（2016）赣0102民初4706号
裁判日期: 2017-10-27
公开日期: 2018-01-02
案件名称
南昌市新世纪汽车修理有限公司与邓志伦租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
南昌市东湖区人民法院
所属地区
南昌市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
南昌市新世纪汽车修理有限公司,邓志伦
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条，第一百零七条，第一百一十九条第一款，第二百二十二条，第二百四十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
南昌市东湖区人民法院民 事 判 决 书（2016）赣0102民初4706号原告：南昌市新世纪汽车修理有限公司，住所地：江西省南昌市东湖区二七北路459号，统一社会信用代码：913601007670092385。法定代表人:李福保，该公司董事长。委托诉讼代理人：张婵娟，江西皆诚律师事务所律师，执业证号：13601198111666770。委托诉讼代理人：阮子龙，江西皆诚律师事务所律师，执业证号：13601198510204122。被告：邓志伦，男，1992年6月3日生，汉族，住广东省增城市。委托诉讼代理人：邓乐，江西秦风律师事务所律师，执业证号：13601201310921476。原告南昌市新世纪汽车修理有限公司与被告邓志伦房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告南昌市新世纪汽车修理有限公司的法定代表人李福保及委托诉讼代理人张婵娟，被告邓志伦的委托诉讼代理人邓乐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南昌市新世纪汽车修理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告之间的房屋租赁合同；2.判令由被告按照每月11000元的标准承担自2016年9月1日起至双方合同解除之日止的房屋租金；3.判令被告赔偿火灾损失30万元；4.判令被告承担律师费1万元及本案全部诉讼费用包括鉴定费用。事实与理由：2014年6月26日原、被告签订租赁合同一份，被告承租原告位于南昌市××××号右边店面及楼上。租金每月11000元，在每月的第一天将租金交给原告，逾期不交按照每日2%的滞纳金计算回收，如逾期十天内不交，原告有权收回出租的标的物。合同签订后，被告尚能按约履行缴纳租金的义务。2016年6月1日，由于被告管理不善，发生火灾，致使承租的房屋因火灾而损毁，同时还造成原告的厂房也被过火受损。火灾发生后，被告与原告协商同意进行修复，恢复原状。但是，被告签完协议后，就不再见面，电话也不接，致使原告被毁房屋至今仍未得到修复。原告遂诉至本院，提出以上诉请。被告邓志伦辩称，1.本案所涉及的房屋性质、产权属性不明，因此双方订立的合同无效。被答辩人与答辩人双方虽于2014年6月26日签订了一份房屋租赁合同，但是被答辩人从未向答辩人提供涉案房屋的产权证明或建设工程规划许可证、竣工验收等相关证明。代理人前往南昌市不动产登记中心查询本案所涉东湖区二七北路XXX号店面权属情况，但经该登记中心查询显示无该房屋登记信息。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定签订的合同无效。2.火灾非因答辩人造成，被答辩人应当承担责任。答辩人承租房屋一直正常使用，火灾原因非答辩人造成。被答辩人房屋存在火灾隐患。根据合同法第二百二十八条规定，明确出租人承担火灾造成的责任。3.被答辩人应当返还答辩人押金和多收的三个月房租。根据合同第4条规定，因火灾无法履行合同，应减少租金。综上，请求依法驳回被答辩人的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的涉案出租房屋所有权的信息、高级人民法院（1999）赣高法执04-07号裁定书及洪土国用登东（2004）第333号房屋土地证、原告与南昌金信房地产开发有限公司签订的房屋租赁合同、2014年6月26日原、被告签订的租赁合同、火灾事故认定书证明、房屋修复协议、律师费、鉴定费发票、测绘费、现场视频、房屋火灾损毁面积测绘报告（编号：2017-0001）、建筑工程造价鉴定意见书（华赣（2017）司造鉴字第008号、华赣（2017）司造鉴字第023号）、鉴定委托书，本院认定事实如下：2014年6月26日，原、被告签订租赁合同一份，原告将其承租的位于南昌市××××号右边店面及楼上转租给被告，租金每月11000元，于每月第一天交纳，逾期不交按照每日2%的滞纳金计算，如逾期十天内不交，原告有权收回出租的标的物。合同签订后，在承租期间，涉案房屋于2016年6月1日起火。