（2017）冀01民再108号
裁判日期: 2017-10-27
公开日期: 2017-11-16
案件名称
石家庄华强广场房地产开发有限公司、马瑞房屋买卖合同纠纷再审民事判决书
法院
河北省石家庄市中级人民法院
所属地区
河北省石家庄市
案件类型
民事案件
审理程序
再审
当事人
石家庄华强广场房地产开发有限公司,马瑞
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百零七条
全文
河北省石家庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）冀01民再108号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：石家庄华强广场房地产开发有限公司。住所地：河北省石家庄市新华区民族路**号华强数码广场*座写字楼**层****室*****室。法定代表人：练斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐迎彬，河北决策律师事务所律师。委托诉讼代理人：李延超，河北决策律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：马瑞，男，1982年3月13日生，汉族，现住河北省石家庄市裕华区。委托诉讼代理人：樊惠平，河北天捷律师事务所律师。再审申请人石家庄华强广场房地产开发有限公司（以下简称华强公司）与被申请人马瑞房屋买卖合同纠纷一案，石家庄市新华区人民法院于2015年9月21日作出（2015）新民初字第321号民事判决，华强公司不服，上诉于本院。本院于2016年3月28日作出（2015）石民六终字第01479号民事判决，已经发生法律效力。华强公司不服，向河北省高级人民法院申请再审，河北省高级人民法院于2016年11月30日作出（2016）冀民申3970号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案，再审申请人华强公司的委托诉讼代理人徐迎彬，被申请人马瑞的委托诉讼代理人樊惠平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华强公司申请再审称，一、原判决认定事实错误。本案的争议焦点问题是再审申请人是否在房屋买卖合同约定的期限2004年6月30日向被申请人交付了房屋。再审申请人与被申请人订立的《商品房买卖合同》第14条第一款约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。补充协议第六条第4项约定：买受人办妥房屋交接手续，签署房屋交接单，本合同项下商品房即交付买受人。再审申请人与被申请人之间约定以“签署房屋交接单”为交房方式，并非是原判决径行认定的“转移占有”的交房方式。并且再审申请人在通知被申请人来交房现场办理交房时，被申请人也是按照合同约定，在验房后签署了《收铺通知书》及《华强广场收铺须知》和回执单，《入伙发放资料统计表》、《地下商业交接验收确认表》、《业主临时管理规约》、《前期物业管理服务协议》、《业主入伙会签章》等，其中《地下商业交接验收确认表》即为“房屋交接单”。不但被申请人在签署时并未提出异议，并且其在本案庭审中也认可其签署了《地下商业交接验收确认表》。原审判决以“转移占有”作为交房方式是明显不当的。而且相关书证均显示，被申请人在收到再审申请人通知后，实际于2014年3月来验房并签署了《地下商业交接验收确认表》，与合同约定的2014年6月提前了两个月，再审申请人交房并未逾期。被申请人提交的2014年8月16日拍摄的房屋通道堵塞的视频照片等，与本案毫无关联性。原判决以此作为唯一的证据来认定再审申请人未能将房屋“转移占有”给被申请人是错误的。房屋是否逾期交房，应当以合同约定的期限届满时的房屋现状为准，2014年8月16日房屋通道受阻与2014年3月交房事实是否成立，二者之间不存在必然因果关系。二审中，再审申请人提交了多份新证据，其中包括与本案不具有利害关系的第三方石家庄华强电子市场管理有限公司的证明，证明进入房屋通道的障碍系该公司所为，与申请人无关。且华强商业广场进入地下商铺且有八个通道，其他未受干扰的通道均可以正常通行，各商铺通行无障碍。二审法院认为该证明不是新证据未予采信，明显是主观臆断。二审判决中认定“郑俊杰”是本公司工作人员错误，郑俊杰是深圳市华强物业管理公司石家庄分公司的员工，且其证言可以证明房屋买受人均是按照合同约定的交房程序办理的收房；二、原判决适用法律错误。一审判决适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》固然没有错误，但是判决只引述该解释第十一条“房屋的转移占有，视为房屋的交付使用”半截内容来进行判决明显是断章取义。