（2017）鄂01民终5123号
裁判日期: 2017-10-27
公开日期: 2017-11-06
案件名称
王栋、ＸＸ平房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
湖北省武汉市中级人民法院
所属地区
湖北省武汉市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王栋,ＸＸ平
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂01民终5123号上诉人（原审原告反诉被告）：王栋，男，1941年9月9日出生，汉族，住武汉市洪山区，被上诉人（原审被告反诉原告）：ＸＸ平，男，1973年3月10日出生，汉族，住武汉市洪山区，上诉人王栋因与被上诉人ＸＸ平房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2017）鄂0111民初2369号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。王栋的上诉请求：一、依法撤销一审判决，改判ＸＸ平向王栋支付租金9600元；二、由ＸＸ平承担本案的诉讼费用。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，证据不足。二、一审依据常理判断，严重违反法庭审理与裁判规则。ＸＸ平答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。二审应驳回王栋的上诉请求，维持一审判决。王栋向一审法院提起诉讼，请求判令：一、解除王栋与ＸＸ平签订的《房屋租赁合同》；二、ＸＸ平返还租金19200元；三、ＸＸ平承担本案的诉讼费。ＸＸ平提出反诉，请求判令：一、王栋向ＸＸ平退还保证金1600元；二、本案反诉诉讼费用由王栋承担。一审法院认定的事实：2014年7月22日，ＸＸ平向王栋支付了租房押金1600元及半年租金9600元。2014年7月26日，王栋与ＸＸ平签订《房屋租赁合同》，合同约定王栋将其位于华中科技大学东校区9栋301的房屋出租给ＸＸ平，每月租金为1600元，租金半年一交，分两次交清，ＸＸ平向王栋支付租房保证金1600元，租赁期限为2014年7月26日到2015年7月26日。2015年7月26日，王栋与ＸＸ平续签房屋租赁合同，约定租赁期限为2015年7月26日到2016年7月26日，其他约定未变更。2016年7月26日，王栋与ＸＸ平再次续签房屋租赁合同，约定租赁期限为2016年7月26日到2017年1月26日，其他约定仍未变更。2017年1月17日，ＸＸ平依约申请王栋验收房屋并进行退房，同时要求王栋退还1600元押金，但王栋要求ＸＸ平出示租金收条后才退还押金。当日，ＸＸ平仅找到三张房租收条，分别是三个时间段的租金收条：2014年7月26日至2015年1月26日、2015年7月26日至2016年1月26日、2016年7月26日至2017年1月26日。王栋认为ＸＸ平未缴纳2015年1月26日至2015年7月26日及2016年1月26日至2016年7月26日两个时间段的租金，故未同意ＸＸ平返还租房押金1600元的请求。ＸＸ平当即向武汉市公安局洪山区分局喻家山派出所报警。民警经过调解，双方同意协商解决或诉至法院。后王栋诉至一审法院要求ＸＸ平支付欠付的两个时段的租金。ＸＸ平收到王栋的起诉状后，亦反诉要求王栋支付租房押金。后ＸＸ平提交了王栋出具的“收到ＸＸ平租房费9600元，租房时间：2016年1月23日至2016年7月23日”的收条。一审法院经审理认为：王栋与ＸＸ平签订了房屋租赁合同，合同内容符合法律规定，双方均应按照合同约定履行自己的义务，行使自己的权利。王栋诉称ＸＸ平退房时应提供所有的房租收条，否则就不能证明已履行了支付房租的义务，并且应当承担举证不能的不利后果，故ＸＸ平应该支付欠交的房租，并不应退还租房押金。同时，王栋在ＸＸ平提交了“收到ＸＸ平租房费9600元，租房时间：2016年1月23日至2016年7月23日”的收条后，变更了本诉的诉讼请求，仅对2015年1月26日至2015年7月26日期间的租金提出了诉讼请求。王栋的辩论意见，一审法院不予认可。根据双方提交的租金和收条，ＸＸ平支付了半年的房租后，才可能继续租住房屋，故本案中收条并不是承租人支付租金的唯一证据，续签合同及继续租住行为亦能证明承租人是否已缴纳租金。首先，王栋在庭审过程中变更本诉诉讼请求的情况也从侧面证明，不能仅凭“收条”作为租金是否交付的唯一证据。王栋在2017年1月17日收房过程中，因ＸＸ平没有找到“2016年1月23日至2016年7月23日”期间其支付租金的收条，王栋即认为ＸＸ平没有缴纳此期间的租金，但根据庭审的实际情况是ＸＸ平确实支付了租金。假设ＸＸ平租金收条不慎全部遗失，是否能够推断“ＸＸ平未支付租赁期间的全部租金”呢？这一推断显然与事实不符，故王栋不能仅凭欠缺租金收条为由起诉ＸＸ平未支付租金。其次，ＸＸ平与王栋在2014年7月26日至2017年1月26日期间，分别签订了三次合同，第一次合同约定的租赁期间为2014年7月26日到2015年7月26日；第二次合同约定的租赁期间为2015年7月26日到2016年7月26日；第三次合同约定的租赁期限为2016年7月26日到2017年1月26日。据常理，若ＸＸ平未支付2015年1月26日至2015年7月26日（半年）期间的租金9600元，则王栋不会与ＸＸ平连续两年续租合同，即使续租合同，也应在续租合同或者收条上对欠付情况进行标注。但王栋与肖建平不仅签订了续租合同，合同和收条中也并未标注上述期间的租金未支付，且ＸＸ平在华中科技大学东校区9栋301的房屋内一直租住到2017年1月17日。再次，若ＸＸ平长期拖欠租金，王栋可以向法院起诉，要求解除合同，但王栋不仅不起诉，还一直与ＸＸ平续签租赁合同。故一审法院对王栋的本诉请求不予支持，对ＸＸ平的反诉请求予以支持，即ＸＸ平已经支付了租赁期间的全部租金，王栋应将1600元租房保证金退还给ＸＸ平。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、王栋于本判决生效之日起十日内向ＸＸ平支付1600元；二、驳回王栋的全部诉讼请求。如未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费中，本诉案件受理费140元，反诉案件受理费25元，合计165元，由王栋负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。一审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，王栋与ＸＸ平签订的房屋租赁合同，是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行自己的义务，行使自己的权利。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第（三）项“根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则，能推定出的另一事实，当事人无需证明”的规定，一审依据常理判断和日常生活经验法则认定ＸＸ平已支付租赁期间的全部租金并以此对本案作出的实体处理正确。综上，王栋的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判二审案件受理费280元，由王栋承担。本判决为终审判决。审判长 张立新审判员 王 阳审判员 陈继红二〇一七年十月二十七日书记员 何 瑛