（2017）京02民终9167号

裁判日期: 2017-10-26

公开日期: 2017-12-01

案件名称

梁云卿、北京惠通永源商场有限公司等与北京北旅时代商务旅游投资有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

北京市第二中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

梁云卿,北京北旅时代商务旅游投资有限公司,北京天成信泰商贸有限公司,北京惠通永源商场有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京02民终9167号上诉人（原审被告）：梁云卿，男，1971年7月26日出生，个体工商户，住北京市西城区。委托诉讼代理人：仲惟鐏，北京融开律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京北旅时代商务旅游投资有限公司，住所地北京市海淀区紫竹院路32号。法定代表人：张俊峰，董事长。委托诉讼代理人：廉毅，男，1967年3月11日出生，北京北旅时代商务旅游投资有限公司职员。委托诉讼代理人：隋云鹏，北京天驰君泰律师事务所律师。原审被告：北京天成信泰商贸有限公司，住所地北京市西城区新风街3号1号楼。法定代表人：杨建勇，总经理。原审被告：北京惠通永源商场有限公司，住所地北京市西城区西外大街136号动物园公交枢纽六层、七层。法定代表人：任敏，总经理。上诉人梁云卿因与被上诉人北京北旅时代商务旅游投资有限公司、原审被告北京天成信泰商贸有限公司、原审被告北京惠通永源商场有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2016）京0102民初20100号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。梁云卿上诉请求：撤销一审判决第一项、第三项，要求继续履行我与范静思的租赁合同，确认我有权继续使用涉案房屋。事实和理由：一、一审判决认定事实不清、证据不足、适用法律错误。一审判决认定北京北旅时代商务旅游投资有限公司（下称北旅公司）与北京天成信泰商贸有限公司（下称天成公司）之间的房屋租赁合同及补偿协议于2015年8月31日解除，但北旅公司在此之后，并未将案情告知房屋的实际租赁者，且北旅公司继续进行房屋物业管理工作，收取相关费用，造成我继续投入装修、经营成本，并继续交纳租金、房屋租赁押金给天成公司。现我因此损失巨大，北旅公司应予赔偿。二、一审法院将我列为被告，而没有将范静思列为被告，有悖常理。我与北旅公司之间没有任何的法律关系，一审法院判决我承担共同给付义务，于法无据。如法院非要认为我与北旅公司之间具有法律关系，那请北旅公司先履行涉案房屋出租人的义务，返还我已交纳房租、押金，赔偿我装修损失、关门造成的实际经营损失及提前解除合同的违约金。（2015）西民初字第28587号判决已解除了涉案房屋的租赁合同，范静思还要将涉案房屋出租并收取费用，其行为已经涉嫌诈骗，请求法院将本案移送公安机关进一步审查。北旅公司辩称，我公司同意一审判决，不同意梁云卿的上诉请求。答辩意见如下：一审最先起诉的是范静思，后经审理查明梁云卿为涉案房屋的实际使用者，故我公司申请追加梁云卿为被告，并撤回了对范静思的起诉。天成公司、惠通公司未上诉，也未进行答辩。北旅公司向一审法院起诉请求：1.天成公司、梁云卿返还北京市西城区新风街公交机械厂3号院2号楼东侧第一间（即西数第七间）房屋；2.天成公司、梁云卿支付房屋使用费144292元（自2015年9月1日至2016年5月19日，要求支付至房屋腾退之日止）；3.北京惠通永源商场有限公司（下称惠通公司）对前述房屋使用费承担连带责任；4.诉讼费由北旅公司、惠通公司、梁云卿承担。一审法院认定事实：北京公共交通控股（集团）有限公司系北京市西城区新风街3号院房屋的所有人。2011年8月1日，北京公共交通控股（集团）有限公司（甲方）与北京公共交通控股（集团）有限公司保修分公司（乙方）、北旅公司（丙方）签订《资产有偿使用协议书》，经三方共同协商，就丙方有偿使用和开发经营管理甲方房屋达成如下协议：一、有偿使用和经营管理标的，西城区德外新风街3号院西南角新风机械厂车间（三层楼房）和15间平房，楼房建筑面积3278平方米，平房建筑面积311.11平方米；二、使用期限，双方确定标的有偿使用期限为8年，自2011年8月1日起至2019年7月31日止，协议期满，在甲方同意下，丙方可申请继续有偿使用上述标的，甲、乙、丙三方应另行签订协议；……。