（2017）粤0114民初2586号
裁判日期: 2017-10-27
公开日期: 2018-09-07
案件名称
广州市致岭房地产开发有限公司与谢小燕、郭冬莲商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
广州市花都区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
广州市致岭房地产开发有限公司,谢小燕,郭冬莲
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《中华人民共和国担保法》：第三十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0114民初2586号原告：广州市致岭房地产开发有限公司，住所地广州市花都区狮岭镇狮岭大道东8铺11（1），统一社会信用代码：91440114749921055F。法定代表人：罗永强。委托诉讼代理人：潘健欢，广东古谷律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜殷毅，广东古谷律师事务所实习律师。被告：谢小燕,男,1978年3月12日出生,汉族,住江西省吉安市吉水县,被告:郭冬莲,女,1977年12月5日出生,汉族,住江西省吉安市吉水县，原告广州市致岭房地产开发有限公司（以下简称致岭公司）与被告谢小燕、郭冬莲商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年3月22日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告致岭公司的委托诉讼代理人潘健欢到庭参加诉讼，被告谢小燕、郭冬莲经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告致岭公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2012年6月5日签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号：20120611994）；2.判令被告向原告返还位于广州市花都区狮岭镇狮岭大道东8号致岭假日花园自编22栋1403房；3.判令被告向原告支付解除合同违约金240000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2012年6月5日签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，被告购买原告开发的广州市花都区狮岭镇狮岭大道东8号致岭假日花园自编22栋1403房，房价总价款为80万元，被告首期支付24万元，余款56万元以按揭贷款方式支付。合同签订后，被告支付了首期房款，原告以提供保证担保的方式协助被告向中国银行股份有限公司广州花都支行办理按揭贷款。之后，因被告逾期偿还贷款，中行花都支行起诉谢小燕、郭冬莲和致岭公司，花都区人民法院做出（2016）粤0114民初4297号民事判决，判令谢小燕、郭冬莲偿还借款本金511817.95元及利息，致岭公司对此承担连带清偿责任。判决后，致岭公司已按上述判决书履行担保责任，根据原、被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七补充协议第1条第（5）项约定，“因乙方未能按照与银行签署的按揭贷款合同的约定偿付按揭款而导致甲方需向银行承担担保责任的，甲方有权在承担保证责任的范围内向乙方追偿，并有权单方解除本合同，并按本补充协议第21条的约定执行”，鉴于被告已违反上述约定，原告具状法院维护自身合法权益。被告谢小燕、郭冬莲没有到庭应诉，亦没有提交书面答辩意见。经审理查明：致岭公司是位于广州市花都区狮岭镇狮岭大道东8号致岭假日花园的开发商，涉案房屋位于致岭假日花园自编22栋1403房。2012年6月5日，致岭公司（甲方、卖方）与谢小燕、郭冬莲（乙方、买方）签订了编号为20120611994的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件一至附件七，合同约定：乙方向甲方购买涉案房屋，该商品房建筑面积共116.26平方米，总价款800000元。甲方同意乙方以按揭贷款方式付款，首期240000元购房款自本预售合同网上备案之日起0日内（不超过5日）支付，剩余560000元房款须于2012年6月5日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。按揭银行是中国银行股份有限公司广州花都支行（以下简称中行花都支行）。此外，合同还对逾期付款的违约责任、房屋交付、产权证办理、面积确认及面积差异处理等进行了约定。合同附件七第1条第（5）项约定：因乙方未能按照与银行签署的按揭贷款合同的约定偿付按揭款而导致甲方需向银行承担担保责任的，甲方有权在承担保证责任的范围内向乙方追偿，并有权单方面解除本合同，并按本补充协议第21条的约定执行。第21条约定：若因乙方原因导致本合同解除的，乙方应向甲方支付该商品房房款总额30%的违约金并承担办理合同解除手续的全部费用，甲方有权在乙方已支付的购房款中扣除该项违约金及相关费用。