（2017）沪01民终9481号
裁判日期: 2017-10-27
公开日期: 2017-12-01
案件名称
侯子松诉丁峰房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
侯子松,丁峰
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终9481号上诉人（原审被告、反诉原告）：侯子松，男，1963年5月7日出生，汉族，住上海市徐汇区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：丁峰，男，1968年1月25日出生，汉族，住上海市闵行区。上诉人侯子松因与被上诉人丁峰房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2017）沪0104民初11185号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。侯子松上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持其原审反诉请求。事实和理由：1、双方在2015年5月16日签订的《房屋租赁合同》及同月28日签订的《房屋联营租赁承包补充协议书》（以下简称《补充协议书》）中均明确上诉人租赁上海市徐汇区XX路XX号XX层房屋（以下称为系争商铺）的目的为经营小吃店，并未约定不能产生油烟；2、丁峰在购买系争商铺时即与上海市XX有限公司（以下简称XX公司）签订《上海市万科华尔兹华源商业用房使用公约》（以下简称《使用公约》）及《补充条款》，明知系争商铺不能用于餐饮经营，但其在与侯子松签订《房屋租赁合同》时并未如实告知；3、另案生效判决[（2015）徐民四（民）初字第3767号]禁止侯子松在经营过程中产生油烟，导致侯子松经营困难并遭受损失，租赁系争商铺的目的无法实现。丁峰辩称：1、虽然其在购买系争商铺时与XX公司约定了不能经营餐饮，但实际上在租赁给侯子松前其长期经营餐饮，并取得了营业执照及餐饮服务许可证；2、侯子松被相关部门处罚的原因并非仅是排放油烟，而是排放油烟超过了环保标准，上诉人的经营困难与其无关。丁峰向一审法院起诉请求判令：1、侯子松向丁峰支付自2017年3月23日起至2017年6月16日止的房屋租金人民币65,725元以及自2017年6月17日起至判决生效之日止的租金，按照每月29,400元计算；2、侯子松向丁峰支付逾期支付租金违约金,截止2017年5月16日共计746.35元，自2017年5月17日起至本判决生效之日止的，以65,725元为本金，按照日万分之五计算。一审中侯子松不同意丁峰的诉讼请求，并向一审法院提出反诉请求判令：将系争房屋的月租金降低为14,000元。一审法院认定事实：丁峰系系争商铺产权人。2015年5月，丁峰与侯子松签订《房屋租赁合同》一份，约定，丁峰将系争商铺出租给侯子松，租赁用途为经营面馆。租赁期限自2015年5月17日起至2018年6月14日止，月租金为28,000元，该房屋租金24个月内不变。自第25个月起，以12个月为周期，月租金递增5%。租金以壹个月为一期支付。侯子松应于每期首月16日前直接向丁峰支付租金。逾期支付的，每逾期一日，则侯子松需按日租金的200%支付逾期违约金。双方约定，在签订本合同时，侯子松应向丁峰支付房屋租赁保证金84,000元。合同并就其他内容进行了约定。同年5月28日，丁峰与侯子松签订《补充协议书》一份，约定丁峰提供系争房屋营业场地给侯子松独立使用，经营范围小吃店。联营租赁承包日期为2015年5月17日起至2018年6月14日止。双方议定同意侯子松每年共计缴与丁峰联营租赁承包管理费为336,000元。侯子松每个月需在指定日期内一次性支付丁峰经营承包管理费28,000元，每期付款截止日期为当月16日前，每逾期一日，则侯子松需按日租金的200%支付逾期违约金。房屋联营租赁承包期内侯子松应合法经营，营业执照由丁峰提供。房屋联营租赁承包期内，侯子松自行承担本处经营之盈亏。合同并就其他内容进行了约定。后因系争房屋的油烟问题，系争房屋被法院查封，自2017年3月23日起，侯子松拒绝按照合同约定向丁峰支付房屋租金。丁峰多次催讨未果。2015年11月30日，案外人A公司向一审法院提起诉讼[案号：（2015）徐民四（民）初字第3767号]，要求判令丁峰、侯子松停止侵害、排除妨碍。2016年3月2日，一审法院判决丁峰、侯子松于判决生效之日起十日内停止使用在系争房屋产生油烟污染的设施。该案现已发生法律效力。侯子松于2017年6月21日向丁峰支付租金10,000元。双方在一审中确认，双方以租赁合同为履行基础，承包合同签订后，只履行营业执照租借，未产生借用费，侯子松仅有向丁峰按照租赁合同约定支付租金的义务。一审法院认为，丁峰、侯子松签订的《房屋租赁合同》及《补充协议书》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应恪守。在房屋租赁合同关系中，丁峰作为出租人的主要义务是按约将房屋交付侯子松使用，侯子松作为承租人应履行按约支付租金的义务。故丁峰要求侯子松支付拖欠租金的诉讼请求，予以支持。根据合同约定，逾期支付租金应当按照约定支付违约金，故对丁峰主张的违约金予以支持。侯子松以系争房屋因油烟问题导致涉诉并被法院强制关停为由要求降低租金，缺乏合同和法律依据，难以支持。至于双方承包合同，仅租借营业执照，未发生实际费用。一审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条的规定，作出判决：一、侯子松于判决生效之日起十日内支付丁峰上海市徐汇区XX路XX号XX层房屋2017年3月23日起至2017年6月16日止的租金55,725元（已扣除一审审理中支付的10,000元）以及自2017年6月17日起至判决生效之日止的租金，按照每月29,400元为标准；二、侯子松于判决生效之日起十日内支付丁峰逾期付款违约金，截止2017年6月21日为1,883.68元，自2017年6月22日起至判决生效之日止的，以65,725元为本金，按照日万分之五计算；三、驳回侯子松的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费1,444元，减半收取计722元，由侯子松负担。反诉案件受理费减半收取40元，由侯子松负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院另查明，丁峰与XX公司签订的《使用公约》及《补充条款》约定，系争商铺不能从事产生油烟、噪音等各种污染的餐饮娱乐等经营项目。本院认为，丁峰与侯子松签订的《房屋租赁合同》及《补充协议书》约定侯子松租赁系争商铺的目的为经营面馆、小吃店，《使用公约》及《补充条款》仅为禁止系争商铺从事产生油烟、噪音等各种污染的餐饮项目，并未完全禁止从事餐饮项目；另案生效判决[（2015）徐民四（民）初字第3767号]也只是禁止侯子松继续使用产生油烟污染的设施，亦未禁止侯子松在系争商铺内继续经营面馆、小吃店；侯子松于上述判决生效后实际也继续在系争商铺内经营面馆、小吃店，故现有证据无法充分证明侯子松在系争商铺内经营受到了严重影响，侯子松并不具有针对丁峰支付租金请求权的对等抗辩，其拒不支付或逾期支付租金的，应当承担违约责任。据此，一审法院对丁峰要求侯子松支付欠付租金及逾期支付租金的违约金的诉讼请求予以支持并驳回侯子松要求降低租金标准的反诉请求并无明显不当，本院予以确认。综上，侯子松的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,484元，由上诉人侯子松负担。本判决为终审判决。审 判 长 金绍奇代理审判员 潘俊秀审 判 员 许 军二〇一七年十月二十七日书 记 员 罗静深附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……