2011年7月3日，北旅公司（甲方）与惠通公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于北京市西城区新风街3号新风机械厂院内三层厂房3278平方米，及楼南侧平房202平方米，共计3480平方米的房屋租赁给乙方使用，租赁期自2011年9月1日至2019年8月31日。房屋年租金为4445700元，自租赁期限第五年开始，房屋租金增加10%，年租金为4890270元整。2012年5月9日，北旅公司（甲方）与惠通公司（乙方）、天成公司（丙方）签订《新风街项目租赁协议合作方变更说明》，内容为：因乙方在北京市西城区新风街3号院1号楼经营地注册了天成公司，经甲、乙、丙三方协商同意：1、将北旅公司（甲方）与惠通公司（乙方），于2011年7月31日签订的新风街3号院1号楼房屋租赁合同中约定的乙方变更为天成公司，法人代表杨建勇；2、将合同中约定的74万元保证金改为37万元。其他条款继续有效。2012年7月9日，北旅公司（甲方）与天成公司（乙方）签订《补充协议》，内容为：甲、乙双方于2011年7月31日共同签署了关于北京市西城区新风街3号《房屋租赁合同》，因经营需要，乙方向甲方提出申请，扩建面积440平方米，经研究甲方同意乙方扩建，经友好协商，特订立此《补充协议》。1.乙方根据租赁房屋的现状和经营需要，可以对租赁房屋进行改造，该改造包括但不限于对租赁房屋的重建、改建、扩建、装修和加固等，乙方对租赁房屋进行改造之前，应将改造方案报甲方并经甲方上级专业部门书面批准后方可进行，乙方对整、改、扩、装、固的房屋安全、防火等全面负责，出现任何状况均由乙方承担，乙方改建、重建、扩建的新增面积是指在原有面积外立面及房顶屋面扩建后的部分（室内加层及外立面装饰、装修除外）；2.在装修和使用租赁房屋的过程中，乙方如确需对租赁房屋的主要结构进行拆改，应对原建筑结构做好加固防护和承重计量，确保使用安全，乙方对整、改、扩、装、固的房屋安全防火责任，甲方有权监督，并对不符合规定的提出整改，乙方对改造后的房屋自行办理许可手续，甲方予以配合，改造后的房屋产权归甲方所有，若乙方未办理合法手续，导致甲方被处罚的，乙方承担所有责任；3.乙方自2012年7月1日起按新建筑面积2.5元每平方米每天向甲方托管的北京北旅时代物业管理有限公司缴纳物业管理费，截止2012年9月30日，一季度费用101200元，随北京市西城区新风街3号《房屋租赁合同》合同母本时间，租赁期于2015年9月1日物业管理费递增10%，一季度费用111320元一次性缴纳；4.甲乙双方同意本合同到期日为2019年8月31日。2015年7月27日，惠通公司向北旅公司出具《还款计划书》，内容为：天成公司新风街3号项目，2014年至2015年7月底欠缴北旅公司房屋租金673万余元，滞纳金按合同约定，以实际发生为准，计划还款时间在2015年8月28日左右，到期不还，惠通公司愿承担一切债权债务，承担还款责任。2015年9月，因天成公司拖欠相关费用，北旅公司以天成公司、惠通公司为被告诉至本院，要求确认该公司与天成公司之间的房屋租赁合同于2015年8月31日解除，要求天成公司支付2014年1月1日至2015年8月31日的租金、要求天成公司支付及赔偿其他相关费用及损失，并要求惠通公司承担连带责任。本院经审理后作出（2015）西民初字第28587号民事判决书，判决确认北旅公司与天成公司之间的房屋租赁合同及补充协议于2015年8月31日解除，判决天成公司支付北旅公司2014年1月1日至2015年8月31日的剩余租金，判决惠通公司对2014年1月至2015年7月的租金承担连带支付责任，并判决天成公司支付和赔偿北旅公司其他相关费用。2012年4月22日，天成公司（甲方）与案外人范静思（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于新风街3号院2号楼东侧第一间（即涉案房屋）租赁给乙方使用。租赁期限为2012年6月2日至2018年6月1日。房屋年租金为183960元。自租赁期第2年开始，房屋租金每年增加3%，年租金为189478.8元。范静思承租涉案房屋后，2013年6月2日与梁云卿签订《商铺租赁合同》将涉案房屋出租梁云卿，约定租期自2013年6月2日至2018年6月1日，年租金24万元，第三年为246000元，第四年为252000元，第五年为252000元。庭审中，梁云卿出具银行转账记录，证明其已交纳2016年4月及5月的租金。