（2016）闽0104民初5837号
裁判日期: 2017-10-27
公开日期: 2018-07-23
案件名称
杨盛丰与福建红星美凯龙置业有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
福州市仓山区人民法院
所属地区
福州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杨盛丰,福建红星美凯龙置业有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
福建省福州市仓山区人民法院民 事 判 决 书(2016)闽0104民初5837号原告：杨盛丰，男，1995年9月6日出生，汉族，住福州市仓山区。委托诉讼代理人：陈海光、李建华，北京中银（福州）律师事务所律师。被告：福建红星美凯龙置业有限公司，住所地：福州市仓山区建新镇阵坂村金山投资区综合楼二楼。法定代表人：刘其财。委托诉讼代理人：陈广生、胡苡豪，北京大成（福州）律师事务所律师。原告杨盛丰与被告福建红星美凯龙置业有限公司（以下简称红星美凯龙公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年11月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨盛丰的委托诉讼代理人陈海光、李建华，被告红星美凯龙公司的委托诉讼代理人陈广生、胡苡豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告赔偿自2015年2月28日起至取得房屋权属证书（包含房产证、土地证，或不动产权证书）之日止，每日按原告已付房价款的0.01%向原告支付逾期办证违约金（暂计至起诉之日为320068元），并向原告交付办理房屋权属证书登记需由被告提供的资料；2.判令被告赔偿原告所购商品房与市场的差价损失251625元（暂按商品房总价5%计算，最终以评估鉴定结果为准）；3.本案鉴定费、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2013年11月17日与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告所开发的位于福州市仓山区交叉）福州红星国际第2#商业楼〔幢〕1〔层〕05商铺号房，每平方米67037.66元，购房金额为5032517元，原告已经按照合同约定履行付款义务。按照《商品房买卖合同》第八、十四条约定，被告应在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付原告，如因被告的原因，原告不能在规定期限内取得房屋权属证书的，被告自逾期之日起每日按原告已付房价款的0.01%向原告支付违约金。被告于2014年2月28日实际交付案涉商品房，截至具状之日被告一直未将办理产权证需由出卖人提供的材料递交产权登记机关备案，致原告迟迟不能办理房屋权属证书，暂计至起诉日止逾期达636天。原告认为，被告迟延履行协助办证义务既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，给原告带来金钱和时间上的多重损失，严重损害了原告的利益，依法应赔偿原告逾期办证违约金。另，被告在销售该商铺时，通过宣传册、影像资料、沙盘等方式向原告承诺在讼争商品房所在的玫瑰天街商圈与一河相隔的红星美凯龙商圈将建设三座桥梁，供行人及车辆通过。该三座桥梁的建设，可将河对岸的人流引致本商圈，从而显著提高商圈的人气，故桥梁一端的商铺每平方米单价也显著高于其他商铺。原告鉴于建桥事宜可快速提高商铺的价值故而买之，然时至今日被告仍未按约定建桥，导致商铺严重贬值，造成原告巨大的经济损失。原告认为，被告未依约建桥的行为已构成严重违约，依法应赔偿原告的经济损失，原告请求暂按商品房总价的5%计算该项赔偿金额，实际损失以评估鉴定结论为准。综上，被告的行为已构成违约，依法应赔偿原告损失，经与被告多次协商未能达成协议，现提起诉讼，望判如诉请。被告辩称，一、《商品房买卖合同》履行过程中，尤其是房屋交付原告使用后，被告一直在积极履行合同义务：被告已向福州市不动产登记和交易中心办理了涉诉房屋所有权初始登记，完成了原告办理房产证过程中应由被告办理的手续。原告至今未办理房屋的权属证书，主要系其怠于行使相关权利导致。（一）被告在交房后，一直在依照法律及其相关规定要求，积极完成房屋初始登记相关工作。2015年6月18日，被告取得了《初始登记通知书》。至此，购房者办理房屋所有权证过程中所需由开发商备案的材料已经在客观上完成，相关的信息亦可通过公开渠道查询；同时，被告相应楼盘的售楼部一直营业，被告供水的客服热线电话一直畅通，原告完全能够从多渠道了解此信息。然而，原告作为购房者，非但未对其房屋情况作出最基本的关注，反却无端主张被告“一直未将办理产权证需要由出卖人提供的材料递交产权登记机关备案”，没有任何事实依据。（二）根据原、被告双方在《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第七条：“对房屋权属登记的约定……2、依法及时办理房屋权属登记是乙方的权利和义务，而无需甲方另行书面通知。甲方在合同规定的时间内完成房屋初始登记后，由乙方自行到房地产管理部门办理房屋权属登记和土地使用权登记，甲方只需要提供必要的协助。3、非因甲方原因造成的房屋权属登记未能如期办理的，甲方不承担违约责任。