（2017）豫12民终1448号
裁判日期: 2017-10-27
公开日期: 2017-11-17
案件名称
三门峡聚龙房地产开发有限公司、中国农业银行股份有限公司三门峡崤山支行房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省三门峡市中级人民法院
所属地区
河南省三门峡市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
三门峡聚龙房地产开发有限公司,中国农业银行股份有限公司三门峡崤山支行
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省三门峡市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫12民终1448号上诉人（原审原告）：三门峡聚龙房地产开发有限公司，住所地河南省三门峡市六峰路林业局院内。法定代表人：吕振涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：李太康，山西民友律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：陈栓伟，该公司员工，代理权限为特别授权。被上诉人（原审被告）：中国农业银行股份有限公司三门峡崤山支行，住所地河南省三门峡市崤山路中段。负责人：董智伟，该支行行长。委托诉讼代理人：孙春生，河南恒翔律师事务所律师，代理权限为特别授权。上诉人三门峡聚龙房地产开发有限公司（以下简称聚龙房地产公司）因与被上诉人中国农业银行股份有限公司三门峡崤山支行（以下简称农行崤山支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省三门峡市湖滨区人民法院（2016）豫1202民初2842号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月26日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人聚龙房地产公司的委托诉讼代理人李太康、陈栓伟，被上诉人农行崤山支行的委托诉讼代理人孙春生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。聚龙房地产公司上诉请求：请求二审人民法院增判农行崤山支行给付20.98平方米房屋价款534990元；依法判决农行崤山支行支付违约金55431.45元（暂计算至起诉之日2016年5月22日，并按约定万分之一计算至给付之日）；二审诉讼费用由农行崤山支行承担。事实与理由：一、一审法院将有争议的20.98平方米认定为公共部分，缺乏事实依据，认定事实错误。双方交易的房产，在最初格局布置时，是包含在一层全部面积内；我公司将一层作为一个整体大厅进行布局，为一层整个大厅配套了一个电间，此电间位于农行崤山支行购买的房产内。后我公司为方便出售将一层进行重新布局，将一层隔断成几个单独的空间分别进行出售：此时包含在农行崤山支行房产内的电间已经不再作为电间使用；农行崤山支行对此事实也是认可。主要表现为：1、双方于2013年5月15日同一天针对同一房产签署了两份《房屋购买意向书》，面积分别约定：460平方米、490平方米；2、在房管局实测前，农行崤山支行接收房屋后将电间已装修为卫生间；一审法院以电间为由，未考虑该部分面积已经不再为业主的公用房，成为农行崤山支行所专有的使用面积，具有构造上的独立性，利用上的独立排他性。二、农行崤山支行应承担逾期付款的违约责任。1、《商品房买卖合同》第六条第2款约定：分期付款，约定金额10867055元，付款时间为2013年8月30日，农行崤山支行2013年8月24日仅支付了1055700元，少支付310055元，应承担逾期付款的违约责任。2、对于剩余10%金额1207450元，在出卖人办结所有房产手续具备办理房产证条件并在房管部门备案后，出具合法、合规的正式发票后30日内一次付清。2015年9月2日我公司已向农行崤山支行开据了正式发票交付给农行崤山支行，之前我公司己完成备案。虽然双方之间对于20.98平方米的面积发生争议，但此款项双方并没有任何争议，农行崤山支行应按约定进行支付。因此，1207450元应从2015年10月2日起计算违约金。农行崤山支行辩称，一、争议的20.98平米属于公共部分，不应作为双方买卖的房产，这一事实已经一审法院现场勘查证实；结合《商品房买卖合同》所附的房屋平面图和诉讼期间聚龙房地产公司提交的测绘图，可证明20.98平米属于公共部分。二、我行不存在逾期付款的行为，不应承担违约责任，我行根据约定支付款项后，剩余部分的款项，因为对房屋面积和应付款项发生争议，同时聚龙房地产公司提供的发票所载明的面积和数额有误，双方一直在协商中，不存在逾期付款、违约的行为。聚龙房地产公司向一审法院起诉请求：依法判决农行崤山支行给付我公司购房款2052495元，违约金55431.45元（计算至2016年5月2日，并按约定万分之一计算至归还之日止）；诉讼费用由农行崤山支行承担。一审法院认定事实：2014年4月29日，聚龙房地产公司与农行崤山支行签订《商品房买卖合同》1份，该合同约定：“出卖人：三门峡聚龙房地产开发有限公司，买受人：中国农业银行股份有限公司三门峡崤山支行。买受人购买的商品房为：三门峡市湖滨区河堤北路四街坊1号院商业部分1层114号房。该商品房合同约定建筑面积共473.51平方米。出卖人与买受人约定按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米25500元，总金额12074505元整。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方自行约定以住建局测绘队实测面积为准，房款多退少补，不计利息。付款方式及期限为分期付款，约定金额：10867055元，付款方式：现金，约定付款时间：2013年8月30日，缴纳比例：90%；约定金额：1207450元，付款方式：现金，缴纳比例：10%；剩余10%房款买受人应于出卖人办结所有房产手续具备办理房产证条件并在房管部门备案后，出具合法、合规的正式发票后30日内一次付清。