（2017）鄂0105民初1704号
裁判日期: 2017-10-26
公开日期: 2017-12-04
案件名称
陶耀六与湖北金驰物业有限公司买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
武汉市汉阳区人民法院
所属地区
武汉市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陶耀六,湖北金驰物业有限公司
案由
买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第九十七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
湖北省武汉市汉阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0105民初1704号原告：陶耀六，男，1970年6月6日出生，汉族，住武汉市汉阳区，被告：湖北金驰物业有限公司,住所地武汉市汉阳区汉阳动物园路62号。法定代表人：陈艳芳，该公司董事长。委托代理人：王恒，湖北聚力律师事务所律师。委托代理人：蒙庆华，湖北佳哲律师事务所律师。原告陶耀六与被告湖北金驰物业有限公司买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月25日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年6月13日公开开庭进行了审理。原告陶耀六、被告湖北金驰物业有限公司委托诉讼代理人王恒、蒙庆华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陶耀六向本院提出诉讼请求：1.要求被告退还房款525,160元及房租收益183,806元，共计708,966元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年5月4日，原告陶耀六和被告湖北金驰物业有限公司签订《海天欢乐购GO-IN街区物业使用权转让合同》一份，约定原告购买被告开发的“海天欢乐购”项目地下一层的GO-IN街区F区22号商铺使用权；该商铺建筑面积11.85平方米；总价为525,160元等条款。同日，原、被告双方另签订《海天欢乐购GO-IN街区物业委托管理经营合同》一份，约定原告将上述商铺委托被告管理、经营，被告承诺每年向原告返租不低于7%。2017年3月18日，原告收到被告发出的《关于办理产权登记及核实物业面积的通知》，该通知载明原告购买的F区22号商铺实测面积为13.94平方米，该实测面积超过原约定面积的17.6%，违反了相关法律规定，故原告要求解除双方签订的《海天欢乐购GO-IN街区物业使用权转让合同》及《海天欢乐购GO-IN街区物业委托管理经营合同》，并要求被告退还购房款及房屋租金。湖北金驰物业有限公司辩称，一、本案“海天欢乐购”是武汉市重大项目，双方签订的物业使用转让合同是双方真实意思表示，且合同已经履行，双方应依约履行合同。二、本案不是商品房买卖合同，不应适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的第十四条，原告的诉讼请求缺乏事实与法律依据，即便适用该司法解释，但原、被告双方合同里有约定以实际测量面积为准，有约定应当从约定。三、原告应按物业使用权转让合同之约定，以武汉市房屋初始登记证明和武汉市房产权证附图测定的建筑面积13.94平方米向被告据实办理补款手续。综上，原告的起诉无事实与法律依据，请求驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：对当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2012年2月16日之前，陶耀六和湖北金驰物业有限公司协商一致，由陶耀六购买湖北金驰物业有限公司开发的“海天欢乐购”项目商铺一套，陶耀六共计向湖北金驰物业有限公司共计支付了购房款715,025元。此后，陶耀六和湖北金驰物业有限公司协商一致将拟购买的商铺更换为“海天欢乐购”项目地下一层的GO-IN街区F区22号商铺。2012年5月4日，湖北金驰物业有限公司（甲方）和陶耀六（乙方）签订《海天欢乐购GO-IN街区物业使用权转让合同》一份，约定甲方同意将“海天欢乐购”项目地下一层的GO-IN街区F区22号使用权转让给乙方；该物业建筑面积11.85平方米，最终建筑面积以武汉市具有相应测绘资质的单位测定的为准；该物业使用权转让总价为525,160元；乙方遵守甲方（或甲方指定的商业运营管理公司）对GO-IN街区的统一管理规定，并应在签订本合同的同时签订《海天欢乐购GO-IN街区物业委托管理经营合同》；该物业使用权期满后，该物业的使用权根据当时国家相关法律法规执行等条款。