（2017）冀0102民初7676号
裁判日期: 2017-10-26
公开日期: 2018-07-14
案件名称
河北腾泰房地产开发集团有限公司与石家庄市土畜产有限责任公司地役权纠纷一审民事判决书
法院
石家庄市长安区人民法院
所属地区
石家庄市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
河北腾泰房地产开发集团有限公司,石家庄市土畜产有限责任公司
案由
地役权纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
河北省石家庄市长安区人民法院民 事 判 决 书（2017）冀0102民初7676号原告：河北腾泰房地产开发集团有限公司，住所地石家庄市新华区石清路56号。法定代表人：王红，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭艳玲，女，该公司职工。委托诉讼代理人：徐凤侠，河北英陆律师事务所律师。被告：石家庄市土畜产有限责任公司，住所地石家庄市桥西区西里村友林街22号院内。法定代表人：魏志国，该公司总经理。委托诉讼代理人：王继光、闫永军，石家庄市新华天安法律服务所法律工作者。原告河北腾泰房地产开发集团有限公司诉被告石家庄市土畜产有限责任公司地役权纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人郭艳玲、徐凤侠，被告委托诉讼代理人王继光、闫永军到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告的地役权合同；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：一、原告与被告签订的《协议书》及《地役权设定协议》中约定的地役权设定的目的不能实现。原告与被告虽于2010年4月20日签订了《协议书》约定原告取得土地使用权后，将原地块南边界（J3、J4界点）向北退让至（J5、J6界点）并将退让的土地使用权无偿转让给被告。并于2011年1月25日双方《地役权设定协议》约定J3、J4、J5、J6范围内的土地无偿交付给被告及被告职工所在长征街97号小区居民通使用，并设定地役权给被告及居民。但该地役权设定的前提条件是对被告原有的两宗土地（合计总面积为9.3亩），共同合作开发建设两栋住宅，一栋可建设33层，另一栋可建设18层，总建筑面积约为4万平方米。以上两楼如果建成后其中一栋楼坐落的位置有可能阻挡被告及居民的通行情况。因此为了保障被告及居民的通行权利，原告与被告才签的以上协议。事实上，因被告及居民的阻挠，致使原告于2013年3月15日通过公开招、拍、挂的形式取得上述土地使用权面积仅为4072.7平方米（合计约为6.3亩），且土地的使用性质并非住宅而为其他商服用地，原告只能依据政府规划在原两宗地中间建筑了一栋16层、土地使用年限为40年的商业楼，该楼并未占据原告与被告约定的地块，也未阻挡被告及居民的通行。因此，谈不上协议约定的J3、J4界点的退让，更谈不上实现地役权的问题。且政府在规划时，将原告与被告约定的地役权部分路段规划为绿地及消防通道，如被告实现地役权，必然违反政府的规划，因此原告与被告在协议中约定的地役权的合同目的不能实现。二、原告与被告签订的《地役权设定协议》应予以解除。根据合同法第94条第一款及合同法解释二第26条规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。原告与被告签订《协议书》和《地役权设定协议》是2010年和2011年，那时双方均无法预判以后的客观情况，原告于2014年5月才办理了土地使用权证书，但因规划等原因致使双方的合同目的不能实现，因此应依法对《地役权设定协议》予以解除。另不动产登记条例出台后，土地与房屋不能单独分割，现原告所建商业楼，属于商品房性质，随着商品房的销售，土地亦会随同商品房一同移交给业主，原告与被告如设置地役权，将会侵害业主的权利。因此，原告认为，双方虽然签订了协议将争议地块约定了地役权，但后来因政策因素等，致使客观情况发生了变化，被告及居民的通行权利未受到阻碍，且争议地块己经规划为消防通道及绿地，实现合同目的已成为不可能。因此，请求法院依据事实和法律，支持原告的诉讼请求。被告辩称：1、根据地役权合同约定，原告取得长征街99号土地的使用权后，原告将合同约定的界点j3、j4、j5、j6范围内土地为被告设定地役权并无偿交付用于通行使用。原告通过公开招拍挂程序，2013年3月15日取得了长征街99号土地的使用权，具备了地役权设定的条件；2、2013年3月15日，原告与国土资源局签订了《国有建设用地使用权出让合同》，合同规约定出让宗地面积6.3亩，用途为商业服务用地。