（2017）京01民终7803号
裁判日期: 2017-10-27
公开日期: 2018-07-20
案件名称
张凯、何捷房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第一中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
何捷,张凯
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京01民终7803号上诉人（原审原告，反诉被告）：何捷，男，1959年9月1日出生。上诉人（原审被告，反诉原告）：张凯，男，1986年3月8日出生。上诉人何捷、张凯因房屋租赁合同纠纷一案，均不服北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初40571号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。何捷上诉请求：撤销一审法院判决第二项，依法改判张凯支付从2014年5月20日至2014年9月19日综合管理费10968.25元的滞纳金35208元（基数为16452.375元，每日按照1%计算，因需提前一个月支付，故从2014年4月20日起算至合同到期日即2014年11月19日止），依法改判张凯支付何捷房租滞纳金120924.75元（基数为241849.5元，标准为每日1%，从2014年4月20日起算至2014年6月10日）；撤销一审法院判决第三项，不支持张凯要求退还租赁保证金的请求；撤销一审法院判决第四项；或将本案发回重审。理由如下：合同对滞纳金有明确约定，对方确实迟延交付综合管理费以及租金的违约行为，故按照合同约定对方应予以支付，一审法院未按双方合同约定判定张凯给付滞纳金不当。合同第十条第二款对租赁保证金是否退还有明确约定，何捷存在迟延交纳租金以及不服从管理屡次违反管理规定，经书面通知拒不改正或存在重大安全隐患的情形，不应退还租赁保证金，一审法院判决退还租赁保证金不当。张凯针对何捷的上诉请求答辩称：不同意何捷的上诉请求。保证金在合同约定要超过30天不退，实际情况是从2014年5月20日至2014年6月10日，此期间20天不符合不退的条件。张凯上诉请求：依法变更一审判决第二项为张凯向何捷支付滞纳金8000元。理由为，一审法院酌定的滞纳金数额过高。何捷针对张凯的上诉请求答辩称：不同意张凯的上诉请求。合同约定对方交我租金，我给对方使用房屋，我给对方的房屋无任何质量等欠缺，但对方没有交钱，有合同约定应按合同约定计算，由于对方的违约行为，导致我在此期间做了房屋抵押贷款，小额贷款利息非常高，造成我的利息损失已超过20余万元，只是我现在没有找到证据；对方屡次违反我规定安全的要求，给我造成损失。何捷向一审法院起诉请求：1.判令张凯向我支付2014年5月20日至2014年9月19日期间的综合管理费10968.25元并支付2014年5月20日至2014年11月19日期间的综合管理费16452.38元的滞纳金，计算方式为：以16452.38元为基数，按照每日1%的标准，计算期间自2014年4月20日起至2014年11月19日止；2.判令张凯向我支付租金滞纳金120924.75元，计算方式为：以241849.5元为基数，按照每日1%的标准，计算期间自2014年4月20日起至2014年6月10日止。张凯向一审法院反诉请求：1.何捷向我退还租赁保证金38388元；2.本案的全部诉讼费用由何捷负担。一审法院认定事实：2012年11月20日，出租方何捷（合同甲方）与承租方张凯（合同乙方）签订《房屋租赁协议》，约定何捷将A区2层建筑面积为300.5平方米的房屋（以下称涉诉房屋）出租给乙方用于餐饮零售，涉诉房屋的产权单位为农工商公司；租赁期限自2012年11月20日始至2014年9月19日止，本租赁期满，乙方享有续租（2014至2016年）该房屋的权利。租金及方式：1、租金给付标准：租金按逐年递增5%计算，第一年租金460666元，第二年租金483699元……2、租金给付时间：按照先付费后使用的原则，租金以上付款方式交付，每半年为一期，第一期租金于本合同签订之日三日内交付，此后每期租金及相关费用，乙方应在上一期到期日的一个月之前交付；3、综合管理费，按每月9.125元/平米计算，随每期租金同时交付。