（2017）京0108民初37668号
裁判日期: 2017-10-27
公开日期: 2018-05-08
案件名称
杨静、黑鹏飞与贾明山房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市海淀区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杨静,黑鹏飞,贾明山
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十六条第一款
全文
北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0108民初37668号原告（反诉被告）：杨静，女，1982年5月18日出生，汉族，住北京市海淀区。原告（反诉被告）：黑鹏飞，1979年9月8日出生，汉族，住北京市海淀区。二原告共同委托诉讼代理人夏广福，北京京师（天津）律师事务所律师。被告（反诉原告）：贾明山，男，1955年2月11日生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人郭艳红，北京京翔律师事务所律师。原告杨静、黑鹏飞与被告贾明山房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨静、黑鹏飞的委托诉讼代理人夏广福，被告贾明山之委托诉讼代理人郭艳红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨静、黑鹏飞向本院提出诉讼请求：1、判令贾明山配合我方办理房屋过户手续；2、请求判令贾明山支付2017年4月5日至2017年5月27日期间违约金27768元，并以178万元为基数，按日万分之三的标准承担自2017年5月27日至实际过户之日的违约金；3、判令贾明山承担律师费5万元。事实和理由：2016年7月24日，双方在贾明山家中签订《北京市存量房屋买卖合同》，贾明山将其位于中央民族大学家属院xx号楼x单元xxx号的房产出售于我夫妻二人，房屋面积47.34平米，房屋转让款298万元，银行按揭贷款支付（如因我自身原因，不能获得银行按揭贷款，由我方自行筹集），逾期交房的，每日按已支付房款的万分之三承担违约责任，贾明山当场收取原告定金10万元，签约后，双方在学校节能办、财务处、办理了水、电、燃气等结算手续，在蓝岛大厦填写了《中央在京单位已购公房上市出售登记表》，在海淀区房屋管理居签订了网签合同《存量房买卖合同》，我依合同约定，交付了各项款项，办理了公积金贷款手续，在银行以该房屋超龄为由不办理商业贷款的情况下，我东借西挪及时补齐了60万元资金缺口，但贾明山在房屋交易过程中，一再以各种理由拖延，并于2017年4月5日明确表示该房屋交易时间过长，不打算卖房，故诉至法院要求其继续履行合同，办理房屋过户手续，并承担相应违约责任。被告贾明山辩称，双方合同中约定“买受人杨静、黑鹏飞因自身原因未获得商业银行贷款，则全部房款交齐日截止到2017年1月31日，否则此合同视为无效，出卖人贾明山将买受人支付的前期房款如数返还”。合同签订后至2017年1月31日止，杨静、黑鹏飞支付钱款总额118万元，因此双方约定解除合同的条件已成就。我于2017年4月5日与杨静、黑鹏飞见面告知解除合同，并且后来退回了杨静、黑鹏飞于2017年5月11日支付的60万元。在合同解除前，我履行了合同中约定的义务，不存在违约情节，杨静、黑鹏飞在约定合同解除日届满没有支付全部钱款，构成违约应承担违约责任。贾明山向本院提出反诉请求：1、依法判令双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》于2017年4月5日解除；2、判令杨静、黑鹏飞配合办理解除网上签约登记手续；3、本案诉讼费由杨静、黑鹏飞负担。事实和理由：双方签订的房屋买卖合同中约定杨静、黑鹏飞需于2017年1月31日前向我付清全部购房款，截止此时间仍未交齐全款，我曾2017年4月5日通知杨静、黑鹏飞解除合同，故要求确认合同已于2017年4月5日解除。杨静、黑鹏飞对贾明山的反诉辩称：不同意贾明山的反诉请求，要求继续履行合同。未批贷的原因是因为房龄超过30年导致首付款过高，且贾明山前期一直拖延履行合同，导致贷款时间延后。