（2017）鲁01民终6339号
裁判日期: 2017-10-27
公开日期: 2017-11-28
案件名称
程意与马杰房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省济南市中级人民法院
所属地区
山东省济南市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
程意,马杰
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁01民终6339号上诉人（原审被告）：程意，男，1988年5月18日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：ＸＸ，山东睿扬（北京）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：马杰，女，1988年12月23日出生，汉族，住济宁市鱼台县，现住济南市历城区工业北路**号恒大城********号。上诉人程意因与被上诉人马杰房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院作出的（2016）鲁0102民初7488号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月23日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。程意上诉请求:1、撤销一审判决，改判驳回马杰全部诉讼请求；2、一、二审案件受理费由马杰承担。事实及理由：一、一审判决认定事实错误。1、一审判决中认定程意与马杰签订的房屋租赁合同实系房屋转租合同属认定事实错误。涉案芙蓉街103号、105号房屋的产权证显示的产权人虽为胥茂柏，但胥茂柏早已将上述房屋出售给了程意，只是没有办理房屋过户登记，故本案所涉合同系房屋租赁合同而非转租合同。2、马杰从未向程意要求提供房屋产权证以办理营业执照。马杰承租涉案房屋后，生意惨淡。马杰不考虑自己经营的问题，反而开始晚出早归，生意越来越差。后马杰竟不辞而别，将程意告上法庭，在此期间，马杰从未提出要办理营业执照，也从未要求程意向其提交房屋产权证。原审中，马杰提交的线上申请美团外卖所需材料截图根本无法证明其曾要求程意为其提供房产证。且程意与马杰签订的房屋租赁合同中并未约定程意需要配合马杰办理营业执照，是否办理营业执照并不影响马杰正常使用涉案房屋。因此，一审判决中认定程意拒绝提供房产证导致马杰无法办理工商登记，合同目的无法实现，属于事实认定错误。3、马杰至今仍未与程意办理房屋交接手续，未将涉案房屋交还程意。马杰没有通知程意其要办理涉案房屋，没有向程意交付涉案房屋的钥匙，且仍有部分物品留存在程意处，马杰没有履行房屋交付程序，致使程意在与马杰的租期内，不敢擅自将涉案房屋另行出租。一审法院对于房屋交付问题并未进行审查认定，属认定事实不清。二、一审判决适用法律错误。1、一审判决认定马杰享有合同解除权属适用法律错误。《合同法》第九十四条第四款规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，马杰从未要求程意提供产权证或者租赁合同以办理营业执照，且双方签订的房屋租赁合同中未约定程意有协助其办理营业执照的义务。程意并未违约，且未影响过马杰使用涉案房屋。故马杰无合同解除权。2、一审法院认为马杰于2016年12月9日提起诉讼时明确作出了解除涉案租赁合同的意思表示，因程意于2017年3月7日提交了管辖权异议申请，表明程意收到起诉状等应诉材料，进而认定涉案租赁合同于2017年1月21日依法解除，属于法律适用错误。《合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，马杰无合同解除权，且马杰从未通知程意解除合同。即使一审法院要将诉状作为解除合同的通知，但该诉状也一直没有向程意送达。一审法院将217年1月21日王轩签收EMS的时间作为送达时间，且认定合同解除显属错误。三、一审判决违反法律程序。1、一审法院应当受理程意原审时提出的管辖权异议。一审法院原审时未依法向程意送达起诉状及相应诉讼材料。程意身在外地，在得知被诉后，程意第一时间向一审法院寄送了管辖权异议申请书，但一审法院却以超过答辩期为由拒绝受理。《民事诉讼法》第一百二十五条规定，人民法院应当在立案之日起五日内将起诉状副本发送被告，被告应当在收到之日起十五日内提交答辩状。第一百二十七条规定，人民法院受理案件后，当事人对管辖权有异议的，应当在提交答辩状期间提出。可知，答辩期限应自上诉人收到诉状时起算，本案中，一审法院根本没有向程意依法送达起诉状，程意的管辖权异议未超出答辩期限，一审法院应当受理而未受理，程序违法。2、一审法院诉讼费计算错误。根据国务院《诉讼费用缴纳办法》第十三条的规定，财产案件的案件受理费根据诉讼请求的金额或者价额，按照下列比例分段累计交纳：1.不超过1万元的，每件交纳50元；2.超过1万元至10万元的部分，按照2.5%交纳。本案中，马杰的诉讼请求的金额为1467.50元。一审法院认定案件受理费为5300元，明显超过了《诉讼费用交纳办法》的规定，违反了法定程序。