（2017）沪01民终11228号
裁判日期: 2017-10-27
公开日期: 2017-12-01
案件名称
彭莉诉林恩慧房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
彭莉,林恩慧
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终11228号上诉人（原审原告、反诉被告）：彭莉，女，1992年5月23日生，汉族，住上海市金山区。委托诉讼代理人：谈海刚，上海市申侨律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：林恩慧，女，1988年11月25日生，汉族，住福建省福鼎市。委托诉讼代理人：何群华，上海市群成律师事务所律师。上诉人彭莉因与被上诉人林恩慧房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市金山区人民法院（2017）沪0116民初2728号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人彭莉的委托诉讼代理人谈海刚，被上诉人林恩慧的委托诉讼代理人何群华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人彭莉上诉请求：撤销原判第二、第三、第四项，依法改判支持上诉人在一审中的诉请，驳回被上诉人在一审中的反诉请求。事实和理由：一、2016年11月28日出台的房贷新政对上诉人来说无法预测，直接导致上诉人贷款金额减少了人民币（下同）140万余元，造成客观上履行不能的障碍。上诉人在已将原有住宅出售的情况下，作为一名普通的购房者不可能自有或短时间内另筹措该笔房款。因合同无法继续履行的原因不可归责于双方当事人，故上诉人无恶意违约行为，不应承担违约责任；二、即使法院认为上诉人在房屋买卖过程中存在一定的责任，也应考虑实际情况减免相应违约金。一审法院判决的金额明显过高，应予以改判。被上诉人林恩慧辩称，不同意彭莉的上诉请求，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。一、双方合同约定，如果贷款不足或无法获得贷款上诉人应现金补足，故房贷新政出台并不导致合同难以履行；二、双方合同约定违约金为总房价的20%，现上诉人在履行过程中存在明显违约行为，且贷款之前的前两期房款亦未能支付，应承担相应的违约责任。鉴于违约金具有填平和惩罚性两个功能，故根据上诉人的主观恶意，一审法院认定的违约金数额合理且有依据。彭莉向一审法院提出诉讼请求：1、判令依法解除彭莉、林恩慧签订的《房地产买卖合同》；2、判令林恩慧退还105万元预付款；3、本案诉讼费由林恩慧承担。林恩慧向一审法院提出反诉请求：1、解除双方签订的《房地产买卖合同》以及《付款协议》；2、判令彭莉支付违约金106万元；3、判令彭莉承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：上海市金山区XX路XX弄XX号房屋（下称系争房屋）系别墅（花园住宅），是非普通自住房，林恩慧系系争房屋产权证登记的唯一权利人。2016年10月10日左右，彭莉和林恩慧在XX房XX居间下签订《房地产买卖合同》（编号：0000451），约定彭莉向林恩慧购买系争房屋，总价530万元。其中4.4条约定内容为“贷款不足（若有）：乙方（彭莉）应于本合同第7条的约定过户期限内或满足该条约定的过户条件前办理出符合过户及抵押登记条件的银行贷款手续，若乙方申请的贷款额度不足或者无法获得贷款的，应当在过户同时将相应部分房价款支付甲方（林恩慧）”；第12条规定：“违约责任：乙方（彭莉）未按本合同约定期限付款，应当按逾期付款额的日千分之五支付甲方（林恩慧）逾期违约金，逾期超过20日仍未支付的，甲方有权单方面解除本合同。