（2017）鄂0102民初3768号
裁判日期: 2017-10-27
公开日期: 2018-09-12
案件名称
汪琴与胡沙丽租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
武汉市江岸区人民法院
所属地区
武汉市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
汪琴,胡沙丽
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0102民初3768号原告（反诉被告）：汪琴，女，1969年12月29日出生，汉族，住武汉市硚口区。委托诉讼代理人：刘艾舟（特别授权代理），北京盈科（武汉）律师事务所律师。被告（反诉原告）：胡沙丽，女，1967年8月21日出生，汉族，住武汉市江汉区。委托诉讼代理人：陈卫红（特别授权代理），湖北诚明律师事务所律师。委托诉讼代理人：喻萍（特别授权代理），湖北诚明律师事务所律师。原告汪琴与被告胡沙丽租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月2日立案后，依法适用简易程序，因被告胡沙丽提出反诉，本案转为普通程序公开开庭进行了审理。原告汪琴的委托诉讼代理人刘艾舟、被告胡沙丽及其委托诉讼代理人陈卫红、喻萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告汪琴向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间签订的《租赁合同》；2.判令被告胡沙丽返还原告汪琴押金100,000元及房屋租金219,000元；3.本案诉讼费用由被告胡沙丽承担。事实与理由：原告汪琴与案外人王某1、王某2决定共同出资开设网咖，并由原告汪琴一人作股东设立公司进行运营。2016年10月30日，原告汪琴与被告胡沙丽签订《租赁合同》，承租被告胡沙丽位于武汉市江岸区江大路47号南山福屋的房屋经营网咖，租赁期限为3年，正式起租日从2016年12月16日起至2019年12月15日止。2016年11月1日至2016年12月15日为被告胡沙丽给予原告汪琴的装修免租期，免租装修期间原告汪琴无需向被告胡沙丽支付租金。原告汪琴于2016年10月28日向被告胡沙丽支付了定金10,000元，《租赁合同》签订后，原告汪琴按照约定于2016年10月30日向被告胡沙丽支付了租赁押金100,000元及房屋租金209,000元及10,000元定金（10,000元定金转为租金，租金合计219,000元）。后原告汪琴开始准备对房屋进行装修，同时办理开设网吧的相关手续。在联系办理联网营业场所行政许可过程中，武汉市江岸区文化旅游局认为原告汪琴的营业场所距离武汉市育才中学江大路出口距离为180米，不符合相关法律规定，于2016年11月23日口头告知不能给予行政许可，原告汪琴当即与被告胡沙丽联系要求解除合同，但被告胡沙丽不予理睬。在原告汪琴与被告胡沙丽签订《租赁合同》前，被告胡沙丽明确告知原告汪琴该房屋距离育才中学218米，原告汪琴与被告胡沙丽签订合同的目的不能实现。另外被告胡沙丽现已委托中介出租该房屋。现为维护原告汪琴合法权益，特诉至法院，请求判如所请。被告胡沙丽辩称，1、原告汪琴以行政许可未通过为由单方要求解除合同，既不符合双方合同约定的解除条件，也不符合相关法律法规规定，原告汪琴单方要求解除合同的行为构成违约，应当承担违约责任，赔偿被告胡沙丽损失；2、原告汪琴与被告胡沙丽于2016年10月30日签订《租赁合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、法规强制性规定，属于合法有效合同，合同签订后，被告胡沙丽按照合同约定交付了出租房屋，原告汪琴支付租金系履行自己的合同义务，被告胡沙丽无需向原告汪琴返还租金；3、根据原告汪琴与被告胡沙丽签订的《租赁合同》约定，租赁期限为三年，原告汪琴于2016年10月30日缴纳租金100,000元，无违约情况下，甲方如数退还押金，否则押金不退，且根据相关法律规定，当事人应当按约定履行各自义务，不得擅自变更或解除合同。