（2017）黔0523民初1894号

裁判日期: 2017-10-27

公开日期: 2018-05-02

案件名称

贵州金沙黄磷厂有限责任公司与黄麟房屋租赁合同纠纷一审民事裁定书

法院

金沙县人民法院

所属地区

金沙县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

贵州金沙黄磷厂有限责任公司,黄麟

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》：第三条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百二十四条，第一百五十四条

全文

贵州省金沙县人民法院民 事 裁 定 书（2017）黔0523民初1894号原告：贵州金沙黄磷厂有限责任公司，住所地金沙县城关镇金堡村，组织机构代码：21555002-6。法定代表人：曾祥森，男，系该公司董事长,委托代理人：金枫，男，贵州恒发律师事务所律师，系特别授权，。委托代理人：王涛，男，贵州恒发律师事务所实习律师，系特别授权。被告：黄麟，男，1963年10月14日出生，汉族，贵州省金沙县人，住贵州省金沙县，。委托代理人：邹鸿，男，金沙县城东法律服务所法律工作者，系特别授权，。原告贵州金沙黄磷厂有限责任公司（以下简称金沙黄磷厂）与被告黄麟房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告金沙黄磷厂的委托代理人金枫、王涛，被告黄麟及其委托代理人邹鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金沙黄磷厂向本院提出诉讼请求：1、依法判决解除原、被告双方口头约定的不定期房屋租赁合同；2、依法判决由被告黄麟返还原告金沙黄磷厂宿舍D栋二单元四楼房屋三间（68.02㎡）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：1990年10月，被告黄麟经招工到原告黄磷厂工作。2000年前，被告黄麟租住黄磷厂宿舍D栋二单元四楼房屋三间（68.02平方米），双方口头约定：房租费为33元∕月，由原告在被告工资中按月收取；租期为不定期。2014年10月，原告发现被告将D栋二单元四楼房屋三间（68.02平方米）出租给他人居住，便向被告发出《通知》，要求被告于2014年12月31日前将出租公房收回，被告将出租公房收回后，既不交租金，又不在公房内居住，将公房处于闲置状态。2017年3月20日，根据《金沙县人民政府关于国有资产督促起诉专项工作有关问题的纪要》［金府专纪（2014）17号）］、《金沙县工业经济和能源局关于做好国有资产情理上报的通知》［金工能字（2017）7号）］文件精神，原告金沙县黄磷厂在全厂范围内开展公房清理工作，向租住公房的职工发出《通告》，内容如下：一、金沙黄磷厂公房的承租职工仅具有公房使用权，不具有受益和处分权利。在通告期终止后厂部依法依规收回；二、此次公房清理工作完成后，经审核，确有实际困难，并且一直租用在公房里的职工可书面向厂部提出租住申请，月租金按厂职代会提出的租金新标准执行，自2017年5月20日起按新租金标准收取；三、职工本人及配偶已有私房、安置房、廉租房、经济适用房，但仍占用租用公房的职工,2017年3月20日至2017年5月20日前腾出所租住的公房。逾期将根据有关规定依法依规进行处置。2017年5月10日，原告金沙黄磷厂向被告送达《公房占用清退通知》，被告拒绝签收，拒绝清退黄磷厂宿舍D栋二单元四楼房屋三间（68.02㎡）。经查，被告黄麟现居住于金沙××××街道罗马社区原城关区公所对面的自建房内。原告认为，被告黄麟租住原告的宿舍D栋二单元四楼房屋三间（68.02㎡），既不按照新标准支付租金，又拒不迁出，违反国家有关法律规定。为此，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》和有关司法解释的规定，特具文起诉，请求人民法院依法判决。被告黄麟辩称，一、答辩人与被答辩人之间的关系。答辩人于1990年10月由被答辩人招聘为本厂职工，从法律的角度讲答辩人与被答辩人之间形成了管理者与被管理者的隶属关系。