若所得价款不足清偿相关费用，甲方有权向乙方追索损失赔偿。合同签订后，谢小燕、郭冬莲向致岭公司支付了首付款并以按揭贷款方式支付了剩余房款，致岭公司亦已将房屋交付给谢小燕、郭冬莲使用，但至今未为谢小燕、郭冬莲办理不动产权证。由于谢小燕、郭冬莲未依约向按揭银行偿还贷款，按揭银行中行花都支行以谢小燕、郭冬莲及致岭公司作为被告向本院提起诉讼，该院以（2016）粤0114民初4297号案立案受理。该案经审理查明：2012年6月12日，谢小燕（借款人）、中行花都支行（贷款人）与致岭公司（保证人）签订编号为JG66AA20120891的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》及附件一，约定：借款人借款本金为560000元，借款期限为2012年7月2日至2032年7月2日，借款人应将借款用于购置本案涉案房产，借款人不得改变借款用途；借款利率为浮动利率，即在实际放款日适用的中国人民银行公布施行的相应档次贷款基准利息的基础上下浮10%，即月利率为5.2875‰；该利率从贷款人实际放款日起每12个月重新定价一次；还款方法为等额本息法，在合同签订时的贷款利率水平下，每月归还本息金额为4124.27元。还款日为每月15日……合同还约定：谢小燕、郭冬莲以位于广州市花都区狮岭镇狮岭大道东8号致岭假日酒店（自编22栋）1403房的房产作为该借款合同的抵押财产，抵押担保范围为该合同借款本金、利息（包括利息、复利和罚息）、违约金、损坏赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）。致岭公司提供阶段性连带责任保证，自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日止，对于在该日之前法定保证人或/及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或/及保证责任。郭冬莲在该份合同上借款人处亦签名。2012年7月2日，中行花都支行将贷款560000元发放给谢小燕。谢小燕、郭冬莲从2015年9月15日开始未能足额还款。本院于2016年11月30日就（2016）粤0114民初4297号案作出判决，判决：一、谢小燕、郭冬莲向中行花都支行偿付借款本金511817.95元及按照合同编号为JG66AA20120891号的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》计算的正常利息、罚息、复利；二、谢小燕、郭冬莲向中行花都支行支付律师费30000元；三、致岭公司对谢小燕、郭冬莲在本判决第一、二项中的债务承担连带清偿责任；四、驳回中行花都支行的其他诉讼请求。另查明：2016年12月14日，致岭公司向中行花都支行转账支付了590558.8元。2016年12月15日，中行花都支行出具贷款结清通知书，证明借款人谢小燕、郭冬莲在该行申请贷款56万元用于购买涉案房屋，该笔贷款已于2016年12月14日全部结清。本院认为：本案为原、被告双方之间的商品房预售合同纠纷，原、被告双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》合法有效。原告与被告之间为商品房买卖合同法律关系，原告、被告与中行花都支行之间为购房担保借款合同法律关系，中行花都支行为贷款人，谢小燕、郭冬莲为借款人，致岭公司为保证人，两者为不同的法律关系。在商品房买卖合同关系中，致岭公司作为出卖人承担的是交付房屋、将房屋产权转移登记至买受人名下的义务；谢小燕、郭冬莲作为买受人承担的是支付购房款的义务。本案中，谢小燕、郭冬莲通过支付首期款和办理银行按揭的方式依约向致岭公司支付全部购房款，已履行其作为买受人的合同义务，致岭公司的合同目的已经实现；因致岭公司尚未履行办理产权转移登记义务，需向中行花都支行承担担保责任。根据合同的相对性原理，谢小燕、郭冬莲未按约向中行花都支行偿还按揭楼款，需向中行花都支行承担违约责任，致岭公司根据贷款合同承担担保责任后，依据担保法享有向谢小燕、郭冬莲的代位追偿权。在谢小燕、郭冬莲已履行完毕买卖合同中支付购房款义务的情况下，致岭公司不能以其已承担贷款合同中的担保责任为由要求解除双方《广州市商品房买卖合同（预售）》及要求谢小燕、郭冬莲向其返还房屋、承担买卖合同违约责任。《广州市商品房买卖合同（预售）》中“因乙方未能按照与银行签署的按揭贷款合同的约定偿付按揭款而导致甲方需向银行承担担保责任的，甲方有权在承担保证责任的范围内向乙方追偿，并有权单方面解除本合同”的条款违反合同相对性原理和公平合理原则，对被告谢小燕、郭冬莲没有约束力。因此，致岭公司关于解除《广州市商品房买卖合同（预售）》，谢小燕、郭冬莲向其返还涉案房屋及支付解除买卖合同违约金的请求，缺乏事实和法律依据，本院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告广州市致岭房地产开发有限公司的全部诉讼请求。案件受理费11800元，由原告广州市致岭房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长 陈耿俊人民陪审员 黄婉玲人民陪审员 邓燕梅二〇一七年十月二十七日书 记 员 彭小容 来源：