（2017）鄂13民终637号
裁判日期: 2017-10-27
公开日期: 2017-12-14
案件名称
王代兴、雷成国房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
湖北省随州市中级人民法院
所属地区
湖北省随州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王代兴,雷成国
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖北省随州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂13民终637号上诉人（原审原告）：王代兴，男，1952年5月19日出生，汉族，务农，住随州市曾都区。被上诉人（原审被告）：雷成国，男，1961年11月6日出生，汉族，职工，住随州市曾都区。上诉人王代兴因与被上诉人雷成国房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省随州市曾都区人民法院（2017）鄂1303民初470号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月31日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。双方当事人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人王代兴上诉请求：撤销一审民事判决，由被上诉人雷成国承担房屋租金48240元及利息（利息自租金应付时间起计算至还清之日止），并承担房屋损失2万元；一、二审案件诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：2015年2月9日，双方签订的“还款协议书”约定了雷成国租住的时间及退还房屋的时间，并注明了房屋租金未付，上诉人王代兴请求雷成国支付租金的事实清楚。被上诉人雷成国应当承担2001年至2015年期间房屋租金，被上诉人还应赔偿上诉人王代兴租金迟延履行的利息，计算至还清之日止。同时，雷成国占有期间未维修房屋，使房屋成为危房，应依法赔偿房屋的损失2万元。被上诉人雷成国辩称：答辩人与王代兴之间没有形成房屋租赁合同关系，没有支付房屋租金的义务。当时王代兴将房屋抵押给答辩人，因房屋属于危房不能正常居住，答辩人另行租房居住。双方的还款协议中虽有“租金未付”的字样，但最后又注明“此事不再有任何牵涉”，所以答辩人才签字确认。原审原告王代兴起诉请求：雷成国以孩子长大没屋住为由，于2002年2月20日住进我临街道房屋的门面北边一间，房租至今分文未付，请求判令雷成国支付房屋租金48240元及利息（利息从租金应付时间起计算至租金付清之日止）；判令雷成国赔偿占住房屋期间的损失费2万元；案件受理费由雷成国负担。一审法院认定的事实：1994年，王代兴向农村基金会贷款7000元，由雷成国担保，贷款到期后，王代兴不能清偿债务，由雷成国代替其偿还贷款本息11000元；1996年，王代兴以开澡堂的名义向雷成国借款3000元。2001年，王代兴将自己位于万店镇万店居民委员会街道的房屋北面一间交付给雷成国居住。2003年，王代兴向万店信用社贷款10000元，由雷成国担保，贷款到期后，王代兴不能清偿债务，由雷成国代替其偿还贷款本息10500元。在雷成国多次索要债务的情况下，王代兴于2006年2月6日向雷成国出具了一份欠条，内容为：“今欠雷小山现金贰万叁仟元，利息8厘，说明，雷小山以前收条柒仟壹佰元作废，以此欠条为准，原来账已结清。王代兴。”2006年2月13日，王代兴向雷成国出具了一份《欠款协议》，内容为：“付款时间，2006年老年3月30号付一半，5月30号付清。若不能按时付清，北上一间和后面楼上两间由雷小山安排就住，其他人不得干涉，若有人干涉，由王代兴承担”。2015年6月4日，五户危房进行统一拆除时，雷成国以王代兴欠款为由进行阻止，经万店镇政府调解，王代兴与雷成国于2015年7月9日签订《还款协议书》。内容为：“王代兴于2000年借雷小山现金7000元未还，2001年雷小山住进王代兴街道门面房一间（位于万店镇政府万佳超市北第六间），于2015年6月4日退出王代兴住房。因7100元未还于2006年2月6日7100元在内利息出具欠条23000元。1、本金23000元，利息按8厘计算到2015年6月4日共计16000元，本息合计39000元，于2015年7月8日一次付清。2、住房租金未付，于此有关证件、借条等无效。以上协议，雷小山、王代兴二人签字生效，双方负法律责任。”协议签订后，王代兴通过中国农业银行湖北分行向雷成国付款39000元。为此，王代兴以雷成国未付住房租金为由诉至法院。一审法院认为：最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条的规定，双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，因证据的证明力无法判断，导致争议事实难以认定的，人民法院应当依据举证责任分配的规则作出裁判，故对王代兴主张房屋租赁的事实不予认定。综上所述，雷成国占用王代兴位于间门面房的事实，双方均不持异议，《还款协议》中虽有“住房租金未付，与此有关证件、借条等无效”等约定，但该还款协议并无租赁期限、租赁费用等租赁合同要件的内容，所以，雷成国占用该门面房即为无偿占用，不存在后付租金问题，故王代兴要求雷成国支付租金及利息的诉讼请求不予支持；王代兴要求雷成国赔偿房屋损失的诉讼请求，因未向法院提交证据证明雷成国存在那些侵权行为、房屋受损害的事实以及经济损失数额，其诉讼请求不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回王代兴的诉讼请求。案件受理费1500元，由王代兴负担。二审期间，双方当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：综合当事人的上诉及答辩情况，二审各方当事人的争议焦点为王代兴与雷成国之间是否成立房屋租赁合同关系及雷成国应否支付房屋租金的问题？《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十三条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。第一、2006年2月13日，王代兴与雷成国签订的《欠款协议》主要包含两个方面的内容：一是约定了王代兴以房屋为抵押物，作为欠雷成国债务的担保；二是约定在债务结清之前，由雷成国占有该部分房屋。双方在协议签订以后虽然没有办理抵押登记，抵押权未生效，雷成国不能对约定抵押物行使抵押权，但双方在债务结清之前由雷成国占有房屋的约定并不是基于抵押权，而应视为对债务履行的一个独立约定，该约定系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，应属有效约定。且该协议中王代兴表示同意将涉诉房屋在其没有还清债务以前交由雷成国使用，雷成国并无租赁房屋的意思表示，王代兴亦无收取租金的意思表示，雷成国占有王代兴房屋完全是基于王代兴拖欠其债务一直未获清偿的缘故，并基于合同约定，其占有行为合法。第二、2015年7月9日，双方签订的《还款协议》中虽有“住房租金未付”、“与此有关证件、借条等无效”的约定，但该协议中并无租赁物名称、租期、租金等符合租赁合同应具备的基本要件，且该协议最后又注明“此事不在有任何迁设（牵涉）”，亦能客观反映“租金未付”的表述，并非雷成国对房屋租赁合同的确认或支付租金另行达成了合意。第三、王代兴虽认为雷成国未经同意占用房屋10余年，但其对雷成国占用房屋期间如何维护自身权益，既未作出合理的解释，亦未提交相应的证据予以证实，且诉请的事实违背常理。综上，王代兴未能提供证据证实房屋租赁合同成立，而是主张依据房屋租赁的市场价格或相邻房屋租赁价格确定房屋占用费，继而又依据“租金未付”向雷成国主张房屋租金、财产损害的事实依据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人王代兴的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1850元，由王代兴负担。本判决为终审判决。审判长 詹君健审判员 周 鑫审判员 李 超二〇一七年十月二十七日书记员 何沛俊 更多数据：