……”的约定，原告已同意被告无需履行通知义务，由其自行前往房地产管理部门办理房屋权属登记和土地使用权登记。本案中，原告应当及时依照福州市房屋、土地登记的相关规定，准备材料文件，缴纳面积补差款，自行前往福州市不动产登记和交易中心办理所有权登记，如果需要登记部门对于材料的其他要求，或者需要被告配合事项，再向被告提出，但被告从未接到过此类协助的要求。（三）被告认为，原告在主观上便没有积极关心自己所购房屋的状态，明显存在怠于行使权利的情况下，其自身作为已存在过错。在此情形下，原告向当然地没有取得产权证的责任全部推卸给被告，没有依据，更有违公平原则。退一步而言，依照合同约定，被告应当在实际交付的次日前办妥相关应由开发商办理的手续，原告可以主张的期间只能是实际交房日365日后起至2015年6月18日，而非其累计的时间。二、根据《商品房买卖合同》的相关约定，原告以未建设的桥梁，向被告主张违约责任，没有请求权的合同和法律依据。（一）从原告提供的图片、照片看，桥梁相关的说明仅仅存在图示，并未出现具体的允诺。根据《商品房买卖合同》第十六条“房地产开发企业、房地产中介服务机构发表的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。”，而客观事实是，合同双方在《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第七条明确约定：“4、凡在合同订立之前，甲方以口头、书面、实物及其他形式（包括但不限于口头讲解、广告、网站、楼书、沙盘、模型、样板房等）所表达和提供的信息及数据，仅供参考，不作为确定书房权利义务的依据”；（二）根据原告的诉讼理由，由于被告未建桥，影响其购买商铺的价格，故请求对此进行赔偿。按照原告的逻辑，若建桥，无疑对于面向桥的第一排商铺其商业价格最高，然而根据被告提供的证据，即使建桥后，面向所谓被告未建桥造成其经济损失的主张没有事实基础。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应视为要约。该说明和允诺及时未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”之规定，在本案中，被告非但没有对建桥事宜做出明确、具体的确定，更未对其房屋价格造成重大影响。因此，原告起诉中，将建设宣传资料或广告中的桥梁模型问题，直接上升到“被告未依约建桥的行为已构成严重违约”，没有相应的事实和法律依据，应当予以驳回。综上所述，原告的请求缺乏事实和法律依据，应驳回原告的无理诉讼请求，维护当事人的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.被告对原告提交的广告画册、售楼部展示的沙盘照片真实性没有异议，原告有提交福州市不动产交易和登记中心关于查询土地总登记情况的回复函原件核对，对上述证据的真实性本院予以采信。视频资料(光盘)无法核实视频中人员的身份信息，真实性无法确认。2.原告对被告提交的《商品房买卖合同》及其附件、福州市房屋登记中心《初始登记通知书》、销售不动产统一发表（补差）及签收表、福州市房屋（购买商品房）登记申请表、房屋登记簿、福州红星国际2#、2#商业楼规划建设红线图、红星国际项目售楼部实景照片、《业主领取产权资料登记表》（节录）的真实性没有异议，对上述证据真实性本院予以采信。被告有提交福州市土地登记中心出具的榕土登证（2016）031号《土地分割登记通知书》原件核对，真实性予以采信。《存量房买卖合同》MF-2008-007（节录）、福州红星国际2#、2#商业楼店铺售价统计表、附图及相邻店铺的销售发票与本案无关。3.福州市不动产登记和交易中心2017年9月25日出具的《调查回执函》（榕不动产宗函〔2017〕816号）系本院依法取得，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年11月17日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于福州市仓山区交叉处福州红星国际第2#商业楼〔幢〕1〔层〕05商铺号房，房屋总价款5032517元，出卖人应于2014年2月28日前将符合约定条件的商品房交付买受人使用。《商品房买卖合同》第十四条关于产权登记约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。合同附件六补充协议第七条“对房屋权属登记的约定……2、依法及时办理房屋权属登记是乙方的权利和义务，而无需甲方另行书面通知。甲方在合同规定的时间内完成房屋初始登记后，由乙方自行到房地产管理部门办理房屋权属登记和土地使用权登记，甲方只需要提供必要的协助。3、非因甲方原因造成的房屋权属登记未能如期办理的，甲方不承担违约责任。……”合同签订之后，原告依约支付了全部购房款5032517元，并于2014年2月28日接收了讼争房屋。2015年6月18日，福州市房屋登记中心向被告出具《初始登记通知书》（榕房初FZ字第号），告知被告申请的仓山区金山街道闽江街道268号（原闽江大道与浦上大道交叉处）福州红星国际2#商业楼房屋产权初始登记（总登记），产权登记总建筑面积10726.30平方米。2016年8月18日，福州市土地登记中心向原告发出榕土登证（2016）031号《土地分割登记通知书》，告知被告申请的仓山区金山街道闽江大道268号（原闽江大道与浦上大道交叉处）福州红星国际2#商业楼及仓山区金山街道浦上大道202号（原闽江大道与浦上大道交叉处）福州红星国际2#商业楼【榕国用（2016）字第31436000129号】的变更登记（分割）。