（2017）豫0311民初3800号
裁判日期: 2017-10-26
公开日期: 2017-12-28
案件名称
程孟齐与高占国租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
洛阳市洛龙区人民法院
所属地区
洛阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
程孟齐,高占国
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第一百一十三条第一款，第一百二十条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人���法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书(2017)豫0311民初3800号原告：程孟齐，男，汉族，1992年3月20日出生，住河南省夏邑县。委托代理人：刘保国，河南中冶律师事务所律师，特别授权。委托代理人：李朋涛，河南中冶律师事务所律师，一般代理。被告：高占国，男，汉族，1974年2月16日出生，住河南省洛阳市洛龙区。委托代理人：关耀宗，偃师市商城街道法律服务所法律工作者，特别授权。原告程孟齐诉被告高占国租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘保国、李朋涛和被告高占国及其委托代理人关耀宗到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2017年2月25日，原被告签订《租赁合同书》一份，约定原告承租被告所有的位于洛阳市洛龙区××里××高速路××西3亩院子。租金每年2.4万元，租赁期限从2017年2月25日起至2022年2月28日止。如果单方违约，赔偿对方违约金5万元。在原告使用该院子期间，被告在院子里盖了二层楼房，占据大部分面积。由于该建筑系违章建筑，政府部门对该房屋进行了拆除，该房屋目前处于废弃状态，属于危房，严重影响原告正常使用租赁的院子，导致原告签订租赁协议的目的已经不能实现，特诉至贵院：1、判令解除原被告签订的租赁合同书；2、判令被告赔偿原告各项损失共计92500元；3、判令被告支付原告违约金5万元；4、本案诉讼费用由被告承担。被告高占国辩称：1、原告起诉的事实与理由根本不能成立，本案中答辩人高占国不存在任何过错，更不存在违约，原告要求答辩人赔偿其各项损失92500元及违约金50000元，纯属恶意诉讼，没有任何法律依据。2、原告利用答辩人的善良和法律意识淡薄，误导答辩人在其事先打印好的格式《租赁合同书》上签名，后又与答辩人协商，让答辩人找建筑队给其盖库房、打水泥地坪，答辩人为原告打了1120平方米的水泥地坪，每平方40元，花费44800元，又给原告建库房540平方米，每平方260元，花费了140400元，以上共计花费185200元。3、原告未经答辩人同意，无故中途撤走，因原告违约在先，原告应赔偿答辩人打水泥地坪、建库房的经济损失185200元，并支付违约金5万元。综上，答辩人请求法庭依法驳回原告的诉讼请求，支持答辩人的答辩意见。经本院审理后查明：2017年2月25日，原告程孟齐（承租方、乙方）与被告高占国（出租方、甲方）签订了一份《租赁合同书》（第一份合同），并向被告高占国支付订金10000元。原告称因第一份合同约定不明确，担心租赁期内被告不让其租用，故原告随后又提供了一份《租赁合同书》（第二���合同）由双方重新进行签订，其中约定：“1、租赁地址：洛阳市洛龙区白马寺镇大里王村高速路北、村路西3亩院子。2、经甲乙双方协商，本大院租金每年贰万肆仟元整，合同期限商定伍年即从2017年2月25日起至2022年2月28日止（遇不可抗拒因素可终止合作）。3、付款时间：一次性付一年租金，每年租金到期前10天支付下年租金。4、经甲乙双方商定：租金3年不变，第4年起每年租金上涨不超过10%。5、违约责任：合同时间满5年以上（包含5年），经甲乙双方商定不续租的，双方互不承担责任，合同时间低于5年，需经双方同意方可终止合同，如果单方面违约，赔偿对方违约金5万元。6、租赁期限届满前壹个月提出，经甲方同意后，甲乙双方将对有关租赁事项重新签订合同，在同等条件下，乙方有优先权。7、在承租期内，水电费用有承租方缴纳。如乙方须改动院内结构须经甲方同意，本合同到期后地上改动部分归甲方所有。8、以本次合同为准，本合同经双方签字盖章，并收到乙方支付的租赁款项后生效。”，该份合同经原被告双方签字确认。后原告以现金方式向被告支付20000元，加上先前支付的订金10000元，原告共计向被告支付30000元，其中包含第一年的租金24000元和打地坪补助费6000元。合同签订后，原告开始着手经营，并在院内搭建彩板房。2017年3月份，被告高占国根据原告需求将院子内地面进行水泥硬化，4月份又在院内修建两层房屋，被告高占国称新建房屋用于原告做库房使用。因院内新建的两层房屋和彩板房属于违章建筑，5月底被洛龙区白马寺镇政府执法部门部分拆除。2017年6月中旬，原告搬离被告院子，因原告与被告就解除合同事宜分歧较大，原告于7月份将被告诉至本院，原告认为房屋的拆除严重影响其正常使用院子��导致租赁目的不能实现，故要求解除租赁合同并由被告赔偿其损失。另查，原告程孟齐系河南万品农业开发有限公司的法定代表人，公司经营范围为中药材种植。原告租赁被告院子用于中药材的加工、晾晒。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案中原被告签订了《租赁合同书》，同时原告向被告支付了租金，该租赁合同合法有效。原告程孟齐认为因被告高占国违建造成合同无法履行，被告应承担违约责任；而被告高占国认为其建房前不知道属于违章建筑，其不存在过错，不应当承担违约责任，同时被告高占国认为原告程孟齐未经其同意私自离开，原告应承担违��责任。根据合同约定和双方举证情况，原告程孟齐主张被告高占国承担违约责任没有依据，本院不予支持。从双方签订合同到原告搬离，原告程孟齐实际占用被告院子不足3个月，现原告要求被告退还剩余9个月租金18000元，本院予以支持。原告程孟齐主张的彩板房损失、运费及经营损失，因证据不足，本院无法支持。因被告高占国已按要求将院内地面进行水泥硬化，故原告要求被告返还打地坪6000元不予支持。由于原告程孟齐已自行搬离被告高占国的院子，双方签订的《租赁合同书》实际已无法履行，故该合同已实际解除。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十三条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告程孟齐与被��高占国所签订的《租赁合同书》。二、被告高占国于本判决生效后十日内向原告程孟齐返还租金18000元。三、驳回原告的其他诉讼请求。如逾期履行，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1625元，由原告程孟齐承担812.5元，被告高占国承担812.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。代理审判员 ：侯宗宇二〇一七年十月二十六日书 记 员 ：李海青 搜索“”