同日，陶耀六（甲方）和湖北金驰物业有限公司（乙方）另签订《海天欢乐购GO-IN街区物业委托管理经营合同》一份，约定甲方自愿将上述“海天欢乐购”项目地下一层的GO-IN街区F区22号物业委托乙方管理、经营（含代为出租或许可第三人有偿使用）；委托管理经营期限为五年，该期限的起算日期为2013年12月31日；甲乙双方本着共同培育市场、不断提升市场价值的原则，一致同意委托管理经营期内的前三年，甲方不向乙方收取该物业收益（即免费交给乙方管理经营），该物业实际产生的第三人支付的租金或有偿使用费归乙方所有；委托管理经营期内，该物业第四年和第五年的收益，乙方应在每季度的第一个月的15号之前，按每年46,533元的标准，将上一季度的该物业收益支付给甲方；自甲方依据《海天欢乐购GO-IN街区物业使用权转让合同》支付完该物业的全部使用权转让价款之日起至2013年12月30日止，乙方按全部使用权转让价款的3.5‰的月利息给予甲方补贴。乙方应在2013年12月30日将上述补贴一次性支付给甲方等条款。2014年1月19日，湖北金驰物业有限公司向陶耀六支付了自2012年5月4日至2013年12月30日的利息49,801.49元（以715,025元为本金，按3.5‰的月利息计算）。2014年3月6日，湖北金驰物业有限公司向陶耀六出具《销售不动产统一网络发票》一份，该发票载明：位于“海天欢乐购”负一层F-22号商铺建筑面积为11.85平方米，单价为每平方米44,317.3元，房屋总价为525,160元。同日，湖北金驰物业有限公司退还陶耀六已支付的购房款189,865元。2015年，湖北金驰物业有限公司取得《武汉市房屋初始登记证明》一份，该证明载明，位于汉阳区汉阳大道582号新建“数码港”及汽车用品市场/栋-1层F-022室建筑面积为13.94平方米，规划用途为商业服务，所有权人为湖北金驰物业有限公司。2017年3月18日，湖北金驰物业有限公司向陶耀六发出《关于办理产权登记及核实物业面积的通知》，通知陶耀六在收到通知后60日内与湖北金驰物业有限公司签订购买该商铺产权的《商品房买卖合同》，湖北金驰物业有限公司将统一办理产权登记手续及办理面积差额部分的补款手续等。此后，陶耀六与湖北金驰物业有限公司就涉案商铺面积差问题发生争议，双方协商未果。本院认为，陶耀六和湖北金驰物业有限公司签订的《海天欢乐购GO-IN街区物业使用权转让合同》及《海天欢乐购GO-IN街区物业委托管理经营合同》系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护，各方均应全面履行约定的合同义务。双方签订的《海天欢乐购GO-IN街区物业使用权转让合同》虽约定为使用权转让，但该合同未约定使用权转让具体期间，且湖北金驰物业有限公司已就涉案商铺办理了初始登记手续并通知陶耀六重新签订商品房买卖合同及办理产权登记手续，故《海天欢乐购GO-IN街区物业使用权转让合同》的性质应为商品房买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超过3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。……”，双方签订的《海天欢乐购GO-IN街区物业使用权转让合同》中对面积差没有约定，且涉案房屋面积误差比绝对值为17.6%，故对陶耀六要求解除《海天欢乐购GO-IN街区物业使用权转让合同》的主张，本院予以支持。湖北金驰物业有限公司辩称认为合同约定了“最终建筑面积以武汉市具有相应测绘资质的单位测定的为准”，但该约定不属于对出现面积误差的处理约定，故对湖北金驰物业有限公司的该项辩称，本院不予采信。《海天欢乐购GO-IN街区物业委托管理经营合同》系以《海天欢乐购GO-IN街区物业使用权转让合同》的存在为前提，故《海天欢乐购GO-IN街区物业使用权转让合同》解除后，《海天欢乐购GO-IN街区物业委托管理经营合同》当然随之解除。合同解除后，陶耀六支付的购房款525,160元，湖北金驰物业有限公司应于退还，故对陶耀六要求返还购房款的诉讼请求，本院予以支持。《海天欢乐购GO-IN街区物业委托管理经营合同》解除前，其约定具有法律约束力，故湖北金驰物业有限公司应自2016年12月31日起按年租金46,533元的标准向陶耀六支付租金。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告湖北金驰物业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陶耀六返还购房款525,160元；二、被告湖北金驰物业有限公司于本判决生效之日起十日内按年租金46,533元的标准向原告陶耀六支付自2016年12月31日起至实际支付之日止的租金；三、驳回原告陶耀六的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为5,445元（原告已预交），由原告陶耀六负担445元，被告湖北金驰物业有限公司负担5,000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 员 戴 猛二〇一七年十月二十六日法官助理 王朝阳书 记 员 王秋蔚 关注公众号“”