同年5月29日及6月17日原告向被告出具了二份《保证书》，也就是说，原告在拿到的出让宗地面积总和为6.3亩，用途为商业服务用地后，仍向被告书面保证履行二份协议书约定范围内的地役权；3、合同法是规范市场交易的基本法律，物权法是规范财产关系的基本法律，是物的归属和利用而产生的民事关系，本案是地役权纠纷，地役权解除或消灭适用于专门法即物权法，原告引用合同法的规定解除地役权合同是错误的。原告作为供役地权利人在无《中华人民共和国物权法》第一百六十八条规定的情况下，无权解除地役权合同。解除条件：“地役权人有下列情形之一的，供役地权利人有权解除地役权合同，地役权消灭：（一）违反法律规定或者合同约定，滥用地役权；（二）有偿利用供役地，约定的付款期间届满后在合理期限内经两次催告未支付费用的”。被告没有“违反法律规定或者合同约定，滥用地役权”，原告没有解除地役权合同的权利。本院经审理认定事实如下：2010年4月30日，原告与被告签订了一份协议书，约定：被告拟交国土资源局收购储备的地块位于长征街99号，为两宗工业出让用地，地块一面积为5071.9㎡，地块二面积为1126.3㎡。宗地图分别为1301030030030008000和1301030030030009001；原告保证被告取得的土地收购补偿款为1305万元（含地上建筑物补偿），并先行向被告支付，且于本协议签订后7日内一次性支付。因以上地块与被告职工所在长征街97号小区相邻，为保证被告及小区居民的顺利通行，协议第六条第三项中还记载：原告承诺取得上述土地使用权后，将宗地图编号1301030030030009001南边界j3、j4界点向北退让的土地使用权无偿转让给被告，转让地块四至及界点j3、j4、j5、j6，即新项目南墙与东边现有六层住宅南墙保持东西180度直线。若不能办理分割登记，原告无偿交付被告永久使用。此协议签订后，原告将协议中约定的补偿款1305万元支付给原告。2011年1月25日，原被告又签订一份《地役权设定协议》，载明：原告取得原协议书中约定范围内的土地使用权后，将原协议第六条第三项约定的界点J3、J4、J5、J6范围内的土地无偿交付被告及被告职工所在长征街97号小区居民通行使用，并设定地役权给被告及居民，在土地部门办理登记；具备转让条件时，无偿转让给被告，在土地部门办理产权分割登记；为便于被告及小区居民从该供役地上顺利通行，原告不得在本协议约定的土地上建设房屋或其他建筑物、构筑物或进行影响到通行的其他行为；设定的该地役权期限为70年，自被告通过取得原协议中约定的土地使用权后，开始起算。2013年3月，原告取得了上述土地使用权。2013年5月29日，原告出具保证书一份，保证位于长征街99号两宗出让地新建住宅楼南墙与东边现有六层住宅南墙保持东西180度直线。2013年6月17日，原告又出具一份保证书，载明：“金角湾商服楼”项目用地具体位置及四至按2010年4月30日与市土畜产有限责任公司签订的《协议书》和2011年1月25日签订的《地役权设定协议》宗地图1301030030030008000+9001+9002所示界点J5、J6以北为“金角湾”项目最南用地边界，即J5、J6、J4、J3范围内土地由石家庄市土畜产有限责任公司自主使用。2014年5月30日，石家庄市人民政府颁发的桥东国用（2014）第00057号国有土地使用权证书记载：土地使用权人为河北腾泰房地产开发集团有限公司，地类（用途）为其他商服用地，使用权面积为4072.70平方米，终止日期为2053年5月20日。2015年10月26日，原告取得建筑工程施工许可证，原告现已建成一栋“金角湾商服楼”。2017年8月29日，我院到双方争议的现场进行实地勘查，现双方争议的地块上有一条供小区居民通行的道路，小区大门也在此地块上，且小区居民仍在通行。本院认为：因被告开发的长征街99号地块与原告及原告职工所在长征街97号小区相邻，为了保证原告及原告职工的通行，原被告双方签订了《地役权设定协议》，该协议系双方真实意思表示，合法有效，原被告之间存在地役权合同关系，地役权期限依土地使用权证书应至2053年5月20日止。目前，原告及长征街97号小区的居民仍在设定地役权的土地上通行。现原告申请解除，应该符合物权法第一百六十八条规定的解除条件，“地役权人有下列情形之一的，供役地权利人有权解除地役权合同，地役权消灭：（一）违反法律规定或者合同约定，滥用地役权；（二）有偿利用供役地，约定的付款期间届满后在合理期限内经两次催告未支付费用”，本案中，原告没有举证证明被告符合此规定的条件，故其要求解除地役权合同的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告的诉讼请求。案件受理费80元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。审 判 长 李生春审 判 员 张 力代理审判员 籍东雷二〇一七年十月二十六日书记员武航 关注公众号“”