原告汪琴擅自解除《租赁合同》属于违约和违法的行为，被告胡沙丽无需退还押金；4、被告胡沙丽作为出租方，无法保证原告汪琴能够得到行政许可，也从未保证原告汪琴能够通过行政许可，被告胡沙丽按照合同约定交付了出租房屋，已经履行了自己的合同义务。原告汪琴作为承租方，在合同签订后为了装修承租房屋破坏了房屋主体结构，承租房屋表面也已被原告汪琴弄得面目全非，一直未恢复原状，此后又无视双方合同约定和相关法律规定，单方要求解除合同，拒不支付后续租金，给被告胡沙丽造成巨大经济损失，被告胡沙丽将提起反诉维护自己合法权益。反诉原告胡沙丽向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告汪琴赔偿反诉原告胡沙丽经济损失324,166.65元（包括2016年11月1日至2016年12月15日共计45天租金109,499.99元，2017年3月15日至6月3日租金194,666.66元，及中介费20,000元）；2.本案全部诉讼费用由反诉被告汪琴承担。事实与理由：2016年10月30日，反诉原、被告签订了《租赁合同》，约定将位于武汉市江岸区江大路47号南山福屋出租给反诉被告汪琴经营网咖，租赁期限为三年。合同签订后，反诉原、被告各自履行了交付房屋及支付部分租金的义务，但是此后反诉被告汪琴以行政许可未通过为由要求单方解除合同，反诉原告胡沙丽认为，反诉被告汪琴单方要求解除合同既不符合合同约定，也不符合法律规定，且反诉被告汪琴在签订合同后为装修承租房屋破坏了房屋主体结构，承租房屋表面也被反诉被告汪琴弄得面目全非，未恢复原状，故反诉原告胡沙丽不同意解除合同，但其后反诉被告汪琴一直未按时支付租金，并诉至贵院。为减少因反诉被告汪琴违约行为给双方造成的经济损失，反诉原告胡沙丽与武汉市腾昌行商业地产顾问有限公司签订委托协议，委托该公司对涉案房屋进行招租，并向其支付了中介费20,000元。2017年3月4日，反诉原告胡沙丽与新的承租方签订了《租赁合同》，因反诉被告汪琴使用房屋过程中将涉案房屋主体结构及墙面破坏，涉案房屋无法直接出租，不得已给予新的承租方三个月装修免租期，给反诉原告胡沙丽造成了极大的经济损失，故请求法院支持反诉原告胡沙丽的诉讼请求。反诉被告汪琴反诉辨称，1、对于反诉原告胡沙丽的第一项诉讼请求中2016年11月1日至2016年12月15日共计45天租金109,499.99元的请求，无事实与法律依据，在《租赁合同》第二条第二款约定，该合同没有约定合同解除时，承租方要补交免租期间租金，所以无论《租赁合同》是持续履行还是解除，出租方均无权要求承租方支付免租装修期的租金，所以免租期的租金不构成反诉原告胡沙丽的损失，该请求不应予以支持；2、对于2017年3月15日至6月3日租金194,666.66元的请求无事实和法律依据，理由：其一、给予承租方装修免租期已经成为商铺出租的一个惯例，而且给予免租期的长短也与装修工期并无直接必然关系，免租期长短系双方谈判结果，反诉原告胡沙丽将自己与别人协商的后果要求反诉被告汪琴承担，无任何依据；其二、反诉被告汪琴没有破坏涉案房屋主体结构，拆除的墙壁不是后面接受承租的人所需要的。客观事实上，反诉被告汪琴为现在的承租方节省了大量的工程量，反诉原告胡沙丽称房屋无法出租与事实不符；其三、即使反诉被告汪琴的行为导致反诉原告胡沙丽给予新承租方比正常情况长的免租期，反诉原告胡沙丽最多也只能就延长的免租期向反诉被告汪琴主张权利，反诉原告胡沙丽无权要求反诉被告汪琴承担全部免租租金；其四、反诉被告汪琴于租赁合同签订后第三日了解真实情况后即要求退租，当时双方均无损失，但反诉原告胡沙丽没有积极响应反诉被告汪琴的请求；11月23日反诉被告汪琴专门发函解除合同，反诉原告胡沙丽仍消极应对，因此，即使反诉原告胡沙丽有损失，这些损失也是反诉原告胡沙丽自己原因造成的，其损失应由自己承担；其五、反诉原告胡沙丽违反诚信原则，提供虚假情况，将具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定的房屋出租给反诉被告汪琴，导致租赁房屋无法使用，反诉被告汪琴合同目的不能实现，反诉被告汪琴不仅不存在过错，反诉被告汪琴有权解除合同，并有权要求反诉原告胡沙丽赔偿损失，且反诉原告胡沙丽的损失也应由其自行承担；3、反诉原告胡沙丽要求反诉被告汪琴承担20,000元的中介费没有依据，中介费并无国家标准，中介费的多少是双方协商的结果，而且反诉原告胡沙丽支付中介费是因为她获得了出租收益，这笔费用当然应由其自己承担。