（2017）粤03民终14022、14024号
裁判日期: 2017-10-27
公开日期: 2018-01-30
案件名称
袁欢、深圳市聚艺企业管理咨询有限公司与房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省深圳市中级人民法院
所属地区
广东省深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省深圳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）粤03民终14022、14024号 （2017）粤03民终14022号上诉人（原审原告）：深圳市聚艺企业管理咨询有限公司。 法定代表人：黄钦，系该公司经理。 委托诉讼代理人：ＸＸ，广东国晖律师事务所律师。 （2017）粤03民终14022号被上诉人（原审被告）:袁欢，男，汉族。 委托诉讼代理人：王腊清，广东深兴律师事务所律师。 （2017）粤03民终14024号上诉人（原审原告）:袁欢，男，汉族。 委托诉讼代理人：王腊清，广东深兴律师事务所律师。 （2017）粤03民终14022号被上诉人（原审被告）：深圳市聚艺企业管理咨询有限公司。 法定代表人：黄钦，系该公司经理。 委托诉讼代理人：ＸＸ，广东国晖律师事务所律师。 上诉人深圳市聚艺企业管理咨询有限公司（以下简称聚艺公司）与上诉人袁欢房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2016）粤0306民初19972、18459号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人聚艺公司委托诉讼代理人ＸＸ及上诉人袁欢委托诉讼代理人王腊清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 聚艺公司上诉请求：1、依法确认聚艺公司与袁欢所签订的《商铺租赁合同》为有效，并不予支持袁欢的返还入场费、租赁保证金和管理保证金的诉讼请求；2、聚艺公司无需支付袁欢装修损失费，并支持聚艺公司的一审诉讼请求；3、本案诉讼费用由袁欢承担。事实与理由如下:一审法院认定双方签订《商铺租赁合同》无效是错误的。聚艺公司与袁欢于2016年1月签订《商铺租赁合同》，双方约定将位于深圳市宝安区新安四路第198号宝立方珠宝玉石文化创意园内的商铺（即宝立方中心二楼XXX号商铺）租赁给袁欢，合同签订后因袁欢经营不善导致亏损，袁欢在应交租金期内无法缴纳租金，聚艺公司经多次催告均不予理睬，聚艺公司因此依合同之约定对袁欢的租赁商铺予以处理，据此双方发生争议，本案中聚艺公司与商铺所有人所签订的租赁合同依法经相关行政部门予以备案，且有区政府对该工程项目的相关批示，袁欢在起诉状和一审法庭辩论中均没有以聚艺公司没有建设规划许可证为由来认为双方签订的合同无效，但一审法院却自作主张以没有建设工程规划许可证为由认定双方所签订的《商铺租赁合同》无效，对此聚艺公司不能理解，一审法院的做法是错误的。据此一审法院以合同无效为由对案件的处理结果都是错误的。综上所述，一审法院判决错误，请求二审法院依法改判并支持聚艺公司的上诉请求。 二审审理中，聚艺公司补充上诉意见为，袁欢实际占用涉案房产的起止时间为2016年1月18日至2017年4月11日，因此聚艺公司诉求支付的租金金额已经远远低于袁欢实际应当支付的占用费，一审判决对袁欢实际占用涉案房屋的时间认定错误。 袁欢答辩称，一、聚艺公司的上诉没有事实和法律依据。理由是，袁欢的商铺被聚艺公司停电、上锁致袁欢不能经营。袁欢所谓的拖欠租金在合同中有明确约定可以计算滞纳金，而没有约定聚艺公司可以停电、上锁。二、一审诉讼期间聚艺公司在明知袁欢向法庭提交评估申请的前提下私自拆除了袁欢的装修，导致评估不能进行，其应当对袁欢的装修损失承担全部责任。三、聚艺公司二审庭审中当庭要求袁欢支付占用费，而其上诉状中并没有这一请求，所以袁欢对此不予认可。 袁欢上诉请求：一、维持一审判决第一、二、六项，撤销一审判决第三项，改判聚艺公司向袁欢支付装饰装修物损失人民币45600元（即51300元÷36个月=1425元/月×使用期4个月=5700元。51300元-5700元=45600元)；二、撤销一审判决第四项，改判袁欢只需向聚艺公司支付2017年7月1日至同年7月16日期间的房屋占有使用费人民币1994.72元（即3740元/月÷30天/月=124.67元/天×16天=1994.72元）；三、撤销一审判决第五项，改判袁欢只需向敝袁欢支付2017年7月1日至同年7月16日期间的物业管理费人民币933.28元（即1750元/月÷30天/月=58.33元/天×16天=933.28元)。