（2017）沪02民终8836号
裁判日期: 2017-10-27
公开日期: 2018-09-28
案件名称
上海富弘房地产经纪事务所与马培民居间合同纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
上海富弘房地产经纪事务所,马培民
案由
居间合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百七十五条
全文
上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪02民终8836号上诉人(原审被告、反诉原告)：上海富弘房地产经纪事务所，住所地上海市宝山区。法定代表人：顾建兴，经理。委托诉讼代理人：徐海勇，上海市百汇律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：马培民，男，1956年10月11日出生，汉族，住上海市黄浦区。上诉人上海富弘房地产经纪事务所(以下简称“富弘经纪事务所”)因与被上诉人马培民居间合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2017)沪0113民初1096号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。富弘经纪事务所上诉请求：撤销一审判决第三项，改判驳回马培民一审中全部诉请。撤销一审判决第四项，改判支持富弘经纪事务所一审全部诉请。事实与理由：1、马培民与案外人签订的房屋买卖协议合法有效，该协议的解除系因马培民的违约行为导致，马培民应当按照协议约定承担违约责任。2、马培民在我方挂牌出售房屋时陈述已经过产权共有人同意，签署协议时也承诺有签署及收取定金的权利，之后其仅以短信方式通知我方要求解除与案外人之间的房屋买卖协议，并拒收案外人定金，没有法律依据。我方按协议约定及马培民授权收取定金，并无过错，马培民应自行承担违约责任。3、富弘经纪事务所收取并保管案外人交付的定金是基于马培民与案外人之间房屋买卖协议的约定，且得到马培民的授权，并未扩大其损失。马培民违约后还将应承担的违约责任转嫁于富弘经纪事务所，违反公平合理原则。4、富弘经纪事务所已促成马培民与案外人达成了房屋买卖协议，完成了居间行为，提供了居间服务，系争居间协议已经履行完毕，马培民应当按合同约定支付居间费用。马培民辩称：请求二审法院驳回上诉，维持原判。1、我当时并未在富弘经纪事务所处挂牌，且签订居间协议时也明确向富弘经纪事务所表示过该房屋最终是否出售要征求产权共有人的同意。协议签订后，产权共有人不同意出售房屋，我当天就和富弘经纪事务所工作人员联系，要求解除合同，并撤销收取定金的授权。富弘经纪事务所收到我的短信后未予理会，也没有及时告知案外人，依然收取了10万元定金，导致我对案外人承担了违约责任，这部分损失是富弘经纪事务所造成的，应当向我返还。2、我与案外人之间的房屋买卖协议自签订之始就无法实际履行，富弘经纪事务所没有为我提供居间服务，故我无需向其支付居间费用。马培民向一审法院起诉请求：1、判令解除双方于2016年1月9日签订的《房地产买卖居间协议》；2、判令富弘经纪事务所返还定金人民币100,000元；3、判令富弘经纪事务所赔偿马培民经济损失92,200元。一审法院认定事实：系争房屋登记为马培民及案外人朱莺、马芳菲共有。2016年1月9日，经富弘经纪事务所居间介绍，马培民、案外人吴彬及富弘经纪事务所签订房地产买卖居间协议，约定由吴彬向马培民购买系争房屋，总价225万元，吴彬支付意向金3万元，如马培民同意吴彬提出的购买条件，则该意向金作为定金或定金的一部分，如马培民未能履约，则应返还定金，同时按照定金总额支付违约金，双方还约定应于2016年2月18日前签订备案的房地产买卖合同。三方一致确认：甲、乙双方应当于买卖合同成立之日分别按照本协议第三条约定的总房价款的1%各自支付丙方佣金，甲、乙双方正常履行买卖合同，丙方承诺将无偿提供房屋的交易过户等协助服务。本协议签署人均保证有签署本协议并支付或收取定金的权利，若因一方相关权利人提出异议而导致本协议无法履行的，该方签署人将自愿自行或连带承担定金责任，且该方签署人应向丙方支付居间补偿金为本协议第三条所述总房款的2%。本条款独立发生法律效力。同日，马培民与吴彬签订房地产买卖协议，约定，吴彬应于签订本协议后7日内补足定金至10万元，签订备案合同当日支付房款68万元，贷款支付157万元，贷款到账当日办理房屋交接，双方任何一方违反上述约定的即属违约，守约方有权单方解除合同，违约方应向守约方支付总房款的20%作为违约金。2016年1月9日，马培民签署定金授权保管书，表示收到吴彬定金10万元，并授权富弘经纪事务所保管该笔定金。