（2017）粤0114民初2585号
裁判日期: 2017-10-27
公开日期: 2018-09-07
案件名称
广州市致岭房地产开发有限公司与田静商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
广州市花都区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
广州市致岭房地产开发有限公司,田静
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《中华人民共和国担保法》：第三十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0114民初2585号原告：广州市致岭房地产开发有限公司，住所地广州市花都区狮岭镇狮岭大道东8铺11（1），统一社会信用代码：91440114749921055F。法定代表人：罗永强。委托诉讼代理人：潘健欢，广东古谷律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜殷毅，广东古谷律师事务所实习律师。被告：田静,女,1978年5月8日出生,汉族,住安徽省阜南县，原告广州市致岭房地产开发有限公司（以下简称致岭公司）与被告田静商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年3月22日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告致岭公司的委托诉讼代理人潘健欢到庭参加诉讼，被告田静经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告致岭公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2009年7月20日签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号：200907039701）；2.判令被告向原告返还位于广州市花都区狮岭镇狮岭大道东8号致岭假日花园H4栋1802房；3.判令被告向原告支付解除合同违约金162023.10元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2009年7月20日签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，被告购买原告开发的广州市花都区狮岭镇狮岭大道东8号致岭假日花园H4栋1802房，房价总价款为540077元，被告首期支付110077元，余款43万元以按揭贷款方式支付。合同签订后，被告支付了首期房款，原告以提供保证担保的方式协助被告向中国银行股份有限公司广州天河支行办理按揭贷款。之后，因被告逾期偿还贷款，中行天河支行分别起诉田静和致岭公司，天河区人民法院做出（2015）穗天法金民初字第160号及（2015）穗天法金民初字5113号判决，判令解除中行天河支行与田静签订的《个人一手住房贷款合同》，田静偿还借款本金359601.47元及利息，致岭公司对此承担连带清偿责任。判决后，致岭公司已按上述判决书要求履行担保责任，根据原、被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》附件五补充协议第1条第（5）项约定，“因乙方未能按照与银行签署的按揭贷款合同的约定偿付按揭款而导致甲方需向银行承担担保责任的，甲方有权在承担保证责任的范围内向乙方追偿，并有权单方解除本合同，并按本补充协议第16条的约定执行”，鉴于被告已违反上述约定，原告具状法院维护自身合法权益。被告田静没有到庭应诉，亦没有提交书面答辩意见。经审理查明：致岭公司是位于广州市花都区狮岭镇狮岭大道东8号致岭假日花园的开发商，涉案房屋位于致岭假日花园第H4栋1802房。2009年7月20日，致岭公司（甲方、卖方）与田静（乙方、买方）签订了编号为200907039701的《商品房买卖合同》及附件一至附件五，合同约定：乙方向甲方购买涉案房屋，该商品房建筑面积共181.14平方米，总价款540077元。甲方同意乙方以按揭贷款方式付款，首期110077元购房款自本预售合同网上备案之日起即日内支付，剩余430000元房款须于2009年7月20日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。按揭银行是中国银行股份有限公司广州天河支行（以下简称中行天河支行）。此外，合同还对逾期付款的违约责任、房屋交付、产权证办理、面积确认及面积差异处理等进行了约定。合同附件五第1条第（5）项约定：因乙方未能按照与银行签署的按揭贷款合同的约定偿付按揭款而导致甲方需向银行承担担保责任的，甲方有权在承担保证责任的范围内向乙方追偿，并有权单方面解除本合同，并按本补充协议第16条的约定执行。第16条约定：若因乙方原因导致本合同解除的，乙方应向甲方支付该商品房房款总额30%的违约金并承担办理合同解除手续的全部费用，甲方有权在乙方已支付的购房款中扣除该项违约金及相关费用。若所得价款不足清偿相关费用，甲方有权向乙方追索损失赔偿。合同签订后，田静向致岭公司支付了首付款并以按揭贷款方式支付了剩余房款，致岭公司亦已将房屋交付给田静使用，但至今未为田静办理不动产权证。由于田静未依约向按揭银行偿还贷款，按揭银行中行天河支行以致岭公司作为被告向广州市天河区人民法院提起诉讼，该院以（2015）穗天法金民初字第5113号案立案受理。