（2017）京01民终7807号
裁判日期: 2017-10-26
公开日期: 2017-10-31
案件名称
北京链家房地产经纪有限公司、聂少敏与高志华房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第一中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
聂少敏,高志华,北京链家房地产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京01民终7807号上诉人（原审原告）：聂少敏，男，1968年7月17日出生。委托诉讼代理人：郝立，北京市君商律师事务所律师。委托诉讼代理人：司广亮，北京市君商律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：高志华，男，1969年10月5日出生。委托诉讼代理人：杨迅，北京市世嘉律师事务所律师。第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：左晖，董事长。委托诉讼代理人：刘丛，女，北京链家房地产经纪有限公司专员。上诉人聂少敏因与被上诉人高志华、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2017）京0114民初1295号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。聂少敏上诉请求：撤销一审法院判决第六项，依法改判被上诉人依照合同约定向上诉人给付违约金408000元。理由如下：按照合同约定双方应当于2016年8月1日到房屋登记部门办理房屋登记手续，因高志华原因导致过户手续未完成，按照双方所签订北京市存量房屋买卖合同以及补充协议的约定高志华应当按照总房款的万分之五向上诉人承担违约责任，违约金408000元的计算是从2016年8月1日开始至2017年3月20日。高志华辩称：同意一审法院判决，不存在高志华违约的事实。高志华按照合同约定办理房产过户手续，但是由于前一手交易的税票是假的，高志华事先对此不知情，所以未办理成过户手续。链家公司辩称：同意一审法院判决，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。聂少敏向一审法院起诉请求：1.判令高志华履行《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》的约定，将502室房屋及屋内财物交付给聂少敏，并与聂少敏共同办理完成该房屋的所有权转移登记手续；2.判令高志华向聂少敏支付自2016年7月26日起至房屋办理所有权转移登记之日止逾期履约的违约金，按房屋总价款的每日万分之五计算，暂时计算至2017年3月20日为408000元；3.判令高志华向聂少敏支付租赁房屋损失14400元；4.判令高志华承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2016年6月1日，聂少敏（作为买受人）与高志华（作为出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，合同主要约定以下内容：出卖人所售房屋502号，建筑面积253.47平方米，该房屋规划设计用途为住宅；该房屋性质为商品房；经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为317万元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为348000元，买受人向出卖人支付定金98000元。该房屋已经设定抵押，抵押权人为农业银行，出卖人应于2016年6月30日前办理抵押注销手续。签约后5个工作日内将该房屋交付给买受人。自本合同签订之日起60日内双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。合同还约定了其他内容。同日，聂少敏（乙方、买受方）与高志华（甲方、出卖方）、链家公司（丙方、居间方）签订《补充协议》，主要约定：第二条，关于房屋交易具体事宜的约定：1.定金，乙方支付首付款时，已支付的定金视为首付款的一部分。（1）乙方于2016年6月1日将第一笔定金98000元以自行支付的方式支付甲方；2.还款解押：交易房屋有抵押的，甲方应于2016年6月30日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2016年7月15日前办理完毕解除抵押登记手续。甲方解押所需资金来源为甲方自行筹集。3.关于购房款的支付，甲乙双方同意按照下述方式履行：（1）乙方于2016年6月30日前将第一笔首付款340万元以理房通托管的方式支付甲方；4.权属转移登记：甲乙双方同意，在网签后5个工作日内，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。如房屋登记机构要求甲方或乙方必须到场办理相关手续的，则该方应当按照房屋登记机构的要求到场办理。5.物业交割：甲乙双方应当在签约后5个工作日内自行办理物业交割手续，丙方陪同。甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存2万元作为物业交割保证金，于甲乙双方办理物业交割当日，由乙方自行支付给甲方。第三条，税费的承担，本次交易涉及的税费全部由乙方承担。第四条，违约责任，1.甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。