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方无争议的事实可查明，2016年7月24日，贾明山（出卖人）与杨静、黑鹏飞（买受人）签订了《北京市存量房屋买卖合同》（自行成交版），约定由杨静、黑鹏飞购买贾明山位于本市海淀区中央民族大学家属院xx号楼x单元xxx号房屋，房屋成交价格为298万元；买受人向出卖人支付10万元定金；关于贷款的约定，买受人向中国建设银行、公积金管理中心申办抵押贷款，拟贷款金额为190万元，买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，买受人自行筹齐剩余房价款，以现金形式支付给出卖人；违约责任，逾期交房责任，逾期在7日内，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，并于该房屋实际交付之日起7日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期付款责任，逾期在7日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三违约金，并于实际支付应付款之日起7日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；权属转移登记，当事人双方同意，自本合同签订之日起90日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，买受人未能在房款全部交清后30日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理，如因出卖人责任，买受人有权退房，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起7日内向买受人支付；附件四，付款方式及期限，所有权转移之日起3日内一次性付清；附件七补充协议及其他约定，1、出卖人贾明山及其家人的户籍从未迁入此房屋，若此房屋存下其他人的户籍，则与贾明山无关，2、买受人杨静、黑鹏飞因自身原因未获得商业银行贷款，则全部房款交齐日期截止到2017年1月31日，否则此合同视为无效，出卖人贾明山将买受人支付的前期房款，如数返还。合同签订当日，杨静、黑鹏飞向贾明山支付了10万元定金，于2016年11月7日支付了12万元房款，于2016年12月16日将96万元房款存入资金监管账户。2017年5月11日，杨静将60万元转入贾明山银行账户，2017年5月30日贾明山将60万元退回杨静银行账户。对有争议的证据和事实，本院认定如下：杨静、黑鹏飞要求继续履行双方签订的房屋买卖合同，称贾明山于2017年4月5日明确表示拒绝出售房屋，故要求贾明山承担违约责任。贾明山称按照合同约定若因买受人自身原因未获得商业银行贷款，则全部房款交齐日期截止为2017年1月31日，而杨静、黑鹏飞逾期未交齐房款，故其有权解除合同。关于合同中对于购房款支付时间的约定，杨静、黑鹏飞称合同并未约定购房款支付时间，在合同履行过程中他们会尽可能尽快支付购房款；贾明山称按照双方签订的补充协议，杨静、黑鹏飞应于2017年1月31日前支付全部购房款。经询问，双方对于补充协议中“买受人杨静、黑鹏飞因自身原因未获得商业银行贷款，则全部房款交齐日期截止到2017年1月31日”的解释，杨静、黑鹏飞称无法获得商业银行贷款的原因在于贾明山房屋超过30年房龄，因此不属于自身原因导致无法批贷，因此不适用此条款。贾明山称无法批贷的原因在于杨静、黑鹏飞拖延办理，而不是因为房屋原因。双方对于未获得银行贷款的原因产生分歧，经当事人申请，本院到建设银行北京城市建设开发专业支行调查无法批贷的原因，银行工作人员答复如下：“在受理此业务后，银行曾清晰的将贷款方案告知借款人，后期陆续沟通各项要求，因为借款人一直称工作忙，没有时间配合，此业务是二手房组合贷款，一般都是快速办理，双方均将材料取走，在接此业务时房龄虽然超过30年但还可以做，有相应的解决方案，后来国家出台了相应政策，房龄超过30年无法再做此笔贷款业务，借款人一直称比较忙，银行一直告诉她一定要尽快配合，但一直未做。”杨静、黑鹏飞对于银行答复表示，工作忙只是一层原因，重要的是房子的原因导致首付款过高、利率提高，筹钱也需要时间。贾明山对于银行答复表示认可，称双方均在一个家属院，对房龄都是知晓的，无论利率费用如何均与出卖人无关，是借款人的义务，且双方合同中约定如因买受人自身原因未获得银行贷款，买受人应自行筹齐剩余房价款，以现金形式支付给出卖人。对于补充协议中“全部房款交齐日期截止到2017年1月31日，否则此合同视为无效，出卖人贾明山将买受人支付的前期房款如数返还”的理解，贾明山称双方合同有效，但已于2017年4月5日解除。