上诉事实和理由如下：一、一审对装修物损失判决明显不当。一审判决在第10页中认定，关于（2016)粤0306民初18459号案中装修损失的问题……综上，一审法院对涉案商铺己形成附和的装修现值酌定为人民币25650元……因此，深圳市聚艺企业管理咨询有限公司对涉案租赁合同的无效应负主要责任，一审法院酌定为70%……深圳市聚艺企业管理咨询有限公司应承担装饰装修物现值损失人民币17955元（人民币25650元×70%)。对于上述认定，袁欢认为，一审明显存在偏袒之情。第一、谁拆除的？为什么要拆除而致评估程序不能继续。一审为何不明述？事实上，是聚艺公司在明知袁欢己经向一审递交评估申请书之后故意拆除的。很明显，聚艺公司就是不想评估，就要想办法使评估落空才拆除。因此，聚艺公司对袁欢的装修物故意拆除不让评估存在明显故意，理应承担全部损失的全部责任。第二、一审在判决书中认为“并考虑到装修现值应以合同期限折旧计算，以尚未履行合同的时间及租赁面积作为折算依据，酌定为人民币25650元。”袁欢不知一审酌定依据或日常生活经验何在？袁欢与聚艺公司签订的租赁合同期限为三年，从2016年1月18日至2019年1月17日止。装修期从2016年1月18日起至同年3月15日止。租金从2016年3月16日起计算，这是合同的明确约定。在袁欢经营4个月止的2016年7月16日，聚艺公司便解除了与袁欢的租赁合同。到此为止袁欢实际经营才4个月零一天。因此，依一审所述的“以合同期限折旧计算，以尚未履行合同的时间及租赁面积作为折算依据”为据，合同期限36个月，实际经营4个月，证明袁欢经营期限为租赁合同期限的九分之一。故以51300元的九分之一来计算，则应减去九分之一的5700元，实际损失为45600元。第三、袁欢在签订合同时不存在未尽到审查义务。一审判决书在第10页中认为，“袁欢在签订租赁合同时未能对涉案租赁物业的合法性尽到审查义务，对涉案租赁合同的无效应负次要责任。”其实，袁欢在承租涉案物业前，通过宝立方外墙上的招商热线电话0755-3355XXXX进行咨询是否是合法物业可租，宝立方答复是“连宝立方这样的物业你都要怀疑，那还有哪些物业能合法”。依此，袁欢才放心地承租了涉案物业。这证明承租前袁欢是尽了审查义务的，只是宝立方与聚艺公司从中舞弊，才导致袁欢与聚艺公司签订了租赁合同。鉴于此，责任明显在聚艺公司一方。综合聚艺公司故意拆除袁欢装修物的情形，显而易见聚艺公司应承担全部责任。袁欢特上诉要求聚艺公司赔偿上述装修物45600元损失。 二、房屋占有使用费之判决有偏袒之情。一审将房屋占有使用费的时间计算到2017年7月20日止，但聚艺公司2016年7月16日的“违约通知函”十分明确，“在今天18:00之前如无前来缴费，今日起将XXX店铺停电。”事实上也是当日停电。但租赁合同第4.2.1条明确约定，乙方(即袁欢）未按时支付租金的，每逾期一日，应按逾期金额的千分之五向甲方（即聚艺公司）支付违约金。租赁合同并没有聚艺公司可以停电的约定，不知聚艺公司之停电权利何在？既然是2016年7月16日就停电，袁欢实际上就不能经营，且无法经营，故房屋占有使用费只能计算到2016年7月16日止。因此，袁欢只需向聚艺公司支付1994.72元的房屋占有使用费。 三、物业管理费也存在误判。物业管理费同样只能计算到2016年7月16日止，因为袁欢只使用到了2016年7月16日，因为聚艺公司在2016年7月16日将袁欢的店铺停电而致袁欢不能经营。因此，物业管理费只能计算到2016年7月16日止，袁欢只需向聚艺公司支付物业管理费人民币933.28元。 四、一审明显存在报复之嫌。袁欢于2016年8月9日立案，同年10月10日下午开庭，并在庭审中要求聚艺公司在庭审一周内提交涉案房屋产权证等证据，然聚艺公司为何未能提交交代不清，一审法院在2017年1月19日便收到市不动产登记中心复函，却迟迟不通知袁欢与聚艺公司双方质证，袁欢曾无数次给一审法官电话催告，一审才在2017年3月31日进行质证。但质证后又不判决，袁欢不得已依法向宝安区人民法院对一审法官刘X进行了投诉，刘X法官才用电话向袁欢表态说尽快判决，直到2017年6月12日袁欢才收到一审判决。袁欢虽然收到判决结果，但其结果系法官报复所判。综上所述，请在查明本案事实的基础上依法支持袁欢的上诉请求。 