2.甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）甲方提供的该房屋所有权证、原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；（2）该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过15日的；（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋价格的；（5）将该房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金。3.乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；（2）拒绝购买该房屋的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款20%向甲方支付违约金，乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。2016年6月1日，高志华将502号房屋交付给聂少敏，但双方并未办理物业交割手续。2016年6月2日，聂少敏支付高志华购房定金98000元。2016年6月30日，高志华办理了502号房屋的解除抵押登记手续。2016年7月19日，聂少敏与高志华签订网签合同。2016年7月20日，聂少敏（乙方、买受方）与高志华（甲方、出卖方）、北京理房通支付科技有限公司（丙方）签订《理房通资金托管协议》，协议约定：第二条，交易资金托管，1.托管金额为购房款340万元；2.乙方最迟应于办理该房屋产权转移登记手续（过户）前1个工作日内将全部托管资金存入托管账户内。托管资金的存入时间及条件以《补充协议》的约定为准，乙方应当遵守。协议签订当日，聂少敏将托管的340万元打入理房通账户中。2016年7月26日，聂少敏与高志华至税务部门办理缴纳税费手续，被税务部门的工作人员告知，502号房屋在2012年交易的契税核定通知书为假的，即502号房屋有欠缴的税款，故无法办理此次聂少敏与高志华之间交易的缴税业务。因缴税问题短时间内无法解决，2016年9月27日，高志华与聂少敏签订一份《说明》，主要内容为：因高志华原因未能按合同约定时间完成缴税过户手续，且短时间内无法完成缴税过户手续，经双方协商一致暂时解除理房通资金监管，待能够办理缴税过户手续的前5个工作日内再重新办理理房通资金监管手续。暂时解除理房通资金监管不会影响买卖合同的法律效力。2016年10月6日，高志华与聂少敏、北京理房通支付科技有限公司签订《解除协议书》，协议约定经三方协商同意解除《理房通资金托管协议》，北京理房通支付科技有限公司应于本协议生效之日起3个工作日内将托管资金340万元全部退回至聂少敏理房通账户。本协议一经生效，三方共同签署的《理房通资金托管协议》即告解除。2016年10月20日，北京理房通支付科技有限公司将聂少敏存入的340万元购房款退回至聂少敏账户。2016年12月16日，高志华认为与聂少敏之间的房屋买卖合同无法继续履行，应予以解除，并于当日将已经交付给聂少敏的502号房屋收回。本案审理中，法院至北京市昌平区地方税务局调查，地税局工作人员经核查表示，地税局并没有502号房屋于2012年交易缴税的信息，所以可能涉及偷税漏税的情况，地税局需向纳税人追缴，但是否追缴理论上不影响本次房屋买卖交易的进行。本案审理中，法院至昌平派出所调取2016年12月16日502号房屋报警的出警录像，录像显示案外人张浩丹自称为高志华侄子并持有502号房屋的房屋产权证，其表示因高志华与聂少敏的房屋买卖交易因缴税问题无法继续履行，故高志华委托其收回房屋。2017年1月6日，聂少敏向法院提出诉中财产保全的申请，法院于2017年1月6日作出裁定，查封高志华名下502号房屋。另，在本案庭审中高志华提出反诉，要求解除与聂少敏之间的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，法院向其送达交费通知书，但高志华并未在法律规定的时间内交纳反诉费用。后经法院释明，高志华表示不再交纳反诉费用，法院可以按照其自动撤回反诉处理。一审法院认定上述事实，有房屋产权证、《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、补充协议、《理房通资金托管协议》、《说明》、《解除协议书》、付款凭证、短信、《北京市房屋租赁合同》、住宿费发票、房租收据、收条、《存量房买卖合同信息表》、契税核定通知书、法院至北京市昌平区地方税务局调证的工作笔录、法院至昌平派出所调取的录像及双方当事人的陈述在案佐证。一审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。聂少敏、高志华所签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规效力禁止性强制性规定，内容合法有效，双方均应依约履行自己的义务。双方的房屋买卖已经履行至缴税过户环节，高志华主张因缴税问题导致合同无法继续履行，对此法院认为，根据法院至北京市昌平区地方税务局调查的情况，虽然502号房屋于2012年交易时可能存在偷税漏税的情况，但该情况不影响高志华与聂少敏房屋买卖交易的进行，因此法院对高志华的辩解意见不予采信。