结合前面阐述，反诉原告胡沙丽存在过错与违约行为，如果有损失也应由其自己承担。综上，请求法院驳回反诉原告胡沙丽全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在案佐卷。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.对原告汪琴提交的《投资合作协议书》、营业执照，因该组证据可以证明原告汪琴承租房屋的目的，故本院予以采信；2.对原告汪琴提交的关于地理位置的微信记录，因被告胡沙丽对该证据的真实性无异议，故本院予以采信；3.对于原告汪琴提交的告知函、中通快递投运记录、解除合同的微信记录，因该解除的函件同时有微信记录相佐证，且该微信名称与关于地理位置的微信记录中名称一致，故本院予以采信；4.对于原告汪琴提交的《不予行政许可（备案）决定书》，该证据可以证实租赁合同目的无法实现的原因，故本院予以采信；5.对于原告汪琴提交的房屋出租信息，因该证据无法显示出租房屋具体地址，不能确定是被告胡沙丽的房屋，故本院不予采信；6.对原告汪琴提交的承租房屋内景照片，因该照片未显示拍照地址，故本院不予采信；7.对原告汪琴提交的被告胡沙丽与王某1的微信记录，该证据只能证明被告胡沙丽知道原告汪琴办理证件有困难，不能证明被告胡沙丽有过错，故本院不予采信；8.对原告汪琴提交的被告胡沙丽与王某2的微信记录，该证据未显示有解除合同信息，与本案无关，故本院不予采信；9.对原告汪琴提交的证人王某2、王某1的证言，因该证言可以证明本案相关事实，故本院予以采信；10.对反诉原告胡沙丽提交的《招商代理一般委托协议》、《收据》、汇款凭证与本案无关，故本院不予采信；11.对反诉原告胡沙丽提交的《租赁合同》、照片，因该组证据中的《租赁合同》系反诉原告胡沙丽与第三人签订的合同，与本案无关，故本院不予采信。本院经审理认定事实如下：位于武汉市江岸区江大路47号南山福屋2层1室的房屋所有权人系被告胡沙丽。案外人王某1、王某2与原告汪琴因共同合作出资经营网咖，于2016年10月28日向被告胡沙丽支付定金10,000元。2016年10月30日，原告汪琴（承租人）与被告胡沙丽（承租人）签订了《租赁合同》，载明：出租方将其所有位于武汉市江岸区江大路47号南山福屋2层1室房屋出租给承租方经营网咖，在租赁期内，未事先征得出租方书面同意，承租方不得擅自改变房屋原有结构、用途、店名或更换法人；租赁期限为三年，正式起租日从2016年12月16日至2019年12月15日止；出租方给予承租方45天装修免租期，免租装修期从2016年11月1日至2016年12月15日止，免租装修期内承租方无需向出租方支付租金，但应交纳管理费及使用该物业而产生的水电等费用；承租方于2016年10月30日交纳租赁押金100,000元，无违约情况下，出租方退还押金，否则押金不退；本合同终止，承租方应于终止日前结清应交纳的各项费用，承租方搬离前由拖欠租金、水电费、物业管理费或其他未尽其他义务的，出租方有权留置承租方于该房屋内的任何物品，没收押金；合同到期或终止解除后，若承租方不续租并且联系不上，或者不配合出租方收回房屋的，出租方有权将门锁撬开，自行处理屋内物品，承租方的损失出租方概不负责，承租方还应承担因逾期归还房屋给出租方造成的一切损失，每逾期一日，承租方按每日3,300元支付房屋占用费；承租方有下列情形之一的，出租方有权解除合同，收回门面并追究承租方的违约责任：拖欠租金超15日或空关门面一个月；利用房屋进行违法活动；如遇自然灾害等不可抗力因素导致合同无法履行的合同终止，双方均不负责；如遇政策拆迁，本合同自行终止，出租方退回剩余租金和押金给承租方外不予任何补偿；凡涉及双方权利义务的通知或文件均以书面形式，并以合同所载明的联系地址或租赁地点送达，或邮寄快递送达，以双方收件人付邮5日后即视为送达，其住所地即为此租赁房屋地址。