租赁保证金：1、乙方于本合同签订之日起，一次性向甲方交纳等同于一个月租金的租赁保证金，即人民币38388元；2、租赁保证金的扣留与返还：在乙方全面履行本合同义务的条件下，甲方将保证金（不计利息）于本合同履行完毕之日起5个工作日内，返还给乙方，若乙方出现违约情形，甲方有权从保证金中扣留乙方给甲方造成的损失、违约金、拖欠的租金、费用等，若保证金不足以支付上述款项，甲方有权要求乙方继续清偿不足部分。保证金被扣留后，如合同继续履行，乙方应于甲方通知其补足保证金之日起7日内补足保证金。乙方延迟保证金的，每延迟一日应按保证金的1%承担逾期违约金，延迟超过7日的，甲方有权解除本合同；第七条房屋的交付：甲方应于2012年11月20日前将房屋交付给乙方；第十二条违约责任：……3、在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定的应由乙方负担的租金及费用，每逾期一天，按应缴租金及费用总额的1%支付给甲方滞纳金。若乙方拖欠应缴纳租金及费用超过十日，甲方除可按每天1%收取滞纳金外，还有权采取停止提供各项服务（代购水、电、气卡等），由此造成的损失均由乙方负担……6、租赁期内，除本合同所约定的条款外，甲乙双方均不得单方解除本合同。如乙方违约，甲方有权要求乙方赔偿三个月租金数额的违约金。如甲方违约，乙方有权要求甲方赔偿折旧装修费和经营损失。2014年11月14日，甲方何捷与乙方张凯签订《关于的补充协议》（以下简称《补充协议》），约定：一、见证部分：1.乙方于2014年4月25日与北京艺丰雕刻时光咖啡文化有限责任公司（以下简称雕刻时光公司）签订《代理经营合同书》，合同内容由于保密协议所限，只在法庭出示；2.甲方曾于2014年6月13日向乙方面交《催缴合同款告知书》；3.甲方不曾扣押过乙方物品；4.乙方于2014年10月15日曾向甲方表示过要续租的意愿；5.乙方于2014年10月27日向甲方表示不续租的意愿；6.乙方人员分别于2014年10月20日、11月3日和11月19日，从店内搬出物品；7.截止2014年11月（空白）日，乙方拖欠北京蓟鑫盛源物业管理中心电费9178元；8.2014年6月11日之后至11月12日之前，甲方未收到过乙方所交的任何钱款。二、协议部分：1.在原合同到期后至2014年11月19日的时间内，甲乙双方仍需遵守原合同的原则。甲方承诺视合作情况，可考虑放弃或部分放弃主张权利，乙方承诺积极承担履行合同的义务；2.甲方同意收到乙方所欠电费后，乙方随时按规定搬出乙方的物品；3.乙方同意甲方自即日起至交接完成期间随时看房等事项。上述《催缴合同款告知书》内容如下：“张凯先生，现就你方拖欠何捷房租金、综合管理费及滞纳金等款项的相关事实和法律问题，正式函告于你：依据何捷（甲方）与张凯（乙方）于2012年11月20日所签《房屋租赁协议》，显示：张凯拖欠何捷（自2014年4月20日至2014年6月10日）房租金、综合管理费共计172201.25元计52天，产生滞纳金共计人民币89544.65元；你方于6月10日通过银行汇款至何捷的人民币241849.5元，仍欠人民币19896.4元。根据前述认定的事实，参考《民法通则》第一百零六条和《合同法》第一百零七条，我方提出如下法律意见：1.何捷与张凯之间的债权债务关系明确，你方应按照《房屋租赁协议》的规定向何捷缴纳所欠债务。2.你方逾期偿还欠款的行为已经违反相关法律法规及合同的规定，依法应当承担违约责任。3.我方保留法律及合同赋予的相关权利。我方提出如下要求：1.希望你方在收到本告知书之后，立即将所欠人民币19896.4元支付给何捷；2.如你方仍拒绝履行付款义务，我方将依据法律追究你方的违约责任。鉴于何捷与张凯过往的合作关系以及本着以和为贵的精神来解决此事，我方尚未主张违约责任。为避免诉累，减少成本，继续保持良好的关系，我方希望你方在收到本告知书后，能将所欠款项立即支付。”2014年11月20日，张凯将涉诉房屋交还给何捷。另查，2015年，法院受理了何捷与张凯、雕刻时光公司房屋租赁合同纠纷一案，何捷起诉要求张凯：1.向其支付2014年9月20日至2014年11月19日期间的房屋租金及综合管理费86100.63元；2.向其支付拖欠费用所产生的自2014年4月20日起至2014年6月10日止的滞纳金不足款项19896.4元；3、承担本案诉讼费。