高志华还主张因聂少敏支付340万元购房款超过合同约定的期限15天，构成根本违约，其因此具有合同解除权，对此法院认为，《补充协议》约定聂少敏需于2016年6月30日前将340万元以理房通托管的方式支付高志华，但根据双方2016年7月20日签订的《理房通资金托管协议》第二条第二款约定，聂少敏应于办理该房屋产权转移登记手续（过户）前1个工作日内将全部托管资金存入托管账户内，法院认为该条系对《补充协议》相关内容的变更。该条后半部分虽然写明托管资金的存入时间及条件以《补充协议》的约定为准，但签订协议时已经超过《补充协议》约定的时间，故该部分内容在实际上已经无法实现，高志华主张该条系表示其保留合同解除权的主张依据不足，法院不予采信。另，高志华在聂少敏存入340万元后并未提出异议并要求解除合同，且配合聂少敏至税务部门办理缴税手续，说明高志华有意愿继续履行与聂少敏的房屋买卖合同。综上,聂少敏于7月20日支付340万元购房款的行为不存在违约情形，高志华据此主张解除合同于法无据，法院不予采信，对聂少敏要求继续履行与高志华的房屋买卖合同，高志华配合办理产权变更登记手续的诉讼请求，法院予以支持。聂少敏主张继续履行合同的情况下同意支付高志华340万元购房款，高志华也表示如果法院判决继续履行合同，其要求聂少敏支付购房款，对此法院不持异议，予以确认。关于交付房屋，根据《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》第六条的约定，高志华应于签约5个工作日内将房屋交付给聂少敏，实际房屋于2016年6月1日签约当日即交付，但2016年12月16日高志华将房屋收回，因此502号房屋回归到未交付状态。高志华辩称其并未将502号房屋收回，但根据法院至昌平派出所调取的出警录像可知，2016年12月16日，案外人张浩丹自称为高志华的侄子并持有高志华502号房屋的房屋产权证，并称系受高志华委托将502号房屋收回，高志华辩称其并未主动或者授意他人收回房屋，聂志敏搬离房屋与其无关，其辩解意见不符合常理，故法院对高志华的辩解意见不予采信，认定高志华于2016年12月16日将502号房屋收回。因双方的房屋买卖合同应继续履行，故高志华应将502号房屋交付聂少敏。关于聂少敏要求高志华返还屋内财物的主张，聂少敏可待交付房屋清点相关物品后另行主张。关于房屋租金损失，高志华与聂少敏在合同履行过程中发生纠纷，在争议未解决前高志华将502号房屋收回违反了合同约定，应当承担相应的违约责任。高志华将502号房屋收回后致使聂少敏需另行寻找住所，必然产生一定损失，法院依据聂少敏提交的房屋租赁合同、收据、收条及发票综合确定聂少敏2016年12月16日至2017年7月30日期间的租金损失，对聂少敏主张损失的过高部分不予支持，2017年7月30日至实际交房之日期间的租金损失，聂少敏可待实际发生后另行主张。关于聂少敏主张逾期办理房屋所有权转移登记手续违约金的诉讼请求，法院认为，导致无法办理产权变更登记的原因并非因为高志华不予以配合，故对其该项请求法院不予支持。另，在本案庭审中高志华提出反诉，但并未在法律规定的时间内交纳反诉费用，故法院对其反诉请求不予处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、继续履行原告聂少敏与被告高志华于二〇一六年六月一日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及原告聂少敏与被告高志华、第三人北京链家房地产经纪有限公司于二〇一六年六月一日签订的《补充协议》；二、被告高志华于本判决生效之日起二十日内配合原告聂少敏办理502房屋产权转移登记手续；三、原告聂少敏于办理房屋产权转移登记手续当日给付被告高志华购房款340万元；四、被告高志华于本判决生效之日起二十日内将502房屋交付原告聂少敏；五、被告高志华于本判决生效之日起十日内支付原告聂少敏房屋租金损失13816元；六、驳回原告聂少敏的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院认定的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。在本院审理期间，双方当事人均未提供新证据。上述事实，有双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同受法律保护，双方均应按照合同约定履行相应义务。聂少敏与高志华签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应为有效。双方均应按照协议约定履行。双方合同约定在网签后5个工作日内，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。双方于2016年7月19日进行网签，于2016年7月26日前往税务部门办理缴纳税费手续，并未违反合同约定，导致双方未能办理产权变更登记手续不是因为高志华不予配合所致。上诉人所述高志华存在违约行为，应当承担违约责任一节，因无事实根据，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，上诉请求本院不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费三万八千三百五十三元，由聂少敏负担三千二百九十九元（已交纳），由高志华负担三万五千零五十四元（本判决生效后七日内交纳）。保全费五千元，由高志华负担（本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费七千四百二十元，由聂少敏负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 徐 冰审判员 刘国俊审判员 范 磊二〇一七年十月二十六日书记员 赵梦芸