合同还对租金、押金及支付方式、违约责任、管辖等进行了约定。2016年11月1日，被告胡沙丽向原告汪琴发送了其承租房屋距离武汉市育才中学218米的图片一张。随后，原告汪琴向被告胡沙丽支付了100,000元押金及房屋租金219,000元（其中包括10,000元定金）。后武汉市江岸区文化体育和旅游以原告汪琴预经营的网咖营业场所距武汉市育才中学入口距离为180米，违反了相关的条例规定，不予核准办理网咖的许可证，并向原告汪琴送达《不予行政许可（备案）决定书》。2016年11月23日，原告汪琴向被告胡沙丽邮寄送达告知函，要求解除合同，同日，原告汪琴以微信形式通知被告胡沙丽解除合同。另查明，原告汪琴在租赁期间造成承租房屋内地板处出现损坏，后其于2016年11月23日前将该处破损修好。次日，原告汪琴将房屋退还给被告胡沙丽。本院认为，原被告签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规规定，合法有效，原告汪琴支付定金及房屋租金，被告胡沙丽交付承租房屋，应认定双方之间成立租赁合同关系。原告汪琴租赁该房屋目的系为经营网咖，现因行政机关下达《不予行政许可（备案）决定书》，致使原告汪琴合同目的无法实现，且2016年11月23日，原告汪琴发函解除合同，次日，被告胡沙丽接收了房屋，故双方之间的《租赁合同》已于2016年11月24日解除，对于原告汪琴要求本院判令解除《租赁合同》的主张，本院不予支持。针对原告汪琴返还租金及押金的主张，本案的焦点在于原被告双方签订的《租赁合同》的合同目的不符合相应的行政规范，应由谁承担责任。本院认为，原告汪琴在租赁房屋用于经营网咖之前，应当有注意其经营网咖是否符合行政法规范的义务，签订合同时被告胡沙丽提供了距离学校200多米以上符合行政法规范的图纸，错误的误导原告汪琴签订了合同，原告汪琴发现不符合行政许可规范后，及时退回房屋并解除合同，避免了损失的扩大，押金应予退还，故对原告汪琴要求退还押金100,000元的主张，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告汪琴要求解除合同，但其要求解除合同为《租赁合同》中约定的免租期内，故对于原告汪琴要求被告胡沙丽退还房屋租金219,000元的主张，本院予以支持。对于反诉原告胡沙丽反诉要求反诉被告汪琴赔偿从2016年11月1日至2016年12月15日及2017年3月15日至2017年6月3日的房屋租金的主张，因反诉被告汪琴要求解除合同后即将房屋还给反诉原告胡沙丽，此后，反诉被告汪琴并未实际占用房屋，未产生房屋占用费，且反诉原告胡沙丽已将房屋出租给第三人，未产生实际损失，故对于反诉原告胡沙丽要求反诉被告汪琴赔偿房屋租金的主张，本院不予支持。对于反诉原告胡沙丽要求反诉被告汪琴支付中介费的20,000元的的反诉请求，因双方《租赁合同》无法履行的责任在于反诉原告胡沙丽，该费用应由其自行负担，故对于其主张，本院不予支持。综上所述，依照依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告胡沙丽于本判决生效之日起十日内退还原告汪琴房屋租金219,000元及押金100,000元；二、驳回原告汪琴其他诉讼请求；三、驳回反诉原告胡沙丽全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,085元，邮寄送达费20元，反诉费减半收取3,081元，共计9,186元由被告胡沙丽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长 魏 平人民陪审员 王国君人民陪审员 罗文珍二〇一七年十月二十七日书 记 员 秦景康 来源：