]71号文件《关于进一步做好房地产住宅市场调控工作的通知》发布后，王格格理应及时将自己在限购区域内已拥有2套住房的情形通知对方，要求对方于2017年6月15日前办理产权过户手续或与对方协商解除合同，但其未提交证据证明其已履行了告知义务，导致李建新为继续履行合同而办理了提前还贷手续，由此造成了资金周转不便及利息差额的损失，故王格格无权要求返还定金，对其相应反诉请求，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百一十五条、第一百三十条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）李建新与被告（反诉原告）王格格于2017年5月16日签订的《房屋买卖合同》；二、驳回原告（反诉被告）李建新的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）王格格的其他反诉请求。本案本诉受理费10660元，由原告（反诉被告）李建新负担；反诉费1150元，由被告（反诉原告）王格格负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审　判　长　　董娟娟人民陪审员　　周建华人民陪审员　　李飞高二〇一七年十月二十七日代理书记员　　蔡资俐附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 来源：