甲方未按本合同约定期限交付房地产（包括房地产交接及权利转移），应当按乙方已付款的日千分之五支付乙方逾期违约金，逾期超过30日仍未履行交付义务的，乙方有权单方面解除本合同。甲、乙任何一方依据本条约定主张解除合同的，均须书面通知对方，且违约方需按总价款的20%向守约方支付违约金”。2016年10月20日，双方签订《付款协议》，约定房款分五期支付：“2016年10月20日之前支付70万元，2016年11月1日之前支付35万元，2016年12月15日之前支付65万元，2017年1月15日之前支付60万元，2017年1月15日之前办好贷款手续，贷款金额300万元”。2016年11月28日，上海出台房地产新政，发布《关于促进本市房地产市场平稳健康有序发展进一步完善差别化住房信贷政策的通知》，规定二套房“认房又认贷”，购买非普通自住房的首付比例不低于房屋总价的70%。根据新政，彭莉此前住房虽然已经出卖，但是有贷款记录，因而此次购买系争房屋属于新政认定的二套房，且属于非普通自住房。彭莉依约支付林恩慧前两期房款共计105万元，后面三期房款没有按期支付且至诉讼时仍旧未付。2017年1月12日、1月18日、2月7日，林恩慧三次通过EMS向彭莉发送律师函，前两次内容为催告支付购房款，第三次内容为告知解除合同及支付违约金。新政出台后，彭莉和林恩慧协商解除合同退还房款等事宜未果，遂涉诉。一审法院认为：本案的争议焦点有两个。其一，合同解除权的行使问题，即彭莉和林恩慧哪方可以行使合同解除权。就彭莉而言，双方签署的《房地产买卖合同》4.4条明确约定彭莉应当在申请的贷款额度不足或者无法获得贷款的情况下，在过户同时将相应部分房价款支付林恩慧。该条款的内容表明彭莉在签署合同时已经对贷款风险有了充分的认知，且在贷款额度不足或者未获审批的情况下依然有能力履行合同。上海房产新政出台以后，彭莉提出贷款额度不足致使无法履行合同的理由显然与该约定条款自相矛盾。还有，在本案中，林恩慧没有违约而逾期交付，因此彭莉行使《房地产买卖合同》第12条约定的单方合同解除权的条件亦未成就。另外，上海房产新政出台虽然增加了彭莉筹集房款的难度，但没有达到不可抗力的程度，而彭莉后面三期房款均逾期未付，显然已经违约在先，因此彭莉亦不符合《中华人民共和国合同法》第94条规定的法定解除权的情形。此外，彭莉亦没有就合同解除诸问题和林恩慧达成一致意见。因此，彭莉提出的解除合同诉请难以支持。就林恩慧而言，首先，由于彭莉后面三期房款均逾期未付，林恩慧依约可以行使《房地产买卖合同》第12条约定的单方合同解除权；其次，彭莉以起诉的形式明确表明不再履行约定的付款义务，因而林恩慧亦可行使《中华人民共和国合同法》第94条规定的法定解除权。因此，林恩慧请求判令解除合同的诉请可以获得支持。其二，违约责任的承担问题。由上节分析可知，彭莉不仅逾期付款，而且明确表示不再履行合同，违约行为显见，理应承担违约责任。对于违约金的数额，林恩慧依约主张系争房屋总价款的20%即106万元，还提出由于彭莉未如期履行合同导致林恩慧损失了90多万元，并提供了律师费发票、诉讼费收据、与案外人的解约书及赔偿收据、林恩慧（作为股东）所在公司与案外人的购销合同与催款单、林恩慧父亲为购买设备而向银行贷款产生的利息等证据材料证明前述损失。彭莉则对林恩慧提出的前述损失证据予以质疑，认为要么真实性有问题，要么与系争房屋买卖合同没有关联性，并认为从签约至今，系争房屋价格反而有较大幅度上涨，并提供了系争房屋所在小区其他房屋的网上报价等证据材料（林恩慧对此并不认可，首先无法确定真实性，其次即使属实也只是挂牌价，不是实际成交价，并不能证明系争房屋价格必然上涨，以后的出售价格也并不必然会高于现有的合同价），因此认为林恩慧并没有因为彭莉未履行合同而遭受实际损失，约定的违约金过高，请求法院予以调整。对此，一审法院认为，彭莉和林恩慧签订的合同合法有效，双方理应及时全面履行相应义务，既然彭莉已经违约，林恩慧主张违约责任，于约有理，于法有据。