起火原因经南昌市东湖区公安消防大队认定，排除雷击、排除外来火源、不排除电气线路故障、不排除遗留火种。火灾发生后，被告与原告签订房屋修复协议书，同意对被大火损坏的房屋进行修复，恢复原状。协议签订后，被告并未对涉案房屋进行修复。经鉴定，涉案房屋火灾损毁面积的修缮费用为268355.25元（含二楼生活间铝合金隔断安装维修费用17189.09元）。鉴定过程中，因原告未能提供相关资料，另行委托了测绘机构对损毁面积进行测绘，为此，原告预交测绘费5793元、鉴定费3万元。被告对鉴定机构的鉴定意见提出异议，认为，鉴定机构江西华赣工程造价咨询有限公司并非司法鉴定机构，无司法鉴定资格，涉案房屋装修老旧，其损失应计算折旧费，测绘费是因原告未提供图纸产生的，因此该费用不应由被告承担。对于二楼生活间是否存在铝合金隔断，原告主张出租时已存在，被告不予认可，认为二楼生活间没有铝合金隔断，只有被告装的棚子。另查明，涉案房屋发生火灾后，被告仍交纳了6月、7月、8月合计33000元，被告交纳的押金为22000元，原告庭审时表示同意用被告交纳的押金抵扣其应承担的损失。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，双方应按照合同的约定享有权利并履行相应义务。承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。承租期间，涉案房屋因发生火灾被损毁，而起火原因排除雷击、排除外来火源、不排除电气线路故障、不排除遗留火种，由此可认定被告对涉案房屋的损毁存在过失，被告对涉案房屋因火灾损毁的修缮费用应承担赔偿责任。本案鉴定机构江西华赣工程造价咨询有限公司在出具鉴定意见过程中虽存在瑕疵，但已补正，其并系江西省高级人民法院入围鉴定机构，其鉴定意见可作为认定事实的依据。关于鉴定机构评估的二楼生活间铝合金隔断安装维修费用17189.09元，因被告不认可涉案房屋出租时已存在铝合金隔断,原告又无证据证明，故本院对该部分费用不予采信。关于原告预交的测绘费5793元，因系原告未能提供相关资料导致，故该部分费用应由原告自行负担。对于原告要求判令解除原告与被告之间的房屋租赁合同的诉请，因涉案房屋起火、原、被告签订房屋修复协议后，被告并未对涉案房屋进行修复，并无继续履行租赁合同的意思，对于原告要求判令解除双方房屋租赁合同的诉请，本院予以支持。对于原告要求被告按照每月11000元的标准承担自2016年9月1日起至双方合同解除之日止的房屋租金的诉请，涉案房屋虽于2016年6月1日起火造成被告实际无法再使用涉案房屋，但被告对涉案房屋的损毁存在过失，故对涉案房屋起火后的租金损失，被告亦应负赔偿责任，但原告自身也有防止损失扩大的义务，因被告已交纳了6月、7月、8月的租金合计33000元，故对原告要求承担2016年9月1日之后的租金损失，本院不予支持。又因原告同意用被告交纳的押金22000元抵扣其应承担的损失，故被告尚需赔偿原告损失229166.16元（268355.25元-17189.09元-22000元）。对原告要求判令被告承担律师费1万元的诉请，无事实依据，理由不充分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条第一款、第二百二十二条、第二百四十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告南昌市新世纪汽车修理有限公司与被告邓志伦于2014年6月26日签订的租赁合同予以解除；二、被告邓志伦于本判决生效之日起十日内支付原告南昌市新世纪汽车修理有限公司房屋修缮费用229166.16元；三、驳回原告南昌市新世纪汽车修理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案由原告南昌市新世纪汽车修理有限公司预交的案件受理费9870元、测绘费5793元、鉴定费3万元，合计45663元，由原告南昌市新世纪汽车修理有限公司负担6381元，被告邓志伦负担39282元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长 廖如荣人民陪审员 孟曦娉人民陪审员 胡明哲二〇一七年十月二十七日书 记 员 钟芬芬附：相关法律条文1.《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第二百二十二条承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。第二百四十八条承租人应当按照约定支付租金。承租人经催告后在合理期限内仍不支付租金的，出租人可以要求支付全部租金；也可以解除合同，收回租赁物。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。4.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 关注公众号“”