在隶属关系中被管理者永远是处于弱势群体的状态下为管理者劳动，所以从目前我国企业管理及用人单位中均普遍存在的问题，就是企业管理者是大哥，什么事由他说了算，而被管理者只能服从管理者的指令，否则你将被开除或被诉诸法院（吃官司），本案中答辩人就是典型的被管理者处于弱势群体的状态。二、本案诉争房屋的始建情况。在1991年被答辩人（时任厂长赵联芳）考虑到本厂职工大多数来至边远的农村，每个工人月收入只有几十元到百元的工资，甚至还要租房居住维持家庭生活，厂领导考虑为了稳定职工的工作情绪，给职工减少生活中的压力，便在1992年至1993年期间组织职工投工投劳在厂内自行修建职工住房，在建房过程中职工轮休的时候就参加义务做工（挖基础、搬运石头等劳动）。房屋建好后，领导便依建房成本价出售给本厂来至边远山区的职工居住，并分为四个档次售房：2000元（由于自建不够将倒班宿舍以2000元档次卖给职工居住）、4000元、4500元、6000元等。由本厂职工按自己的能力购买。答辩人于1993年7月至1994年1月分期向被答辩人交付了4300元购房款，被答辩人已出具了购房款收据并加盖财务印章，答辩人购房后入住至今。在2000年至2001年期间被答辩人陆续的给购房职工办理了房产证，可是不知什么原因被答辩人至今未给答辩人办理自己出资购买房屋的房产证。同是本厂职工购买的房屋为何有的办理而答辩人的不给办理？答辩人购买该房屋居住时间长达24年之久。现在被答辩人之行为严重侵害了被答辩人的合法权益，请求依法驳回被答辩人的诉讼请求。三、适用本案的法律法规。根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第三十九条规定：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百三十三条规定：标的物的所有权自标的物交付时转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。结合本案的事实，答辩人在1993年7月交付购房款给被答辩人，双方已经构成了对诉争房屋的买卖合同关系，且被答辩人在1993年7月已将诉争房屋交付给答辩人使用居住至今，符合以上法律条文的规定，答辩人对诉争房屋享有所有权和处分的权利。并且已经实际居住了24年。按照《民法通则》第一百三十七条之规定：诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。结合本案已经超过法律规定的诉讼时效期限，而且本案应该属于房屋买卖合同纠纷，对于被答辩人所诉的房屋租赁合同纠纷不成立。四、由于被答辩人对本案属于自编自导的恶意所诉行为，给答辩人造成的一切经济损失（包括本案聘请代理人的代理费用）及滥用职权巧立名目私自克扣答辩人的最低生活保障和房屋租赁费，答辩人将保留另案追偿的权利。原告金沙黄磷厂为支持自己的诉讼主张，向本院提交了如下证据：1、说明一份。用以证明诉争黄磷厂宿舍D栋二单元四楼房屋三间的所有权属于原告，有十套房屋没有出卖，现在占有该房屋的当事人与原告之间系租赁关系经质证，被告对证据真实性有异议，认为出具该份说明的是原告方，自己写的材料证明自己的诉讼主张，工能局和国有资产管理办公室并不清楚原告方的事情，不能达到原告方的证明目的。2、2000年10、11月份、2002年1至12月份、2003年12月份、2016年、2017年工资表。用以证明原告金沙黄磷厂关于收取黄麟等37名工人房屋租金标准；证明2000年以后，被告黄麟租住黄磷厂宿舍D栋二单元四楼房屋三间并支付租金的事实，每月房租33元。经质证，被告对工资表真实性无异议，但认为2000年10月、11月的工资表，原告方在中间栏写的是养老金和住房公积金，并不是房租。2016年、2017年原告方又注明为房屋租金。证明原告方是自己巧立名目、自编自导，对于被告的工资想怎么扣是由被告主宰，达不到原告的证明目的，同时证明被告是原告的职工。对收房租金标准三性有异议，认为没有审核人、制表人的签字，也没有加盖公章。3、金沙县人民政府关于国有资产督促起诉专项工作有关问题的纪要、金沙县工业经济和能源局关于做好国有资产清理上报的通知、通告及照片。