该案中，法院另查明如下事实：2014年4月25日，张凯（合同甲方）与雕刻时光公司（合同乙方）签订《代理经营合同书》，约定：张凯将涉诉房屋的完全经营权在合同约定的期限内交由雕刻时光公司代为经营管理；雕刻时光公司将代张凯经营管理雕刻时光展春园店，代管期限为2014年4月26日至2015年5月25日。除本合同另有约定外，乙方需自行承担支付展春园店2014年1月到2014年12月期间的人员、物料、房租（含水电暖气等物业费用）等全部店面运营成本（不包括证照办理、装修、改造、更新设备等固定资产投入，如确需要投入需与甲方商议决定）。本合同签订前，展春园店的债务由甲方自行承担。代管期间，展春园店因日常经营产生的所有债务由乙方承担，协议签署前甲方所欠乙方人员工资、贷款等债务，可暂停支付，直到本协议履行完毕后。2014年6月10日，雕刻时光公司通过其公司名下招商银行账户分六次向何捷名下中国工商银行账户共计支付241849.5元，其中付款回单中的摘要记载为“展春园店5.20-11.19房租款”。庭审中，何捷认可收到上述款项，但其认为上述款项系张凯支付的，用途为张凯支付2014年5月20日至2014年9月19日期间的房屋租金、综合管理费以及2014年4月20日至2014年6月10日期间产生的滞纳金的一部分，理由及依据为其与张凯签订的《房屋租赁协议》的第十二条第三款。张凯称雕刻时光公司交完上述款项后，跟其转述的是半年房租，故其认为上述款项的用途应为雕刻时光公司代其向何捷支付的2014年5月20日至2014年11月19日期间的房屋租金。雕刻时光公司称其支付的上述款项的用途为代张凯向何捷支付的2014年5月20日至2014年11月19日期间的房租，并不包括上述期间的综合管理费及滞纳金，理由为其公司与张凯签订的《代理经营合同书》的日期晚于张凯与何捷合同中约定的付款日期，即便有违约责任，也不应该由其公司承担。鉴于双方对上述款项的用途存在争议，经法院释明，何捷未申请变更诉讼请求。张凯、雕刻时光公司均未向何捷支付2014年5月20日至2014年11月19日期间的综合管理费。该案经审理后，法院认为：依法成立的合同受法律保护。本案中，何捷与张凯签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律、行政法规规定，故应属合法有效，双方当事人均应按照合同约定严格履行自身义务。庭审中，何捷与张凯及雕刻时光公司就雕刻时光公司于2014年6月10日向何捷支付的241849.5元的用途产生争议。就此法院认为，根据《代理经营合同书》的约定及付款回单中摘要的记载内容，雕刻时光公司向何捷支付的上述款项的用途应认定为其公司代张凯向何捷支付的2014年5月20日至2014年11月19日期间的房屋租金。何捷将收到的上述款项优先折抵为滞纳金的行为，缺乏事实及法律依据，法院不予确认。故其起诉要求张凯再次支付2014年9月20日至2014年11月19日期间的租金之请求，于法无据，法院不予支持。张凯、雕刻时光公司均未向何捷支付2014年9月20日至2014年11月19日期间的综合管理费，故何捷要求张凯支付上述费用之请求，具有事实及法律依据，法院予以支持。合同履行中，张凯未按合同约定及时履行支付房屋租金的行为，已经构成违约，理应承担违约责任。但考虑到何捷对上述款项用途的不同认识影响了其主张的违约金数额，且经法院释明，其未变更诉讼请求，故对何捷主张的第二项诉讼请求，本案不予处理，双方可就违约金一节协商解决，如协商不成，可另案诉讼。2015年12月15日，法院作出（2015）海民初字第24181号民事判决，判决内容如下：一、张凯于本判决生效后7日内向何捷支付2014年9月20日至2014年11月19日的综合管理费5484.13元；二、驳回何捷的其他诉讼请求。该案已经生效。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，何捷与张凯签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律、行政法规规定，故应属合法有效，双方当事人均应按照合同约定严格履行自身义务。根据法院查明的事实，合同履行中，张凯未按合同约定及时履行支付房屋租金及综合管理费的行为，已经构成违约，理应承担违约责任。现何捷起诉要求张凯支付综合管理费及滞纳金之请求，具有事实及法律依据，法院予以支持。至于违约金的具体数额，考虑到何捷未按合同约定及时行使防止损失扩大的止损行为，且张凯亦申请法院对滞纳金进行酌减。