当日19时53分，马培民向富弘经纪事务所业务员发送短信，内容为：今天下午本人在你公司共富店里在不了解情况下签订房地产买卖居间协议遭到共有人反对，特此声明无效，附件06832也无效。富弘经纪事务所确认当时即收到上述短信。2016年1月10日，吴彬向富弘经纪事务所法定代表人顾建兴账户转账支付7万元，后富弘经纪事务所向吴彬出具10万元定金收据。一审法院另查明，案外人吴彬起诉至宝山法院[(2016)沪0113民初8593号]，要求解除与马培民之间的房地产买卖协议，马培民双倍返还定金20万元。在该案庭审中，吴彬表示，签订完协议后，富弘经纪事务所并未通知其买卖不能进行。2016年7月22日，法院作出(2016)沪0113民初8593号民事判决书，判决解除吴彬与马培民就系争房屋签订的买卖合同，马培民双倍返还吴彬购房定金20万元。后马培民提出上诉，2016年10月24日，双方达成和解，上海市第二中级人民法院作出(2016)沪02民终7787号民事调解书，由马培民支付吴彬192,150元，一审及二审案件受理费共计2,200元由马培民负担。一审法院认为，马培民未取得其他产权共有人授权的情况下与富弘经纪事务所签订的居间协议仍是合同双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，应当认定为合法有效。现马培民要求解除双方之间的居间协议，富弘经纪事务所返还代管的定金10万元，富弘经纪事务所同意解除双方居间协议，亦同意返还保管的10万元，故对马培民的上述诉讼请求法院予以准许。马培民在签订居间协议后，当日即向富弘经纪事务所提出无法出售系争房屋的意思表示，而富弘经纪事务所收取定金的权限系基于马培民的授权，在马培民明确表达了无法出售系争房屋的意见后，富弘经纪事务所即无权再收取定金，其理应及时通知买方，而买方在另案庭审中陈述并未收到过富弘经纪事务所的通知，富弘经纪事务所亦承认几天后才将马培民不愿出售系争房屋的意见通知买方，故富弘经纪事务所在马培民取消授权后，仍然收取买方7万元，造成马培民按照10万元定金对下家承担责任，此系扩大损失，故富弘经纪事务所理应进行赔偿。鉴于马培民在签约过程中亦存在过错，且考虑马培民与买方达成调解的实际赔偿情况，法院酌情确定由富弘经纪事务所赔偿5万元。至于富弘经纪事务所主张马培民支付居间服务补偿金，因富弘经纪事务所在居间过程中存在明显过错，从公平合理的原则出发，对富弘经纪事务所主张马培民支付居间服务补偿金不予准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、四百一十条的规定，判决如下：一、解除马培民与富弘经纪事务所就共富二村XXX号XXX室房屋签订的房地产买卖居间协议；二、富弘经纪事务所于判决生效之日起十日内，返还马培民100,000元；三、富弘经纪事务所于判决生效之日起十日内，赔偿马培民50,000元；四、富弘经纪事务所要求支付居间服务补偿金的诉讼请求，不予支持。二审中，各方当事人均未提供新的证据。本院认定一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，系争居间协议是各方当事人真实意思表示，合法成立并有效，现富弘经纪事务所与马培民均同意解除，富弘经纪事务所并同意向马培民返还代管的10万元定金，本院对此予以确认。关于定金赔偿责任是否应当由富弘经纪事务所承担的问题，本院认为，定金合同是实践性合同，以定金的交付为合同成立的条件。马培民虽授权富弘经纪事务所代为收取案外人交付的定金，但在居间协议及买卖协议签订当日，马培民即以至富弘经纪事务所处寻找工作人员及发送短信等方式明确表示因未获得房屋产权所有人同意，故无法继续履行买卖协议，要求解除买卖协议及撤销授权。富弘经纪事务所在收到通知后未及时通知买卖协议相对方，并继续足额收取案外人交付的定金，存在明显过错，该行为不能认定为有马培民的授权，故马培民因案外人之后交付的7万元定金而多承担的违约责任属于因富弘经纪事务所履约不当而扩大的损失，应由富弘经纪事务所负责赔偿。富弘经纪事务所认为其业务员当日收到短信并不代表及时告知公司的抗辩，不能成立。一审法院考虑到马培民缔约过程中存在过错及实际向案外人赔偿的金额，酌定富弘经纪事务所赔偿5万元，亦属合理，本院予以认可。至于富弘经纪事务所要求马培民支付居间费用的主张，鉴于富弘经纪事务所在履行合同过程中存在明显过错，未按合同约定向马培民提供居间服务，故对该主张不予支持。综上，富弘经纪事务所的上诉请求缺乏事实与法律依据，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4,144元，由上诉人上海富弘房地产经纪事务所负担。本判决为终审判决。法官助理张煜审判长 卢薇薇审判员 邬海蓉审判员 王晓梅二〇一七年十月二十七日书记员 张 煜附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 来源：