（2017）京01民终7497号
裁判日期: 2017-10-26
公开日期: 2017-11-01
案件名称
娄飞与赵桂荣房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第一中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
娄飞,赵桂荣
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京01民终7497号上诉人（原审被告）:娄飞，男，1968年5月12日出生。被上诉人（原审原告）:赵桂荣，女，1935年9月21日出生。委托诉讼代理人：杨新军，北京博秋律师事务所律师。委托诉讼代理人：张福虎，北京利生律师事务所律师。上诉人娄飞因与被上诉人赵桂荣房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院(2017)京0114民初4899号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。娄飞向本院提出上诉请求：撤销原判，依法改判驳回赵桂荣的一审诉讼请求。主要事实及理由：赵桂荣口头告知我2017年3月31日前返还房屋，但未到约定日期就起诉至法院。因此，不同意对方在一审的诉讼请求。赵桂荣辩称，同意原审判决，不同意娄飞的上诉请求。赵桂荣向一审法院起诉请求：1.解除赵桂荣与娄飞双方的房屋租赁合同；2.娄飞偿还自2017年3月1日起至腾退房屋日期间的房屋租赁费（每月200元）、水电费等；3.娄飞腾空并退还所租赁房屋给赵桂荣；4.诉讼费由娄飞承担。诉讼中，赵桂荣撤回对娄飞主张支付水电费的请求。一审法院认定事实：赵桂荣将坐落于北京市昌平区北七家镇332号（以下简称332号）内房屋一间出租给娄飞，双方未签订书面合同，亦未没有明确约定租期。关于双方何时建立租赁关系，娄飞称其是2012年来的北京，赵桂荣称是娄飞来了有4、5年了。双方均认可租金最初约定的是每月150元，后来变更为每月200元。庭审中，赵桂荣提交了集体土地建设用地使用证，拟证明332号院内房屋系其所有，娄飞称没见过该份证据并表示与其没有关系。另查，娄飞承租房屋方位是332号外院东边第一间，现该房屋由娄飞使用。自2017年1月至今双方约定的租金标准为每月200元，现娄飞已将租金支付至2017年2月28日，赵桂荣称自2017年3月1日起就没有收房租了。2017年3月7日，赵桂荣将娄飞起诉至法院。对于本案有争议的事实是娄飞表示赵桂荣承诺让其住到国家拆迁后。对此主张，娄飞未向法院提交证据。对于本案有争议的证据是赵桂荣提交的录音及文字整理材料，赵桂荣称2017年3月4日，曹淑惠代表赵桂荣向娄飞表示要求其在2017年3月31日将房屋腾空。娄飞表示该录音是对方偷着录的，并表示曹淑惠没有说过让其搬家，后在仔细听录音后表示该录音中有其跟其媳妇的声音，娄飞称其媳妇说只要他们拆房就搬走。一审法院认为：租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照合同法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，赵桂荣将其宅基地上建设的房屋出租给娄飞，双方未明确租赁期限亦未签订书面合同，应视为不定期租赁，赵桂荣可以随时解除合同，故对于赵桂荣请求解除合同的诉讼请求，法院予以支持。合同解除后，娄飞应当将房屋返还给赵桂荣，故其主张娄飞腾空并退还房屋的请求，法院予以支持。赵桂荣通知娄飞要求娄飞将房屋腾空，后又在通知搬离的期限内提起诉讼，其行为虽有不妥，但在娄飞接到诉讼通知后并未在赵桂荣通知的期限内搬离涉案房屋并继续占有使用房屋，故赵桂荣主张娄飞支付自2017年3月1日起至实际腾退房屋之日止的房屋租赁费，理由正当，法院应予支持。赵桂荣主张房屋租赁费标准应当以双方约定的每月租金200元计算，法院对此不持异议。关于娄飞称赵桂荣承诺其住到国家拆迁一节，娄飞并未提交证据予以证明，且国家拆迁属于不确定的因素，双方的租赁期限并不明确，也不符合六个月租期以上需采纳书面形式签订合同的法定要求，故对于娄飞以此作为理由不同意解除合同的说法，法院无法采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、解除赵桂荣与娄飞就坐落于北京市昌平区北七家镇332号外院东边第一间房屋形成的不定期租赁合同；二、娄飞于本判决生效后十五日内将坐落于北京市昌平区北七家镇332号外院东边第一间房屋腾空并返还赵桂荣；三、娄飞于本判决生效后十五日内支付赵桂荣房屋租赁费，按每月200元标准计算，自二〇一七年三月一日起计算至实际腾退北京市昌平区北七家镇332号外院东边第一间房屋之日止。如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，未按期履行给付金钱义务的，加倍支付迟延履行期间的债务利息；未按期履行其他义务的，支付迟延履行金。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，赵桂荣将涉案房屋租赁给娄飞，但并未与娄飞签订书面的房屋租赁合同，也未就租赁期限进行约定，双方形成不定期租赁合同关系。现赵桂荣起诉要求解除合同并返还房屋，应予支持。一审法院判决赵桂荣与娄飞的房屋租赁合同解除，并据此判决娄飞腾退房屋，并支付未腾房期间的房屋租赁费正确，本院予以确认。综上所述，娄飞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由娄飞负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 柳适思审 判 员 辛 荣审 判 员 赵 蕾二〇一七年十月二十六日法官助理 黄旭宁书 记 员 李佳星 搜索“”