聚艺公司答辩称，一、关于袁欢的上诉理由第一项，一审判决聚艺公司承担70%的费用过高。本案纠纷在于袁欢没有履行约定向聚艺公司缴纳租金或充做场地占用费，因此袁欢应对其损失承担主要责任。二、关于袁欢的上诉理由第二项，一审判决关于袁欢房屋占用费的认定偏袒了袁欢。根据合同显示，袁欢于2016年1月18日起开始占用涉案房屋。2017年4月17日袁欢与聚艺公司共同签章的证明显示袁欢于2017年4月11日才将店铺内所有的财物搬走，因此袁欢占用涉案房产的实际起止时间为2016年1月18日至2017年4月11日。一审判决仅支持袁欢于2016年7月1日至2016年7月20日的占用费，其他部分均未做任何认定及处理。 聚艺公司向一审法院起诉请求：1、解除双方租赁合同关系；2、袁欢支付聚艺公司商铺租金人民币7,480元、物业管理费人民币3,500元、水电费人民币589元、律师费人民币5,000元，合计人民币16,569元；3、本案诉讼费由袁欢承担。 袁欢向一审法院起诉请求：1、确认双方签订的“商铺租赁合同”无效，并责令聚艺公司向袁欢返还商铺财产（如电冰箱、货架和桌椅板凳等）约人民币2,000元；2、聚艺公司向袁欢返还入场费人民币10,000元、租赁租金保证金人民币16,500元、管理费保证金人民币5,250元；3、聚艺公司向袁欢赔偿装修费损失人民币51,300元，并由聚艺公司承担本案诉讼费用。庭审中，袁欢对第1项诉讼请求中责令聚艺公司返还商铺财产（如电冰箱、货架和桌椅板凳等）约人民币2,000元的诉求予以撤回，一审法院予以准许。 一审法院认定：2016年1月18日，出租方（甲方）聚艺公司与承租方（乙方）袁欢签订了《商铺租赁合同》，约定主要内容如下：聚艺公司将深圳市宝安区新安四路198号宝立方珠宝玉石文化创意园内XXX商铺出租给袁欢用于经营儿童进口食品使用；租赁期限自2016年1月18日至2019年1月17日止，装修期自2016年1月18日至2016年3月15日止，租金从2016年3月16日起开始计算；2016年3月16日至2016年8月31日期间月租金为人民币3,740元；入场费人民币10,000元；物业管理费每月人民币1,750元，袁欢未按时支付物业管理费的，每逾期一日，应按逾期金额的千分之五向聚艺公司支付违约金；商铺的水、电、气费应按袁欢实际消耗量计收，聚艺公司每月提供袁欢使用水、电、气费账单，袁欢应当于该账单送达袁欢之日起五日内支付，逾期支付的按日计收逾期金额的千分之五作为违约金；为确保袁欢履行本合同项下约定的租金的支付义务，双方签订本合同时，袁欢应按首月租金标准的三倍即人民币16,500元向聚艺公司支付租金履约保证金；为确保袁欢履行本合同项下约定的管理费支付义务，双方签订本合同时，袁欢应向聚艺公司支付人民币5,250元的管理费履约保证金；履约保证金不能作为袁欢违约履行支付义务的免责或冲抵条款，袁欢未按时履行时，经聚艺公司书面通知指定的期限内袁欢仍未履行的，袁欢除应继续履行合同义务外，还应将对应的履约保证金全额作为违约金支付给聚艺公司，同时补足该履约保证金总额，袁欢未按时补足该履约保证金的，每逾期一日，应按逾期金额的千分之五向聚艺公司支付违约金……。 另查，2016年1月18日袁欢向聚艺公司支付2016年3月份租金人民币3,740元、2016年3月份租赁管理费人民币1,750元、入场费人民币10,000元、光纤费人民币1,200元、租赁租金保证金人民币16,500元和管理费保证金人民币5,250元。袁欢主张装修损失人民币51,300元，为此提交了《装修袁欢宝立方二楼店铺施工结算表》、《销售单》、《送货单》、《装修材料收款收据》等证据予以证明。 再查，袁欢主张聚艺公司于2016年7月20日对涉案租赁商铺进行封店，并提交聚艺公司向其发送的《违约通知函》、《关于趣品汇违约封店通知函》、报警回执和录像视频予以证明。其中，《违约通知函》是2016年7月16日聚艺公司发送给袁欢，要求袁欢于当日18:00之前缴纳2016年7月1日至2016年7月31日租金共计人民币5,747元，合计人民币6,224元，如袁欢不按期缴费，当日起将XXX店铺停电，2016年7月17日起聚艺公司即与袁欢解除合同、没收保证金。《关于趣品汇违约封店通知函》是2016年7月20日聚艺公司发送给袁欢，称聚艺公司向袁欢发送违约通知函后，袁欢未给出任何回应，聚艺公司将于当日起将商铺XXX封店、清退、没收保证金处理并追加法律责任。聚艺公司主张涉案商铺未缴水电费共计人民币589元，为此提交了《深圳西部国际珠宝城收费通知单》予以证明。 