用以证明原告在全厂范围内开展公房清理工作：一、公房承租职工仅具有公房使用权，在通告期终止后厂部依法规收回；二、租住公房职工可书面申请，月租金按厂职代会提出的租金新标准执行，自2017年5月20日起按新租金标准收取；三、职工本人及配偶已有私房、安置房、廉租房、经济适用房，但仍占有租用公房的，2017年3月20日至2017年5月20日前腾出所租住的公房以及张贴公告的情况。经质证，对会议纪要三性无异议，工能局（2017）7号文件真实性无异议，但达不到原告证明目的，该文件明确清理的是国有资产，与被告的房屋无关联性，至于原告为什么将被告的房屋列入清理范围，被告在辩论中进行补充；通告与本案无关联性。4、公房占有清退通知、照片。用以证明2017年5月10日，原告金沙黄磷厂向被告送达公房占有清退通知，被告拒绝签收，拒绝退出黄磷厂宿舍D栋二单元四楼房屋三间及张贴公告的情况。经质证，诉争房屋不属于国有资产，所以被告拒绝签收。5、住房公开售价公告，关于公卖职工住房的报告、出售房屋面积售价名单表格，韦清俊、陈荣胜、王满强的公房出售合同。用以证明黄磷厂公房出卖的时间是2000年6月20日以后，经金沙房改领导小组及分管领导王良明批准；证明涉及被告住房的房价是230元/㎡，房屋总价是14949.1元；证明公告明确告知按照出售原则优先由原住房户购买，如原住房户不购买必须在2000年7月10日前退回，将另行安排他人；购房户需购房必须在2000年7月5日前交款；证明与被告同栋楼的韦清俊及其他购房户陈荣胜、王满强按照公告的内容于2000年11月、2001年2月同原告签署了公房出售合同；证明涉及本次房改的套数是52套，按公告房改标准实际售出42套，42套按房改政策要求均办理了新的房产证，包括被告等十户尚有10套房屋没有办理相关出售手续。经质证，售房时间与签署售房合同是2000年至2001年，而被告方所购房屋是1993年7月，时间相差7年，被告所购房屋不在原告方的售房范围内。6、陈荣胜向原告所交购房款票据4张。用以证明被告只提交了陈荣胜的部分购房款收据，陈荣胜的购房款共15000多元。经质证，被告认为1998年6月、2001年8月与被告所交购房款时间相差五年，证明陈荣胜购房时间是在被告所购房之后，是在办证前才交的房款。被告黄麟为支持自己的抗辩主张，向本院提交证据如下：1、身份证及户口册复印件。用以证明被告的身份适格；被告的户籍住址均在诉争房屋27号内，证明诉争房屋所有权属于被告所有，户籍与诉争房屋相同。经质证，原告对真实性无异议，对证明目的有异议。2、购房收款收据三张（金额共4300元）、水表卡及缴费清单、电表缴费清单。用以证明诉争房屋所有权系被告所有，原告已经认可该房屋是被告的产权，所以才出具证明给被告去办理水表和电表入户的事实。经质证，原告对真实性无异议，对证明目的有异议，认为被告确实交了4300元购房款，但这只是当初预交的购房款，并不表示4300元就买了被告所住的房子，水、电费入户及身份证的办理最初都是黄磷厂集体户。3、原告职工赵祥富、张磊、王怀松、胡再军、任飞行、李培洪等人购房交款收据复印件6份及开庭传票6张。用以证明该六户购房职工与本案被告均向原告购买了自己的住房，收款收据上注明收款人都是徐代丽经办，同时加盖有原告财务印章，原告却将该六名职工以同样的案由告上法庭，分别在本月19、20、28号及8月2号开庭。经质证，原告认为本方起诉案件所涉及的几名被告，本方均不认可成立房屋买卖合同关系。4、原告职工陈荣胜身份证、户口册、购房收据（金额4000元）、房产证复印件各一份，梅桂才身份复印件、证明、房产证、2015年交款收据各一份，胡德凤房屋交易通知、房产证复印件三份。用以证明陈荣胜、梅桂才、胡德凤与被告同样是原告的职工，而且在2001年原告给三人办理了房产证且注明为私房；证明从陈荣胜、梅桂才、胡德凤的购房收据与被告的购房收据一致看，更加说明被告所购房屋同样属于私有财产的事实成立。经质证，原告对三性无异议，但认为陈荣胜买房在2000年6月20日之后，交的购房款不止4000元钱。梅桂才的购房行为也发生在2000年6月20日之后，其所交房款也是按黄磷厂公告的价格要求缴纳的款项。胡德凤的购房行为发生在2001年5月22日，即黄磷厂通过有关部门及相关领导批示之后才对外出售公房。被告出示的证据正好说明被告未按原告公告的时间、价格到黄磷厂签署房屋出售合同，办理相关产权变更手续，其买卖关系尚未成立，更不可能产生法律效力。