违约金具有补偿性和惩罚性的双重性质，一方面旨在填补因一方当事人违约而给对方当事人造成的损失，一方面旨在通过事先明示的对违约行为的惩戒以督促双方及时全面履行合同义务，维护交易秩序。具体到本案，依合同4.4条的意思来看，在贷款额度不足或者无法获得贷款情况下，彭莉依旧承诺有能力履行合同，表明对贷款风险已经有了充分的认知，现在却以房产新政限贷为由拒绝履行合同，明显存在过错，自相矛盾。彭莉也没有向法庭提交明确具体的证据，来证明自己在房产新政出台后曾多方积极筹措剩余房款。同时，本案中也存在房产新政的出台着实在客观上给彭莉筹集房款带来了一定困难，系争房屋所在小区的房屋市场价值也有一定幅度的波动，系争房屋并未实际交付等一定程度上可以宽宥彭莉违约的因素。至于因彭莉不履行合同而致林恩慧实际损失的问题，虽然依举证情况，难以确信林恩慧主张的全部损失均系彭莉不履行合同所致，但确有部分损失与彭莉不履行合同有直接关联，比如林恩慧曾因彭莉购买系争房屋而对案外人违约从而支付违约金11万元（即将原本出售给案外人的系争房屋又出售给了彭莉），再如林恩慧出具的律师费发票5万元等。再者，如果彭莉依约实际履行合同的话，无疑会使林恩慧获得包括减损在内的诸多可能利益。还有，在当前房产新政的大背景下，林恩慧的系争房屋再次出售可能会遭遇难以顺利变现，甚至有价无市的风险。即使能够出售，实际成交价格能否高于现有合同价格也未可知。因此，综合考量前述因素，根据公平原则和诚实信用原则，兼顾违约金的补偿性和惩罚性功能，法院对林恩慧依约主张的违约金予以适当调整，将其由106万元调整至54万元。对应的，既然合同可以解除，林恩慧自然应该在扣除违约金后返还彭莉已经支付的购房款的剩余数额。一审法院据此判决：一、解除彭莉与林恩慧签订的《房地产买卖合同》以及《付款协议》；二、彭莉应于判决生效之日起十日内向林恩慧支付违约金人民币54万元；三、林恩慧应于判决生效之日起十日内向彭莉返还购房款人民币105万元（可以直接扣除前项违约金后，返还剩余金额人民币51万元）；四、驳回彭莉的其他诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费7,125元，反诉受理费7,170元，均由彭莉负担。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房地产买卖合同》、《付款协议》系当事人真实意思表示，未违反法律禁止性规定，当属合法有效，双方应恪守履行。现本案的争议焦点在于，房贷新政出台致使上诉人无法继续履行付款义务是否构成违约。对此，本院认为，买受人以支付购房款为对价取得所有权，出卖人以让渡所有权为代价获得购房款。银行贷款仅系买受人支付购房款的方式之一，限贷令升级，只是调整贷款额度，并未提高其应负担的购房款数额。鉴于支付购房款系上诉人主要合同义务，且本案双方在合同中已明确约定，贷款额度不足或无法获得贷款时，应在过户时将相应房价款予以补足，故上诉人以何种方式筹集购房款以及为此支付何种对价，应系订立买卖合同时可以预见的商业风险，尚不属于合同事实上无法履行的理由。上诉人以无力支付剩余房款之由拒绝继续履行合同，显然已构成违约，被上诉人有权基于合同约定或《中华人民共和国合同法》规定行使单方解除权，并向对方主张相应的违约责任。关于违约金的数额问题，一审法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情调整违约金为54万元，并无不当，本院予以尊重。综上所述，上诉人彭莉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币14,250元，由上诉人彭莉负担。本判决为终审判决。审 判 长 孔美君代理审判员 吴 丹审 判 员 杨斯空二〇一七年十月二十七日书 记 员 强 颖附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 关注微信公众号“”