杨静、黑鹏飞认可2017年4月5日贾明山告知因交易时间过长，不再出售房屋。对于已付房款，贾明山表示同意返还已付12万元房款，但对于10万元定金不同意返还。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。本案中，杨静、黑鹏飞与贾明山签订的《北京市存量房屋买卖合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照约定履行自己的义务。在合同履行过程中，贾明山以杨静、黑鹏飞逾期未付清全部购房款为由要求解除合同，杨静、黑鹏飞不认可逾期付款，要求继续履行合同。本案的争议焦点为，第一、杨静、黑鹏飞是否存在逾期付款的违约情节，第二、贾明山是否享有解除权。首先，根据双方《北京市存量房屋买卖合同》补充协议中明确约定“若因买受人自身原因未获得商业银行贷款，则全部房款交齐日期截止到2017年1月31日”，经向贷款银行核实，未获得批贷的原因应为杨静、黑鹏飞以工作忙为由拖延办理，以至于相关政策出台后无法办理贷款。审理中，杨静、黑鹏飞表示工作忙只是原因之一，另外房龄超过30年导致增加了利率和其他费用，因此未获得银行贷款的原因不在于自身。对于房龄超过30年一事，贷款银行向本院的答复中表示在受理贷款时虽然房龄超过30年但仍可以办理贷款。综上，可以认定未能获得银行贷款系因杨静、黑鹏飞自身原因导致，因此按照双方约定，购房款应于2017年1月31日前支付完毕，现杨静、黑鹏飞未于此时间前支付全部购房款，构成违约。对于贾明山是否享有解除权，双方协议约定“买受人因自身原因未获得银行贷款，则于2017年1月31日前支付全部购房款，否则此合同视为无效，出卖人将前期房款如数返还”，对此条约定中“合同视为无效，出卖人将前期房款如数返还”的解释，贾明山称此条约定本意即为双方不再继续履行合同、解除合同，因此要求确认合同于买受人收到解约通知的时间解除。从该条款的字面意思看，杨静、黑鹏飞作为买受人在支付购房款义务上有明确约定，若违反约定应认定构成违约，并且该条对于未按期给付购房款的法律后果亦有明确约定，即买受人未按约定支付全部购房款，出卖人将已付房款返还。故此条款应视为存在约定解除权，在约定解除合同条件成就时，出卖人有权解除合同。现杨静、黑鹏飞未按约定支付全部购房款，贾明山于2017年4月5日告知杨静、黑鹏飞解除合同，杨静、黑鹏飞亦认可于此时间收到贾明山不同意继续履行合同的通知，故双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》应于2017年4月5日解除。综上所述，对于贾明山要求确认双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》于2017年4月5日解除的主张，有事实和法律依据，本院应予支持。双方之间存在网签手续，现双方房屋买卖合同已经解除，杨静、黑鹏飞应当配合贾明山办理注销网签手续。贾明山要求杨静、黑鹏飞配合办理注销网签手续的诉讼请求，本院予以支持。对于杨静、黑鹏飞要求继续履行合同、配合办理过户手续，以及要求贾明山支付违约金及赔偿律师费用的诉讼请求，本院均不予支持。对于已付房款，双方确认贾明山实际收到22万元，现贾明山仅同意返还12万元购房款，认为其余10万元是定金，不同意返还。在双方合同履行过程中，杨静、黑鹏飞虽支付了10万元定金，但结合房屋买卖交易的市场惯例，定金已转化为购房款的一部分，按照双方协议约定，在合同解除条件成就时，应全部返还已付房款。故对于贾明山所收到的共计22万元房款应全部返还杨静、黑鹏飞。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条之规定，判决如下：一、确认原告杨静、黑鹏飞与被告贾明山于二〇一六年七月二十四日签订的《北京市存量房屋买卖合同》于二〇一七年四月五日解除；二、原告杨静、黑鹏飞于本判决生效后十日内配合被告贾明山办理北京市海淀区中央民族大学家属院xx号楼x单元xxx室的网签撤销手续；三、被告贾明山于本判决生效后十日内返还原告杨静、黑鹏飞已付房款人民币22万元；四、驳回原告杨静、黑鹏飞的全部诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费15320元，由原告杨静、黑鹏飞负担，已交纳；反诉案件受理费15320元，由原告杨静、黑鹏飞负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 孙婉仪二〇一七年十月二十七日书记员 刘珊珊 微信公众号“”