该案经审理查明：2009年9月14日，中行天河支行作为贷款人，田静作为借款人，致岭公司作为开发商及保证人，共同签订《个人一手住房贷款合同》（编号：JTHAA20093833），约定：本合同项下贷款金额为430000元，贷款期限为20年，自中行天河支行实际放款日起算；贷款用途为购买坐落于花都区杨赤公路西致岭假日花园H4栋1802房（涉案房屋）的房屋购房款……本合同项下的担保方式为借款人以本合同项下贷款所购房屋向中行天河支行提供抵押担保，由致岭公司提供阶段性连带保证责任。其中附件《个人一手住房贷款合同通用条款》约定，致岭公司应按照本合同约定承担保证责任，保证期间为借款人债务履行期届满之日起两年；致岭公司提供阶段性连带责任保证的，自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记并且中行天河支行收到他项权证之日起，致岭公司在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生致岭公司或借款人违约而引起的本合同项下的债务，致岭公司仍应承担相应的违约责任或／及保证责任；如果借款人在任何正常还款日或提前还款日未按约定向中行天河支行进行清偿，中行天河支行有权要求致岭公司履行保证责任；主债务在本合同之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响中行天河支行本合同项下的任何权利及其行使，致岭公司不得以此抗辩中行天河支行；除依法另行确定或当事人另有约定外，本合同订立、履行及争议解决发生的费用（包括律师费用）由借款人承担；主合同双方解除主合同或者使主合同提前到期的，致岭公司对于主合同项下已发生的债务承担担保责任。2009年9月16日，中行天河支行依约向田静指定的账户发放了430000元。贷款发放后，田静未依约向中行天河支行归还借款本息。中行天河支行向天河区人民法院提起诉讼，案号：(2015)穗天法金民初字第160号，请求判令解除中行天河支行与田静签订的《个人一手住房贷款合同》、提前结清贷款、田静向中行天河支行偿还本金359601.47元及至全部借款结清之日的罚息，并要求田静承担律师费20000元，要求对田静提供抵押的涉案房屋享有优先受偿权等……天河区人民法院于2015午8月19日作出一审判决，判令解除中行天河支行与田静签订的《个人一手住房贷款合同》，由田静于本判决发生法律效力之日起十日内向中行天河支行支付本金359601.47元及其罚息，并由田静向中行天河支行支付律师费用20000元。同时，因涉案房屋只办理预购商品房抵押权预告登记，未办理正式的抵押登记手续，驳回了中行天河支行关于就涉案房屋享有优先受偿权的诉讼请求。广州市中级人民法院终审判决维持原判。广州市天河区人民法院于2016年12月14日就(2015)穗天法金民初字第5113号案作出判决，判决：—、致岭公司对合同编号为JTHAA20093833《个人一手住房贷款合同》中借款人田静所欠中行天河支行借款本金359601.47元及其罚息向中行天河支行承担连带清偿责任，其承责后，有权向田静追偿；二、致岭公司对律师费20000元承担连带清偿责任，其承责后，有权向田静追偿；三、驳回中行天河支行的其他诉讼请求。另查明：2016年12月23日，致岭公司向中行天河支行转账支付了438816.48元。2017年1月13日，中行天河支行出具贷款结清证明，证明借款人田静向该行的借款已于2016年12月23日到期结清。本院认为：本案为原、被告双方之间的商品房预售合同纠纷，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》合法有效。原告与被告之间为商品房买卖合同法律关系，原告、被告与中行天河支行之间为购房担保借款合同法律关系，中行天河支行为贷款人，田静为借款人，致岭公司为保证人，两者为不同的法律关系。在商品房买卖合同关系中，致岭公司作为出卖人承担的是交付房屋、将房屋产权转移登记至买受人名下的义务；田静作为买受人承担的是支付购房款的义务。本案中，田静通过支付首期款和办理银行按揭的方式依约向致岭公司支付全部购房款，已履行其作为买受人的合同义务，致岭公司的合同目的已经实现；因致岭公司尚未履行办理产权转移登记义务，需向中行天河支行承担担保责任。根据合同的相对性原理，田静未按约向中行天河支行偿还按揭楼款，需向中行天河支行承担违约责任，致岭公司根据贷款合同承担担保责任后，依据担保法享有向田静的代位追偿权。在田静已履行完毕买卖合同中支付购房款义务的情况下，致岭公司不能以其承担贷款合同中的担保责任为由要求解除双方《商品房买卖合同》及要求田静向其返还房屋、承担买卖合同违约责任。《商品房买卖合同》中“因乙方未能按照与银行签署的按揭贷款合同的约定偿付按揭款而导致甲方需向银行承担担保责任的，甲方有权在承担保证责任的范围内向乙方追偿，并有权单方面解除本合同”的条款违反合同相对性原理和公平合理原则，对被告田静没有约束力。因此，致岭公司关于解除《商品房买卖合同》、田静向其返还涉案房屋、支付解除买卖合同违约金的请求，均缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告广州市致岭房地产开发有限公司的全部诉讼请求。案件受理费9200元，由原告广州市致岭房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长 陈耿俊人民陪审员 黄婉玲人民陪审员 邓燕梅二〇一七年十月二十七日书 记 员 彭小容 来自：