2016年11月17日，一审法院向深圳市不动产登记中心发送《协助查询通知书》，要求协助查询深圳市宝安区西乡街道新安四路198号宝立方珠宝玉石文化创意园宝立方博览中心的产权情况。2017年1月19日深圳市不动产登记中心复函称查无上述房产的产权登记记录。 一审法院认为，涉案房屋没有产权证明，亦无相应的建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。因此，一审法院认定本案双方签订的《商铺租赁合同》自始无效。 关于（2016）粤0306民初18459号案中入场费、租赁租金保证金和管理费保证金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。袁欢向聚艺公司支付了入场费人民币10,000元、租赁租金保证金人民币16,500元和管理费保证金人民币5,250元。因此，上述款项聚艺公司应当返还袁欢。 关于（2016）粤0306民初18459号案中装修损失的问题。因涉案商铺已形成附和的装饰装修物聚艺公司不同意利用，且已经拆除，现装修残值无法评估。一审法院结合商铺面积、租赁期限以及参考袁欢提交的《装修材料收款收据》中装修材料价格，并考虑到装修现值应以合同期限折旧折算，以尚未履行合同的时间及租赁面积作为折算依据。综上，一审法院对涉案商铺已形成附和的装修现值酌定为人民币25,650元。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款规定，已形成附和的装饰装修物出租人不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，涉案租赁物业没有房地产证，亦未取得建设工程规划许可证，聚艺公司在签订租赁合同时对此是应当知悉的，因此，聚艺公司对涉案租赁合同的无效应负主要责任，一审法院酌定为70%，袁欢在签订租赁合同时未能对涉案租赁物业的合法性尽到审查义务，对涉案租赁合同的无效应负次要责任，一审法院酌定为30%。因此，聚艺公司应承担装饰装修物现值损失人民币17,955元（人民币25,650元×70%）。 关于（2016）粤0306民初19972号案中商铺租金、物业管理费、电费的问题。从2016年7月16日聚艺公司向袁欢发送的《违约通知函》和2016年7月20日发送的《关于趣品汇违约封店通知函》可知，聚艺公司对涉案租赁商铺有采取停电封店的行为，结合袁欢提交的录像视频和聚艺公司在涉案商铺门口张贴“此门严禁开启，违者盗窃报警处理”告示的事实，一审法院对袁欢主张聚艺公司于2016年7月20日对涉案商铺进行封店予以采信。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。因此，袁欢应当向聚艺公司支付自2016年7月1日至2016年7月20日期间占有使用费人民币2,493.33元（人民币3,740元÷30天×20天）、物业管理费人民币1,166.67元（人民币1,750元÷30天×20天），聚艺公司主张超出部分无事实和法律依据，一审法院不予支持。同时，根据《深圳西部国际珠宝城收费通知单》的电费收费情况，可确认涉案商铺2016年6月份使用电费人民币257元和2016年7月份使用电费人民币322元，合计为人民币579元，袁欢未能就有支付上述电费费用提交证据予以证明，故袁欢应向聚艺公司支付2016年6月份和2016年7月份电费人民币579元。 关于（2016）粤0306民初19972号案中律师费的问题。因双方签订的《商铺租赁合同》无效，故聚艺公司依据《商铺租赁合同》中关于律师费的条款向袁欢主张律师费用，无法律依据，一审法院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认袁欢与聚艺公司于2016年1月18日签订的《商铺租赁合同》无效；二、聚艺公司于判决生效之日起五日内返还袁欢入场费人民币10,000元、租赁租金保证金人民币16,500元和管理费保证金人民币5,250元；三、聚艺公司于判决生效之日起五日内支付袁欢装饰装修物现值损失人民币17,955元；四、袁欢于判决生效之日起五日内支付聚艺公司自2016年7月1日至2016年7月20日期间占有使用费人民币2,493.33元；五、袁欢于判决生效之日起五日内支付聚艺公司物业管理费人民币1,166.67元；六、袁欢于判决生效之日起五日内支付聚艺公司2016年6月份和2016年7月份电费人民币579元；七、驳回袁欢的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。