该条款完整的原文是“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”。可见，该条款明确支持合同当事人可以在“转移占有”之外，自行约定其他的房屋交付形式，而再审申请人与被申请人签订的《商品房买卖合同》也正是约定“转移占有”以外的第二种交房形式，即签署“房屋交接单”（即地下商业交接验收确认表）来实现交房。原判决断章取义，适用法律错误。本案系侵权之诉，而并非违约之诉。通过石家庄华强电子市场管理有限公司出具的证明可知，被申请人拍摄的房屋通道堵塞系其管理行为，被申请人如认为该行为造成其不能实现对房屋的权利，可另行提起侵权之诉，与再审申请人没有关系。请求依法撤销一、二审判决，依法改判驳回被申请人的诉讼请求或发回重审，本案诉讼费用由被申请人承担。马瑞辩称，一、申请人逾期交付房屋的违约事实清楚，原审法院判决事实清楚。合同签订后，被申请人按约履行了向申请人交付房屋价款的义务，但申请人作为商品房出卖人未按合同约定的期限向被申请人履行交付使用的义务，申请人应承担违约责任，解除双方签订的商品房买卖合同，返还被申请人支付的房款，并向申请人支付违约金。根据合同第十条规定，申请人应在2014年6月30日前，依照国家和人民政府的有关规定，并符合本合同约定的商品房交付被申请人使用。申请人在2014年7月30日前仍不能交付房屋的，被申请人有权解除合同。而时至2014年7月30日，涉案房屋尚未竣工验收和消防验收，不具备合同约定的交付条件。因申请人没有向被申请人实际交付房屋，被申请人在2017年6月28日到申请人华强电子广场处“集会”指责申请人将业主“拒之门外”，并要求“退房”解除合同。被申请人提交的2014年6月28日华强广场地下负一层“商铺”的现场状态的现场视频和照片证明，申请人将地下负一层“商铺”大门卷闸门上锁及其它通道围挡拦住，将被申请人“拒之门外”，涉案房屋仍由申请人控制着；二、原审法院判决适用法律正确。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，对房屋的转移、占有视为房屋的交付使用。申请人履行交付房屋的义务，转移了房屋的占有，但当事人有约定的除外。而申请人所称的“交房的约定”是：双方签订了验房单和入伙通知视为交房。但是，交付的行为的标的物是涉案合同的商品房，合同约定的任何交房形式，必须达到将房屋实际交付给申请人的结果，而双方签订了验房单和入伙通知，只是履行行为的一部分，而不是申请人据称的申请人仅让被申请人在交房手续上签字。只有达到让被申请人“控制”的结果，申请人才是履行了向被申请人交付使用的合同义务。时至2014年8月16日，申请人仍没有将商品房实际交付给被申请人。为此申请人向被申请人送达了解除合同的书面通知“律师函”，主张解除合同并向被申请人支付违约金。虽然房屋买卖合同的当事人可以约定房屋交付方式，但是任何约定的房屋交付方式，均必须以合同当事人实现合同目的为原则，否则该约定违反《合同法》而无效。申请人在原审庭审中也没有证据证明将商品房实际交付给被申请人，被申请人没有与申请人约定，由任何第三方代替被申请人接收房屋；三、涉案商品房所在的华强电子广场同一负一层的其他业主已经领取不动产登记证记载的涉案商品房的竣工验收时间是2014年8月25日，本案当事人双方签订的商品房买卖合同约定的交房期限是2014年6月30日。2014年8月25日才竣工验收，而申请人所提交的证据证明，2014年7月30日以前，涉案房屋正处于竣工验收过程中，申请人作为商业用房的涉案房屋尚没有经过消防验收。2014年6月30日申请人尚不具备交房条件，申请人未按合同约定交房的违约事实清楚，证据充分；四、申请人在二审程序中提交的“证据”均不能证明其按照合同约定期限向被申请人交付使用房屋的事实。该所谓证据是申请人在争议发生后，在诉讼过程中由伪造的虚假证据，而且该所谓证据与其向本案当事人房屋是否实际交付的事实没有关联。申请人申请再审的理由不能成立，应依法维持原审判决。马瑞向一审法院起诉请求：1、解除《商品房买卖合同》及相关协议；2、返还房款380660元；3、支付违约金19033元；4、赔偿损失13400元（暂时按两个月租金计算）；5、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实，2012年12月14日，原告马瑞与被告华强公司签订《商品房买卖合同》，合同约定，原告马瑞购买被告华强公司开发的石家庄市新华区民族路75/77号石家庄华强数码广场地下商业-1296号商铺，总价款380660元。付款方式为一次性付款，签订合同时将总房款一次性付清。交付期限条款约定，被告华强公司应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“商品房经验收合格”条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人逾期交房的违约责任约定，逾期交房超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。