（2017）粤1971民初15823号
裁判日期: 2017-10-27
公开日期: 2017-12-05
案件名称
东莞市莞城房地产管理所与何小玲房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
东莞市第一人民法院
所属地区
东莞市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
东莞市莞城房地产管理所,何小玲
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第二百二十六条，第二百二十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1971民初15823号原告：东莞市莞城房地产管理所（东莞市莞城不动产交易所），住所地：东莞市城区光明路14号，统一社会信用代码：12441900457231837U。法定代表人：周灿林，负责人。委托代理人：张艳丽，广东名道律师事务所律师。委托代理人：郭胜钊，广东名道律师事务所律师。被告：何小玲，女，1966年3月19日出生，汉族，住广东省东莞市莞城区，原告东莞市莞城房地产管理所（东莞市莞城不动产交易所）诉被告何小玲房屋租赁合同纠纷一案，原告于2017年6月26日向法院提起诉讼，诉请：一、确认原、被告的租赁关系已解除，被告向原告返还房屋；二、被告向原告支付租金2401.79元（2016年5月1日至2017年2月17日止）；三、被告向原告支付拖欠的场地占用使用费（按原租金标准，从2017年2月18日起计至房屋返还之日止，暂计至2017年4月10日为433.3元）；四、被告向原告支付逾期交租的滞纳金（按每日租金的2%计算，从2016年5月21日计至房租付清之日止，暂计至2017年4月10日为9460元）；五、本案全部诉讼费用由被告承担。本院受理后，依法组成合议庭并公开开庭进行了审理，本案现已审理终结。本院经审理查明，原告系公益一类事业单位，负责辖区范围内直管公房的维护和管理工作。2013年8月28日，原、被告双方签订一份《房屋租赁合约》，主要约定：由原告将座落在莞城区河唇坊15号房屋出租给被告使用，月租金为250元，租赁期限为2014年1月1月至2017年12月30日止，租金按月结算，于每月前20日内支付；如被告逾期交付房租，每逾期一日，由原告按月租金额的2％向被告加收滞纳金。原告主张，被告在租赁期间无正当理由拖欠房屋租金，从2016年5月起至今，被告一直未缴纳租金，经原告多次催收，被告不予理会。2017年2月6日，原告通过张贴限期交租的通知，要求被告于2017年2月10日前一次性缴清租金2250元并支付逾期交租的滞纳金，限期搬离案涉房屋，然被告在规定期限内无正当理由拒不履行缴纳义务。后又于2017年2月13日，原告通过张贴《关于解除租赁合同暨清场的通知》，主张于2017年2月17日解除原告与被告的租赁关系，并要求被告于2017年2月21日前如期将租赁物业完整交还给原告，并办理物业交接手续，然被告仍一直不予理会，遂成讼。被告辩称，其于2013年年底已搬离案涉房屋，由被告的妹妹居住其内，且已叮嘱被告的妹妹按时交租，直到看到法院张贴的应诉公告，被告才知道妹妹一直拖欠租金，但被告一直没有收到原告的催缴通知；被告同意解除案涉房屋租赁合同，亦同意支付拖欠的租金，但滞纳金过高，恳请法院予以调低。本院认为，公房是指国家和集体所有的房屋，直管公房一般指的是由国家房地产管理部门享有所有权或者直接管理经营的房屋。直管公房多年来由于数量大、产权来源复杂等原因，有关部门至今仍未完善所有直管公房的产权登记。而且不少公房因为年代久远、建设或改建当时条件限制等历史问题，导致现已无法补足产权登记所需资料。再者，根据东莞市的城市规划政策，在2001年12月31日前建成的房屋并非必要办理建设工程规划许可证。而原告在本案中提供的证据基本上能够证明案涉房屋的坐落、面积等情况，且原告在管理案涉房屋过程中也建立了相应账册，足以证明案涉房屋属于直管公房，原告对案涉房屋享有出租的权利。故本院依法认定案涉《房屋租赁合约》合法有效。原、被告双方确认被告自2016年5月起拖欠租金至今未付，本院依法认定被告逾期支付租金的行为已构成违约，原告要求解除《房屋租赁合约》合法有据。但原告提供的证据资料并不能证明其已采取合法有效的方式向被告发出解除合同的通知，本院不予采纳原告关于案涉《房地产租赁契约》已于2017年2月17日解除的主张。案涉《房屋租赁合约》应于本判决生效之日解除，被告应向原告返还案涉房屋，并支付拖欠的租金及合同解除后的房屋使用费。被告拖欠的2016年5月1日至2017年9月30日期间的租金计算如下：250×17＝4250元。此后的租金及房屋使用费按每月250元的标准，自2017年10月1日起计算至返还房屋之日止。案涉《房屋租赁合约》约定，被告逾期支付租金的，应按每天2％的标准计付违约金。本院认为，该标准过高，应予调整。考虑到原告是公益一类事业单位，直管公房属于保障性住房，本院根据公平原则酌情调整案涉违约金为400元。原告诉求违约金的超额部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、解除原告东莞市莞城房地产管理所（东莞市莞城不动产交易所）与被告何小玲于2013年8月28日签订的《房屋租赁合约》；二、被告何小玲应于本判决生效之日起七日内将坐落于莞城区河唇坊15号的房屋返还予原告东莞市莞城房地产管理所（东莞市莞城不动产交易所）；三、被告何小玲应于本判决生效之日起七日内向原告东莞市莞城房地产管理所（东莞市莞城不动产交易所）支付2016年5月1日至2017年9月30日期间的租金4250元以及2017年10月1日后的租金和房屋使用费（按每月250元的标准，自2017年10月1日起计算至返还房屋之日止）；四、被告何小玲应于本判决生效之日起七日内向原告东莞市莞城房地产管理所（东莞市莞城不动产交易所）支付违约金400元；五、驳回原告东莞市莞城房地产管理所（东莞市莞城不动产交易所）的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。本案案件受理费107.38元（已由原告预缴），由被告何小玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长 方敬萍审 判 员 刘 洋人民陪审员 袁影霞二〇一七年十月二十七日书 记 员 杨晓琳附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 百度搜索“”