综上，法院就何捷主张的滞纳金将酌情判定。根据双方合同约定，虽然何捷有权从保证金中扣留张凯给其造成的损失、违约金、拖欠的租金、费用等，但何捷并未行使上述权利。现张凯反诉要求何捷退还租赁保证金之请求，具有事实及法律依据，法院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决：一、张凯于本判决生效后7日内向何捷支付2014年5月20日至2014年9月19日期间的综合管理费10968.25元；二、张凯于本判决生效后7日内向何捷支付滞纳金100000元；三、何捷于本判决生效后7日内向张凯退还租赁保证金38388元；四、驳回何捷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。另，在本院审理期间查明：何捷与张凯签订的《房屋租赁协议》第十一条第三款约定：一方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同（1）拖欠交纳房租达30天的……（7）乙方不服从甲方管理，屡次违反甲方管理规定，经协调无效、书面通知拒不改正的、或存在重大消防安全隐患的。第十二条2、租赁期间，乙方有本合同第十一条第三款约定的情形之一的，甲方有权解除合同，乙方已交纳的租赁保证金不予退还，乙方负责赔偿甲方因此受到的损失。在本院审理期间，上诉人何捷提供新证据二份，分别是北京蓟鑫盛源物业管理中心行政部于2014年10月20日向雕刻时光（展春园店）送达的通知及《物业隐患整改通知单》各一份，用以证明张凯在履行合同过程中存在违反合同约定、存在安全隐患且不进行整改的事实，张凯对该证据的真实性不予认可。上述事实，有双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同受法律保护。何捷与张凯签订的《房屋租赁协议》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方均应按照合同履行相应义务。双方在履行合同过程中，张凯存在未及时支付租金及综合管理费的违约行为，应承担相应的违约责任。根据双方合同约定，拖欠交纳房租达30天的，张凯交纳的租赁保证金不予退还，双方合同约定，张凯应于2014年4月20日交纳租金，而雕刻时光公司代张凯支付租金的时间为2014年6月10日，拖欠租金已经超过30日，张凯主张退还租金的请求不予支持。一审法院判令何捷返还租赁保证金的处理错误，本院予以纠正。何捷所述雕刻时光（展春园店）存在安全隐患亦属不退还租金的事由一节，因双方并未约定存在安全隐患即不退还租赁保证金，因此不论上述证据是否真实，本院对其所述不予采信。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，一审法院结合本案的实际情况酌定判定违约金的数额适当，本院予以维持。上诉人张凯所述，一审法院判定的违约金数额过高一节，以及何捷所述应按照合同约定判定违约金数额一节，均不予支持。综上所述，上诉人何捷上诉理由合理部分本院予以支持，其余主张本院不予支持；张凯上诉理由本院不予支持。原判令何捷退还张凯租赁保证金不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初40571号民事判决第一项、第二项；二、撤销北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初40571号民事判决第三项、第四项；三、驳回何捷其他诉讼请求；四、驳回张凯反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费三千六百四十二元，由何捷负担一千一百二十三元（已交纳），由张凯负担二千五百一十九元（本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费三百八十元,由张凯负担（已交纳）。二审案件受理费一千一百九十六元，由何捷负担八百一十六元（已交纳），由张凯负担三百八十元。（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 徐 冰审 判 员 刘国俊审 判 员 范 磊二〇一七年十月二十七日法官助理 刘 瑾书 记 员 赵梦芸 微信公众号“”