又查，原告马瑞按照《商品房买卖合同》约定支付了全部房款。原告主张被告超过《商品房买卖合同》约定期限30天后仍没有按合同约定条件将商铺交付原告使用。为此，原告依据《商品房买卖合同》约定，行使合同解除权，与其他业主于2014年8月16日集体到被告华强公司要求退房，解除《商品房买卖合同》并向业主赔偿损失。根据原告提供现场视频、照片显示该商铺处于关闭状态。2014年10月31日，原告以律师函的形式要求与被告华强广场解除合同，同时要求其承担违约责任和赔偿责任。被告主张2014年3月通知业主前来办理收铺手续，并在2014年3月18-19日两天，集中办理了业主的收铺手续，将合同约定的商铺交付给了包括原告在内的业主。由业主在地下商业交接验收确认表上签字，因此被告按照合同约定向原告交付了经验收合格的房产，且交房日并未超过合同约定的2014年6月30日，不存在原告所诉称的延期交房的情形。原告质证称，只是在形式上签署了上述文件，事实上被告并未实际交付商铺。再查，原告（甲方）与石家庄华强电子市场管理有限公司（乙方）在签订上述《商品房买卖合同》同时签订了《商业管理合同》，合同约定在业主大会和业主委员会未成立之时，甲方将其拥有的华强广场商业用房的经营管理权委托给乙方，由乙方在法律规定的范围内进行统一规划、统一宣传、统一管理，……经营所得由甲方拥有。经法庭询问原告，原告第一项诉讼请求“解除《商品房买卖合同》及相关协议”，中的“相关协议”是指《地下商业交接验收表》、《商业管理合同》。上述事实有商品房买卖合同、商业管理合同、当事人陈述等为证。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告双方签订的石家庄市商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。原告主张被告逾期交房，被告主张已提前交房，提供有地下商业交接验收确认表等证据为证，但根据原告提供的现场视频、照片及实际情况表明该房产并没有实际交付给原告使用，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，故被告以原告已签署交接验收确认表等相关文件作为交付房屋的理据不足，不予支持。因此被告存在违约行为，应承担违约责任。根据合同关于出卖人逾期交房的违约责任约定，原告有权解除合同。故原告要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》，本院予以支持。原告要求解除《地下商业交接验收表》，因该验收表并非与被告所签合同，故不涉及解除问题。原告要求解除《商业管理合同》，因该上述合同相对方均涉及案外人，故对原告该项诉讼请求不予支持。原告要求被告返还房款380660元，予以支持。原告要求被告支付违约金19033元（380660元×5%），符合合同约定，予以支持。原告要求被告赔偿损失13400元（暂时按两个月租金计算），因未提供证据，故不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，一审法院判决：一、解除原告马瑞与被告石家庄华强广场房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》；二、限被告石家庄华强广场房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内返还原告马瑞购房款380660元并支付违约金19033元；三、驳回原告马瑞其他诉讼请求。案件受理费7576元，由原告马瑞负担241元，由被告石家庄华强广场房地产开发有限公司负担7335元。华强公司不服一审判决，上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判或发回一审法院重审；2、被上诉人承担本案的诉讼费用。二审法院认定事实：在二审中，上诉人提交了两份公证书，以证明自己没有违约的事实存在。一份是（2015）冀石平证民字第9603号，2015年12月29日上诉人工作人员郑俊杰的证明，主要内容为:“……2014年3月19日，我陪同华强数码广场地下商业广场1296号业主马瑞及1297号业主马雪到其购买的商铺现场进行了查看和验收，验收期间，马瑞及马雪均未提出整改事项，验收完后在《地下商业交接验收确认表》上签名并签署日期。……”另一份是（2015）冀石平证经字第5181号，2015年12月30日，上诉人工作人员郭智钢为现场工作记录所作的公证，主要证明石家庄华强数码广场一层至负一层商业区部分通道现状进行保全证据的公证。另提交2015年12月14日石家庄华强电子市场管理有限公司出具的证明，该证明载明：“……华强房地产公司于2014年3月在各商品房买受人签署交房文件后，我公司也同时依照各位商品房买受人与我公司签订的商业管理合同及商铺代为租赁管理授权委托书等约定，取得了对有关房产、商铺的经营管理权。