（2016）粤0306民初18459号案案件受理费人民币938元，由袁欢承担人民币561元，由聚艺公司承担人民币377元，袁欢预缴多出部分人民币25元一审法院予以退回。（2016）粤0306民初19972号案案件受理费人民币107元，由袁欢承担27元，聚艺公司承担80元。 本院确认一审查明的事实。 本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案，聚艺公司未能提交涉案房屋产权证，亦无提交相应的建设工程规划许可证，因此，聚艺公司与袁欢双方签订的商铺租赁合同无效。一审法院对该合同的效力认定正确，本院予以确认。故聚艺公司上诉称一审法院认定合同无效不当的理由不能成立。 根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补。由过错的乙方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的应当承担各自相应的责任。因此，根据上述规定，聚艺公司收取袁欢缴纳的租赁保证金16500元、入场费10000元及管理费保证金5250元均应予退还。故聚艺公司上诉称不应退还上述费用的理由不能成立。聚艺公司对涉案租赁合同的无效负主要责任，一审法院酌定为70%，袁欢在签订租赁合同时未能对涉案租赁物业的合法性尽到审查义务，对涉案租赁合同的无效应负次要责任，一审法院酌定为30%，一审法院对造成合同无效的责任分担并无不当，故袁欢上诉称一审法院认定其承担30%责任不当的上诉理由不能成立，本院不予支持。因合同无效，双方约定的给与袁欢自2016年1月18日至3月15日期间的免租期条款亦无效，袁欢应向聚艺公司支付该期间的房屋占用使用费，按照上述双方责任承担比例的划分，该期间的房屋占用使用费为2131.8【（3740+3740÷30×27）×30%】元。故聚艺公司该项上诉请求部分成立。 关于袁欢请求已形成附合的装修装饰物损失的问题。因聚艺公司不同意利用，且已经拆除，现装修残值无法评估。一审法院结合商铺面积、租赁期限以及参考袁欢提交的《装修材料收款收据》中装修材料价格，并考虑到装修现值应以合同期限折旧折算，以尚未履行合同的时间及租赁面积作为折算依据，一审法院对涉案商铺已形成附合的装修现值酌定为人民币25,650元并无不当。其后，一审法院根据相关法律规定及双方责任承担比例的划分，判决聚艺公司应承担装饰装修物现值损失人民币17,955元符合实际。故聚艺公司与袁欢的该项上诉理由均不能成立，本院不予支持。 关于袁欢支付水电费及物业管理费的最终时间。虽然聚艺公司于2017年7月16日停电，但聚艺公司封铺的时间为7月20日，一审法院将袁欢向聚艺公司支付水电费及物业管理费的最终时间计算至7月20日符合实际。故袁欢上诉称上述费用应计算至7月16日的理由不能成立，本院不予支持。 综上，一审法院认定事实清楚，但适用法律部分有误，导致处理结果部分欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持广东省深圳市宝安区人民法院（2016）粤0306民初18459、19972号民事判决第一、二、三、四、五、六、七项； 二、撤销广东省深圳市宝安区人民法院（2016）粤0306民初18459、19972号民事判决第八项； 三、袁欢于本判决生效之日起五日内支付深圳市聚艺企业管理咨询有限公司自2016年1月18日至3月15日期间房屋占有使用费2131.8元； 四、驳回深圳市聚艺企业管理咨询有限公司的其他诉讼请求。 如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 （2016）粤0306民初18459号案一审案件受理费人民币938元，由袁欢承担人民币561元，由深圳市聚艺企业管理咨询有限公司承担人民币377元，袁欢预缴多出部分人民币25元一审法院予以退回。（2016）粤0306民初19972号案一审案件受理费人民币107元，由袁欢承担47元，深圳市聚艺企业管理咨询有限公司承担60元。（2017）粤03民终14024号案二审案件受理费人民币1043元，由袁欢承担。（2017）粤03民终14022号案二审案件受理费人民币50元，由袁欢承担10元，深圳市聚艺企业管理咨询有限公司承担40元。 本判决为终审判决。 审 判 长 唐 毅 审 判 员 张 睿 审 判 员 曹 静 二〇一七年十月二十七日 书记员（兼） 李开宇 更多数据：