5、金沙县农村信用社合作联社账户明细表。用以证明原告方所发放的生活费2000年至2016年是一样的，原告方所扣的钱与该工资表不相吻合。经质证，原告对真实性无异议，认为正好证明原告方在2017年都还在扣被告的房租。本院对证据的认定情况，原告举证1，经质证被告有异议，原告无其他证据佐证，本院不予认定；举证2、3、4、5、6，被告对真实性无异议，本院对证据真实性予以认定。被告举证1、2、3、4、5，经质证原告对真实性无异议，本院予以认定证据真实性。本院经审理认定事实如下：1990年10月，被告黄麟应招为原告黄磷厂职工。原告黄磷厂为解决职工住房于1993年至1994年修建4栋共52套职工宿舍，被告黄麟居住该宿舍D栋二单元四楼房屋三间。原告黄磷厂从2000年11月份起向被告黄麟收取房租费至2017年2月份，房租费从工资（生活费）中按月33元扣除。2000年6月20日，原告黄磷厂向金沙县房改领导小组递交《关于公卖职工住房的报告》，报告载明：“根据我公司第二十二次董事会决议，决定将公司近几年修建的职工住房（4栋共52套）按市场价实行公买公卖（原则上优先原住房职工），一则推行企业房改进程，为企业减负；二则弥补企业正常生产经营流动资金的不足，减轻银行贷款压力。”，该报告经主要领导批示。2000年6月29日，原告公司售房小组作出《住房公开售价公告》，公告主要内容载明：“一、A、B、C栋宿舍统一售价230元／㎡，一、四楼层售价低500元。二、红岩桥宿舍二、三、四、五楼层售价400元／㎡，六层售价380元／㎡。三、按照出售原则优先由原住房户购买，如原住户不购买，必须在7月10日前退回售房小组，将另行安排他人。四、购房户必须在7月5日前到售房小组交款。具体各套宿舍面积及售价见下表。该表列明黄麟所住宿舍面积67.17㎡，售价14949.1元。”。2017年3月20日，原告黄磷厂发出通告，主要内容载明：“一、金沙黄磷厂公房的承租职工仅具有公房使用权，不具有收益和处分的权利。在通告期终止后厂部依法依规收回。二、此次公房清理工作完成后，经核实，确有实际困难，并且一直租住在公房里的职工可书面向厂部提出租住申请，月租金按厂职代会提出的租金新标准建议执行。自2017年5月20日起按新标准租金标准收取。三、职工本人及配偶已有私房、安置房、廉租房、经济适用房，但仍占用租用公房的职工，2017年3月20日至2017年5月20日前腾出所租住的公房。在2017年5月20日前仍未主动退房的，经清理核实后，责令其限期腾退占用租用的公房，逾期拒不腾退租用公房的职工、个人，金沙黄磷厂根据有关规定依法依规进行处置，报由司法部门通过法律手段执行。六、本通告自通告之日起至2017年5月20日止。”。同时查明，1993年7月2日被告黄麟向原告黄磷厂交购房款2000元，1993年12月20日交购房款2000元，1994年1月31日交购房款300元，合计4300元。本院认为，被告黄麟系原告黄磷厂职工，至今原告仍为被告黄麟发放生活费。诉争房屋系原告黄磷厂当初为解决职工住房问题而修建。依据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条：“凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。”的规定，本案明为房屋租赁合同纠纷，其实质系原告单位内部因建房、分房而引起的占房、腾房的房地产纠纷，不属于人民法院主管工作的范围，应依法裁定驳回原告起诉，原告可向有关部门申请解决。为此，依照《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第（三）项、第一百五十四条第一款第（三）项之规定，裁定如下：驳回原告贵州省金沙县黄磷厂有限责任公司的起诉。案件受理费400元，减半收取计200元，由原告贵州省金沙县黄磷厂有限责任公司到本院自行退回。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员　　姚杰二〇一七年十月二十七日书记员　　胡鹏 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