综上，一审判决认定事实错误，违反法定程序，并且适用法律错误，请求支持上诉请求。马杰辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。马杰向一审法院起诉请求：1、判令解除双方当事人于2016年3月31日签订的房屋租赁合同；2、判令程意返还马杰租金66700元；3、本案诉讼费、保全费等费用由程意承担。一审法院认定事实：2016年3月31日，马杰（乙方）与程意（甲方）签订房屋租赁合同1份，约定：甲方将位于泉城路芙蓉街105号北侧门头的房屋出租给乙方，建筑面积约3平方米；租赁期限自2016年4月11日起至2017年4月10日止；乙方自合同生效之日起3日内向甲方交付房租，每年租金20万元。马杰主张，其于2016年3月3日通过微信转账方式向程意支付定金1万元，于2016年4月3日通过银行现金存款方式向程意支付租金19万元，共计20万元。对于上述主张，马杰提交了微信转账记录截图、微信支付交易详情截图、中国农业银行个人业务凭证、中国农业银行现金存款业务凭证各1份作为证据。庭审中，马杰主张，其自2016年4月11日起开始使用涉案房屋，因程意并非涉案房屋产权人且无法提供涉案房屋产权证，导致马杰无法办理营业执照，遂于2016年11月28日关闭店铺、停止经营。马杰为证实其上述主张，向一审法院提交了关闭经营店铺照片1张、视频1个、线上申请美团外卖所需资料截图2张、房屋权属状况信息表6张作为证据。另查明，胥茂柏系位于历下区芙蓉街103号、105号房屋的产权人。一审法院认为，双方当事人签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，一审法院予以确认。程意经合法传唤，无故未到庭参加诉讼，亦未提交任何书面答辩及证据，应承担举证不能的法律后果。根据马杰所提交的证据，程意并非涉案房屋的产权人，故双方签订的房屋租赁合同实系房屋转租合同。根据济南市企业住所（经营场所）登记管理办法的规定，住所（经营场地）实行申报制，申请人提交住所（经营场所）合法使用证明即可予以登记；租赁房屋的，提交房屋租赁合同（协议）或房管部门房屋租赁备案证，作为合法使用证明。转租房屋的，需取得产权人同意。本案中，马杰租赁涉案房屋的目的在于经营使用，因程意无法提供涉案房屋产权人同意的相应书面材料，导致马杰无法办理工商登记，合同目的无法实现，马杰依法享有合同解除权。马杰于2016年12月9日向一审法院提起诉讼，明确做出了解除涉案租赁合同的意思表示。2017年1月20日，一审法院通过EMS向程意邮寄送达了起诉状、传票等应诉材料，上述邮件于2017年1月21日由王轩签收。因程意于2017年3月7日通过EMS向一审法院提交了管辖权异议申请，该行为表明程意已收到起诉状等应诉材料，故涉案租赁合同于2017年1月21日依法解除。根据法律规定，合同解除后，程意应将自2017年1月22日起至2017年4月10日止的租金43888.89元退还给马杰。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决：一、解除马杰与程意于2016年3月31日签订的房屋租赁合同；二、程意于判决生效之日起十日内向马杰退还租金43888.89元；三、驳回马杰的其他诉讼请求。案件受理费5300元，由马杰负担350元，由程意负担4950元。本院二审期间，程意围绕上诉请求依法提交了如下证据：1、2014年4月28日涉案房屋的原房主胥茂柏向程意的父亲程立军出具的证明，证明涉案房屋已经出售给程立军。2、房屋出售人配偶同意出售声明，证明胥茂柏的配偶陈兆兰同意将涉案房屋出售给程立军。3、收条，2013年12月4日胥茂柏向程立军出具涉案房屋首付款收条，证明涉案房屋在2013年12月4日程立军已经支付首付款500万元。4、程意申请程立军出庭，证明程立军从胥茂柏处购买涉案房屋后，交由其儿子程意经营使用，允许其对外出租。本院组织当事人进行了证据交换和质证。马杰质证称，对1-3证据的真实性认可，这个房屋虽然胥茂柏与程立军有买卖合同，但是没有过户，胥茂柏依然是房屋的所有者。对程立军的证言，不予认可。本院认为，本案主要争议焦点为：马杰、程意于2016年3月31日签订的房屋租赁合同是否应解除。根据程意提供的胥茂柏出具的证明、房屋出售人配偶同意出售声明、收条，以及程立军的证言，可以证明程意的父亲程立军与胥茂柏存在房屋买卖关系，且程立军占有涉案房屋后，交由程意对外出租。因此，程意有权对外出租涉案房屋。马杰主张其与程意之间为房屋转租关系没有证据支持。马杰主张程意拒绝提供房产证，导致其无法办理工商登记，要求解除房屋租赁合同，但马杰未提供证据证明其向程意主张房产证，程意拒绝提供的事实，故马杰无权解除其与程意的房屋租赁合同；其要求返还租金的诉讼请求也不应得到支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销济南市历下区人民法院（2016）鲁0102民初7488号民事判决;二、驳回被上诉人马杰的诉讼请求。一、二审案件受理费各1468元，由马杰负担。本判决为终审判决。审判长 王周江审判员 郭维敬审判员 陈 勇二〇一七年十月二十七日书记员 吴颖颖 来源：