买受人逾期付款在100日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过100日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经买受人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金等内容。”合同签订后，聚龙房地产公司按照合同约定向农行崤山支行交付了房屋，农行崤山支行亦按合同约定向聚龙房地产公司合计支付购房款10557000元。2015年5月14日，聚龙房地产公司委托三门峡市房产测绘队就上述房屋面积进行实测，实测面积为494.49平方米（该实测面积包含电间和走廊共计20.98平方米）。聚龙房地产公司以此为标准要求农行崤山支行支付剩余房款。农行崤山支行认为，该面积中应扣除电间和走廊的面积，对此，聚龙房地产公司不予认同，诉至法院。另查明，庭审中，聚龙房地产公司、农行崤山支行均认可，双方有异议的房屋面积为电间和走廊，该两部分面积为20.98平方米。一审法院认为,聚龙房地产公司与农行崤山支行所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，符合法律规定，双方均应按该合同约定履行。实测面积中的电间和走廊共计20.98平方米，系公共部分，不应计算在双方合同之内。扣除上述面积，双方实际交易房屋面积为473.51平方米，房款为12074505元，扣除已付房款10557000元，农行崤山支行还应支付房款1517505元。聚龙房地产公司主张违约金，因农行崤山支行未支付房款是因为双方对面积认识错误，并非其故意，责任在双方，故不应计算违约金。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、中国农业银行股份有限公司三门峡崤山支行支付三门峡聚龙房地产开发有限公司购房款1517505元，限于判决发生效力之日起十日内履行。二、驳回三门峡聚龙房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23660元，由三门峡聚龙房地产开发有限公司负担10000元，中国农业银行股份有限公司三门峡崤山支行负担13660元。本院经审理查明，聚龙房地产公司与农行崤山支行于2014年4月29日签订的《商品房买卖合同》第五条面积确认及面积差异处理中约定“商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按照第1种方式进行处理：1、双方自行约定：（1）以住建局测绘队实测面积为准，房款多退少补，不计利息”。二审审理中，聚龙房地产公司提交设计图纸一张，经双方确认：“电间”建筑面积为8.88平方米。本院查明的其他事实与一审一致。本院认为，第一、房屋面积及价款问题。农行崤山支行与聚龙房地产公司2014年4月29日签订的《商品房买卖合同》中建筑面积为473.51平方米，本案所争议的20.98平方米，由“电间”和卫生间两部分组成，不在双方签订的《商品房买卖合同》约定面积473.51平方米之内。该《商品房买卖合同》附件一房屋平面图中公共部位与公用房屋分摊建筑面积比例为98.03÷473.51＝0.21%。20.98平方米中“电间”面积为8.88平方米，加上与公用房屋分摊建筑面积8.88平方米×0.21%，共为10.74平方米。一楼现另设有一个电间，双方所争议的“电间”已不具有电间的功能，对该10.74平方米，虽不在双方签订的《商品房买卖合同》面积中，但依据《商品房买卖合同》第五条的约定，包含在三门峡市房产测绘队2015年5月14日出具的三门峡市房屋面积测绘报告书中，且农行崤山支行实际已装修使用，应按照合同价款支付房屋价格10.74平方米×25500元／平方米＝273870元；农行崤山支行辩称争议的20.98平方米系聚龙房地产公司交由其无偿使用，聚龙房地产公司不予认可，农行崤山支行的该辩解主张，本院不予采信。卫生间部分，虽也包含在三门峡市房产测绘队2015年5月14日出具的三门峡市房屋面积测绘报告书中，但聚龙房地产公司提交的图纸中显示该部分为走廊，聚龙房地产公司虽辩称图纸后来存在变更，但不能提交变更后的图纸，该部分仍认定为走廊面积，系公共部分，对聚龙房地产公司要求农行崤山支行支付该部分房款的上诉请求，本院不予支持。农行崤山支行应支付的房屋价款为：合同约定房款12074505元，加上273870元，扣除已付房款10557000元，农行崤山支行还应支付房款1791375元。第二、违约金问题。按照双方签订的《商品房买卖合同》第六条第二款约定，农行崤山支行应于2013年8月30日前向聚龙房地产公司支付房款的90%即10867055元，否则承担违约责任，而农行崤山支行实际支付10557000元，310055元未在约定的期限前支付，对该310055元，应按照《商品房买卖合同》第六条第二款约定自2013年8月31日起，按日支付万分之1的违约金至款项付清为止。对聚龙房地产公司上诉主张的1207450元部分的违约金，聚龙房地产公司出具的销售不动产统一发票金额是以三门峡市房产测绘队2015年5月14日出具的三门峡市房屋面积测绘报告书中的面积为计算依据，因双方对面积存在争议，对1207450元，农行崤山支行不再支付违约金。综上所述，聚龙房地产公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省三门峡市湖滨区人民法院（2017）豫1202民初2842号民事判决第二项；二、变更河南省三门峡市湖滨区人民法院（2017）豫1202民初2842号民事判决第一项为：中国农业银行股份有限公司三门峡崤山支行支付三门峡聚龙房地产开发有限公司购房款1791375元，限于本判决发生效力之日起十日内履行；三、中国农业银行股份有限公司三门峡崤山支行以310055元为基数，自2013年9月1日起，按日支付万分之1的违约金至款项付清为止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费23660元，由三门峡聚龙房地产开发有限公司负担10000元，中国农业银行股份有限公司三门峡崤山支行负担13660元。二审案件受理费9704元，由三门峡聚龙房地产开发有限公司负担4704元，中国农业银行股份有限公司三门峡崤山支行负担5000元。本判决为终审判决。审判长 汤静侠审判员 景志贤审判员 张 玮二〇一七年十月二十七日书记员 田雪艳 关注微信公众号“”