……我公司依约进行管理的期间，部分买受人因个人目的，曾在华强广场业外举条幅肆意干扰经营管理……为此我公司在个别买受人举条幅干扰经营期间，采取了临时阻断通道，另行引导通行的措施，该措施是我公司采取的必要处置措施（……）。本案中的马雪等人将我公司采取的正当处置措施进行拍照、录像，曲解事实，并借此意图证明房屋没有交付其使用，进而推论其没有实际收房，其不当行为不仅严重损害了我公司形象，也导致我公司经营管理行为被不明真相者误解，因此我公司就以上事实作出澄清，以正视听！并且事实上已经有大多数地下商铺领取了房屋所有权证，这也证明我公司的经营管理权的行使必须维护广大业主的权益。……。”并附有称是2014年3月拍摄的业主与华强房地产公司办理交房、验房的照片，以及商铺情况部分现场照片和部分业主办理了所购商铺产权证书的复印件,以证明其不存在延期交房的情况。其他事实和原审查明的事实一致。二审法院认为，上诉人在二审期间提交的郑俊杰陪同马瑞、马雪进行查看和验收的公证证明，因其是上诉人的工作人员，在没有其他证据佐证的情况下可能存在利害关系，且在一、二审中，郑存杰均未出庭作证，同时该证明也只能证明被上诉人马瑞和马雪是否对商铺进行查看和验收的问题，而不能证明其他被上诉人的情况。上诉人工作人员郭智钢在2015年12月30日所做的现场工作记录，只能证明现时的现状，而不能证明被上诉人起诉时的地下商业状况，该证据不能证明上诉人在被上诉人起诉时不存在违约行为。另，上诉人虽然在二审中提供了一些已交商铺业主所办里的产权证明复印件，以证明其按合同交付地下商铺的事实，但是也不能证明本案被上诉人在起诉时主张上诉人违约的情况不存在。上诉人提交的石家庄华强电子市场管理有限公司的证明，是在一审就可以取得的证据，不属于新证据，不予采信。由于上诉人不能提供有效证据证明在其与被上诉人签订了地下商铺交接验收确认表之后，为实现合同目的，被上诉人能够正常进入和使用地下商铺的有效证据，故原审认定上诉人违约并无不当。综上所述，上诉人上诉理由均依据不足，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，二审法院判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7576元由上诉人石家庄华强广场房地产开发有限公司负担。本院再审查明的事实与石家庄市新华区人民法院一审和本院二审查明的事实一致。本院再审认为，本案的争议焦点是华强公司是否在《商品房买卖合同》约定的2014年6月30日前向马瑞交付了房屋。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定“对房屋的转移占有，视为对房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”。华强公司与马瑞签订的《商品房买卖合同》第14条第一款规定，商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。《商品房买卖合同》附件的《合同补充协议》第六条第3项约定：买受人在收到出卖人交付通知或达到合同约定的交楼时间后，应当亲自办理相关交付手续并验房。第4项约定：买受人办妥房屋交接手续，签署房屋交接单，本合同项下商品房即交付于买受人。本案原审中，华强公司提交了“石家庄建设工程竣工验收备案证明书”，证明涉案工程已竣工验收备案；并提交了《石家庄华强广场收铺通知书》、《华强广场收铺须知》、《业主入伙会签单》、《地下商业交接验收确认表》等证据，马瑞在《地下商业交接验收确认表》上签字确认。以上证据可以证明华强公司按照合同约定履行了交房义务，马瑞验收并接收了自己的商铺。因马瑞与石家庄华强电子市场管理有限公司签订了《商业管理合同》，马瑞将自己的商铺委托给石家庄华强电子市场管理有限公司经营管理，《商业管理合同》第四条第1项约定：委托期限起始于马瑞购买的商铺交房之日。因此，马瑞接收商铺后就进入了《商业管理合同》的履行过程。故马瑞认为自己没有对所购商铺转移占有视为没有交付，从而要求解除《商品房买卖合同》并请求华强公司承担违约责任的主张，没有事实和法律依据。原审认定事实和适用法律欠妥，依法应予纠正。基此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第二款之规定，判决如下：一、撤销本院（2015）石民六终字第01479号民事判决和石家庄市新华区人民法院（2015）新民初字第321号民事判决；二、驳回被申请人马瑞的诉讼请求。一审案件受理费7576元，二审案件受理费7576元，均由被申请人马瑞负担。本判决为终审判决。审判长 赵宗辉审判员 王彦松审判员 高玉坡二〇一七年十月二十七日书记员 赵亚坤 微信公众号“”