该项目部分竣工，并通过建设用地项目规划核实与建设用地项目土地检查核验。相应的土地权利按照宗地共有方式转移至小区业主。被告公司可通知小区业主办妥房屋所有权证后，持相关权属材料办理土地分割变更登记。2017年5月19日，福州市不动产登记和交易中心向原告委托律师所在律师事务所出具《关于查询土地总登记情况的复函》（榕不动产信函〔2017〕370号），告知：截止2017年5月16日，未查到福建红星美凯龙置业有限公司位于仓山区交叉处）福州红星国际2#、2#商业楼地块土地使用权变更登记（竣工分割）信息。诉讼过程中，本院向福州市不动产登记和交易中心发函调查上述2#、2#商业楼地块土地使用权证办理情况。2017年9月25日，福州市不动产登记和交易中心出具《调查回执函》（榕不动产宗函〔2017〕816号），称讼争的2#、2#商业楼地块的土地总登记，原福州市土地登记中心于2016年8月18日办结，并向公司出具《土地分割通知书》，告知公司业主可申请办理土地分割登记，讼争的2#、2#商业楼地块的土地总登记事项以该份《土地分割通知书》为准。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实的意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，原、被告双方均应按照合同的约定履行合同义务。根据原、被告的诉辩意见，本案争议焦点主要有两点，一、被告是否应当支付逾期办证违约金；二、被告是否应当向原告赔偿未建桥的损失？关于第一个争议焦点，本院认为，根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”的规定，协助商品房购买人办理房屋所有权及土地使用权登记是房地产开发企业的法定义务，故应当认定原、被告签订的《商品房买卖合同》第十四条“关于产权登记约定”中约定的“房屋权属证书”包括房屋所有权证和土地使用权证。根据《商品房买卖合同》第十四条约定，如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，出卖人应向买受人支付违约金。关于讼争房屋交付的时间，本院认为，原告在诉状中陈述讼争房屋于2014年2月28日交付，但在庭审中陈述于2013年11月18日交付，被告陈述于2015年4月5日交付，对此，本院认为，被告作为开发商，履行交付房屋是其法定义务，故被告负有举证证明交付房屋时间的义务，现被告未能提交证据证实，应当承担不利后果；其次，原告前后陈述的交付时间存在矛盾，亦应当承担不利的后果；综上，本院认定讼争房屋于2014年2月28日交付。被告于2014年2月28日将房屋交付原告使用，但被告却未能在2015年2月28日前具备办理土地使用权分割登记条件，已构成违约，被告应向原告支付自2015年2月28日起，按原告已付款的日0.01%标准计算的违约金。关于违约金支付的截止日期，本院认为，被告虽已于2016年8月18日具备办理讼争房屋土地使用权分割登记条件，但已超过合同约定的办证时间，故被告应当在具备办理土地使用权分割登记条件下履行通知的义务，然被告直至2017年8月18日才向原告出示《土地分割登记通知书》，被告此时才履行完通知义务，故被告应向原告支付截止至2017年8月18日止的违约金。此外，根据合同第十四条的约定，被告应当在房屋交付使用后365天内将办理房屋权属登记所需由被告提供的资料交付原告，现被告已将房屋交付给原告，被告应当按照约定，向原告提供相应的资料以便办理权属登记。关于第二个争议焦点，本院认为，首先，根据《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第十三条“4、凡在合同订立之前，甲方以口头、书面、实物及其他形式（包括但不限于口头讲解、广告、网站、楼书、沙盘、模型、样板房等）所表达和提供的信息及数据，仅供参考，不作为确定双方权利义务的依据”的约定，被告在销售时提供的宣传册、沙盘并不构成被告的要约，不能成为合同的约定内容；其次，福州红星国际2#、2#商业楼规划建设红线图中也无原告诉称的桥梁；第三，原告也无证据证实其主张的桥梁建设与否与其损失之间有必然的因果联系。综上，原告要求被告赔偿未建桥的损失的诉请，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告福建红星美凯龙置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杨盛丰支付逾期办证违约金（自2015年2月28日起至2017年8月18日止，按原告杨盛丰已付购房款的日0.01%标准计算），并向原告提供办理坐落于福州市仓山区交叉处）福州红星国际第2#商业楼〔幢〕1〔层〕05商铺号房屋权属登记所需的资料；二、驳回原告杨盛丰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9516元，由原告杨盛丰负担4196元，被告福建红星美凯龙置业有限公司负担5320元。被告负担的诉讼费用应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长 陈家挺审 判 员 陈曜辉代理审判员 吴灵婧二〇一七年十月二十七日书 记 员 邱仕鹏 搜索“”