审理中，由于天成公司承租房屋后，进行了大量改扩建，为确定涉案房屋的具体位置，本院进行现场勘验，本案涉及房屋位置为：西城区新风街3号院2号楼外南侧西数第七间。一审法院认为：天成公司、惠通公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃质证和答辩的权利，本案依法缺席审理。本案中，生效判决已经确认北旅公司与天成公司签订的房屋租赁合同及补充协议于2015年8月31日解除，合同解除后，天成公司应当将房屋返还给北旅公司。梁云卿作为实际使用人，也具有腾房义务，故对北旅公司要求天成公司、梁云卿返还涉案房屋的诉讼请求，本院予以支持。涉案房屋的具体位置以本院现场勘验为准，即西城区新风街3号院2号楼外南侧西数第七间房屋。北旅公司要求天成公司支付2015年9月1日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费，于法有据，本院予以支持，房屋使用费的标准，本院参照2015年8月31日北旅公司与天成公司租赁合同解除时，天成公司与范静思之间租赁合同的租金标准，即年租金201018元，此后，不再考虑递增。由于梁云卿已支付租金至2016年6月1日，故梁云卿无需向北旅公司支付2016年6月1日之前的房屋使用费，2016年6月2日之后梁云卿应对涉案房屋的使用费承担共同给付责任。由于惠通公司只是承诺对2014年至2015年7月的租金及滞纳金承担连带还款责任，北旅公司要求惠通公司承担2015年9月1日之后房屋使用费的连带责任，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，一审法院于2016年12月判决:一、自判决生效之日起七日内，北京天成信泰商贸有限公司、梁云卿将北京市西城区新风街3号院2号楼外南侧西数第七间房屋腾空，交还北京北旅时代商务旅游投资有限公司；二、自判决生效之日起七日内，北京天成信泰商贸有限公司支付北京北旅时代商务旅游投资有限公司房屋使用费（按照年租金二十万一千零十八元的标准，自二О一五年九月一日起支付至实际交还房屋之日止）；三、梁云卿对判决第二项自二О一六年六月二日起至实际交还房屋之日止的房屋使用费承担共同给付责任；四、驳回北京北旅时代商务旅游投资有限公司的其他诉讼请求。如果北京天成信泰商贸有限公司、梁云卿未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院查明的事实与一审一致。本院认为：已生效的人民法院判决书确认北旅公司与天成公司签订的房屋租赁合同及补充协议于2015年8月31日解除，合同解除后，天成公司已不享有涉案房屋的承租权及转租权，其应当将房屋返还给北旅公司。本案中，天成公司将涉案房屋转租给范静思，范静思又将涉案房屋转租给梁云卿，上述转租合同随着北旅公司与天成公司签订的房屋租赁合同及补充协议解除而丧失继续履行的法律基础，梁云卿作为涉案房屋的实际使用人，亦具有腾房义务。梁云卿要求继续履行其与范静思的租赁合同，不符合法律规定和客观事实，本院不予支持。至于合同解除后给梁云卿造成的损失，根据合同相对性原则，梁云卿可另行向其转租合同的相对出租人主张权利。租赁合同解除后，天成公司未能腾退租赁房屋。北旅公司要求天成公司支付2015年9月1日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费，于法有据，应予支持。因梁云卿实际占用房屋，北旅公司要求租赁房屋的实际使用人梁云卿与天成公司共同承担房屋使用费的给付责任，符合法律规定，本院予以支持。梁云卿上诉不同意承担给付使用费的责任缺乏依据，本院不予支持。关于梁云卿所述一审法院未将范静思列为被告有悖常理一节，因范静思并非本案的必要共同诉讼人，且北旅公司放弃要求范静思承担责任，故一审法院未列范静思为被告，符合法律规定，并无不妥。关于梁云卿所述范静思在北旅公司与天成公司之间的合同解除后仍转租涉案房屋并收取租金，涉嫌诈骗，要求将本案移送公安机关一节，根据已查明的事实尚不足以证明范静思在本案中有诈骗的重大嫌疑，本案不符合移送条件，本院对梁云卿上述申请不予准许。梁云卿如坚持认为范静思涉嫌诈骗，可向公安机关报案。综上所述，梁云卿的上诉请求证据不足，本院不予支持。一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3186元，由梁云卿负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长　李蔚林审 判 员　曹　雪审 判 员　王军华二〇一七年十月二十六日法官助理　董　红书 记 员　马丽雅