（2017）苏民申2229号

裁判日期: 2017-10-26

公开日期: 2017-11-25

案件名称

昆山世界名人城房产开发有限公司与刘复兴商品房预售合同纠纷申诉、申请民事裁定书

法院

江苏省高级人民法院

所属地区

江苏省

案件类型

民事案件

审理程序

再审审查与审判监督

当事人

刘复兴,昆山世界名人城房产开发有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百零四条

全文

江苏省高级人民法院民 事 裁 定 书（2017）苏民申2229号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：刘复兴，男，1969年5月20日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：王后海，江苏东方瑞信律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：昆山世界名人城房产开发有限公司，住所地江苏省昆山市淀山湖镇金家庄。法定代表人：张经业，该公司董事长。再审申请人刘复兴因与被申请人昆山世界名人城房产开发有限公司（以下简称名人城公司）商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省苏州市中级人民法院（2015）苏中民终字第01488号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。刘复兴申请再审称，（一）一、二审法院对刘复兴提供的录音证据未作质证。刘复兴于一审中及时向法庭邮寄了一份与案情有重大关联的录音证据，但一审判决对该证据未作任何说明，二审判决以该证据“形成于本案诉讼之前，不属于二审新证据”为由未予采信。该录音证据固然不属于新证据，但其对本案事实认定即证明名人城公司是否违约至关重要。一、二审法院均未对该证据作质证，影响了本案核心事实的查明。（二）一、二审判决适用法律错误。名人城公司在向刘复兴推销时，通过相关广告、沙盘模型、规划图等宣传刘复兴所购房屋为“湖景期房”，且在印制的宣传折页中明确标明刘复兴所购别墅“最近处与湖岸距离不足百米，站在别墅露台之上，远可观64平方公里龙池湖水波光粼粼”。刘复兴提供的录音证据中，名人城公司销售人员及相关负责经理以政府明确告知为由向刘复兴承诺，2011年年底案涉房屋阳台上可看到的淀山湖湖水会恢复原状。该口头承诺虽未写入书面合同，但应属于合同的一部分。而直至名人城公司通知交房时，其口头宣传可看到的淀山湖湖水仍是干涸一片。名人城公司违背其口头承诺和宣传，违约在先，刘复兴有权拒绝支付尾款、要求退房。综上，刘复兴依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第四项、第六项的规定申请再审。本院经审查认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案中，虽然刘复兴提供的规划图、沙盘模型照片等证据显示名人城公司开发的案涉小区毗邻淀山湖，但淀山湖水域系案涉小区的外部环境，不在名人城公司商品房开发的规划范围内，淀山湖湖水能否恢复不为名人城公司所控制。据刘复兴提供的通话录音，名人城公司工作人员亦多次陈述淀山湖水域属于政府规划安排，并无证据证明名人城公司在政府规划之外对刘复兴作出恢复淀山湖湖水的特别承诺。至于名人城公司广告折页中载明的“别墅最近处与湖岸距离不足百米，站在别墅露台之上，远可观64平方公里龙池湖水波光粼粼”等描述，是名人城公司对小区外部环境的概括宣传，并未指向小区内所有或每一栋房屋，更非专门指向刘复兴所购房屋。据此，名人城公司对淀山湖的宣传不符合上述司法解释规定的应当视为合同内容的条件，刘复兴关于相关宣传与口头承诺构成合同内容，名人城公司违约的主张缺乏法律依据，不能成立。关于刘复兴提供的通话录音证据，如前所述，不能证明名人城公司违约，因而并非认定本案基本事实的主要证据，也非法律规定的新证据，二审判决未予采信并无不当，且该证据已在二审中经法院组织质证，刘复兴主张该证据未经质证与事实不符。综上，刘复兴的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第四项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回刘复兴的再审申请。审判长　马　杰审判员　罗荣辉审判员　蒋　蕾二〇一七年十月二十六日书记员　张璐璐 更多数据：搜索“”来源：