（2017）陕01民终10992号
裁判日期: 2017-10-26
公开日期: 2017-12-19
案件名称
王建涛与董攀租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
陕西省西安市中级人民法院
所属地区
陕西省西安市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
董攀,王建涛
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)陕01民终10992号上诉人（原审被告）：董攀，男，1983年11月14日出生，汉族，西安市长安区村民，住。被上诉人（原审原告）：王建涛，男，1976年4月20日出生，汉族，西安市长安区水利局职工，住西安市长安区。委托诉讼代理人：侯玉平，陕西陈兵律师事务所律师。上诉人董攀因与被上诉人王建涛租赁合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院(2017)陕0116民初1059号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人董攀、被上诉人王建涛委托诉讼代理人侯玉平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。董攀上诉请求：撤销一审判决，改判为驳回王建涛一审诉讼请求。事实和理由：2016年7月20日至2017年1月26日，因市政修路封，涉案房屋所在地全段道路被封锁，其被迫停业，其不应承担封路期间的租赁费。2016年12月15日，其与王建涛的租赁合同已经终止，故2016年12月15日至2017年5月18日的房屋占用费其不应承担。另外，在2015年合同期内，在未得到其同意且为写入合同的情况下，王建涛加收其5000元租赁费。王建涛辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。2016年7月20日起，因郭杜街办的道路改造工程，造成郭杜东街至郭杜西街全线封闭，属于不能预见不能避免的客观情况，并非其原因造成，一审依据双方合同约定并兼顾公平原则，判决该期间的房租由其与董攀平均分担，其为尽快解决纠纷，服从一审判决。2016年12月16日至2017年5月18日的房屋占用费系因董攀原因所致，一审判决董攀承担该期间的房屋占用费合法合理。其与董攀之间签订的《房屋租赁合同》第三条约定2014年12月15日之前的房租不便，以后随行就市。由此可知双方之间的房租并非一成不变。且董攀亦已按照每月增加5000元的标准向其支付房租，足以证明董攀认可2015年期间每月增加5000元房租的事实。请求驳回上诉，维持原决。王建涛向一审法院起诉请求：⒈董攀搬离租赁王建涛的房屋，将房屋归还王建涛；⒉董攀向王建涛支付拖欠租金95500元，并支付自2016年12月15日起至董攀搬离房屋之日止参照合同约定的房租标准计算的房屋占用费；⒊董攀赔偿王建涛违约金(以欠付租金为本金，按同期贷款利率四倍，从2015年12月16日计算至实际给付之日)；⒋本案诉讼费由董攀负担。一审法院认定事实：2013年4月5日，王建涛与董攀签订《房屋租赁合同》一份。合同约定王建涛将其所有的位于西安市长安区郭杜东街49号樱花西苑小区1号1单元10112室的商铺出租于董攀，租期为2013年4月10日至2016年12月15日，租金为每月12958元，每年155500元，在每年12月15日前付清次年房租。在履约过程中，董攀因无力经营，2016年度的房租仅支付6万元。2016年5月董攀与王建涛就退租事宜进行过协商，但未能达成一致。同年7月20日，因郭杜街办道路改造工程启动，致使郭杜东街至郭杜西街全线封闭施工。董攀遂停止在租赁房屋内经营，但因交接问题双方未达成一致，董攀尚遗留部分物品于租赁房屋内。本案审理过程中，经本院调解，2017年5月18日，董攀向王建涛交付了租赁房屋，并将租赁房屋内遗存物品由董攀折价1万元出售于案外人。王建涛因此撤回其要求董攀交还房屋之诉请，但对于房屋租金与违约金问题双方仍未能达成协议。一审法院认为，王建涛与董攀之间租赁合同权利义务关系明确，且内容不违反法律法规的强制性规定，因而合法有效，合同双方应当充分履行各自义务。王建涛在按照合同约定向董攀交付使用房屋后，董攀也应当按照合同之义务按期如约支付房屋租金。董攀在经营过程中遇到困难，要求协商退租，解除合同，亦应当按照合同第八条约定之事宜，提前三个月告知王建涛或双方协商一致。故董攀因其经营困难在2016年5月与王建涛协商退租的行为并不当然导致合同解除，房屋退租。该租赁合同依旧生效至双方所约定房屋租赁期届满之日，即2016年12月15日。但由于合同履行期间，因政府较长时间的封路施工，直接影响董攀正常经营，而双方在订立合同时均无法预料此种情况，故综合考虑道路施工的期限及对承租人经营的影响程度，依据公平原则，对承租人在修路期间应付租金数额适当调整为63105元。在租赁合同期满后，董攀仍然占有该房屋至2017年5月18日，故应当参照先合同标准向王建涛支付房屋占用费用。具体费用为：12958元/月×5个月又2日=65653.87元（四舍五入保留至分位）。关于王建涛主张董攀赔偿违约金问题，董攀认为同期银行贷款利率四倍的约定明显过高，应当按照同期银行贷款利率计算。结合王建涛所遭受损失与董攀据此承担的赔偿责任综合考虑，该违约金约定明显高于王建涛所遭受损失，应当依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，调整至单倍同期银行贷款利率。具体违约金数额应当以未支付租金为本金，以同期银行贷款率从应足额缴纳租金之日次日（2015年12月16日）起计算至实际清偿之日为止。依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决:一、被告董攀应在本判决生效后十五日内向原告王建涛支付欠付房租63105元；二、被告董攀应在本判决生效后十五日内向原告王建涛支付欠付房屋占有使用费65653.87元；三、被告董攀应在本判决生效后十五日内向原告王建涛支付欠付违约金，违约金数额为：以63105元为本金，以同期银行贷款利率，自2015年12月16日起计算至实际清偿欠付租金之日为止；四、驳回原告王建涛其他诉讼请求。如果被告董攀未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。本案诉讼费2795元，王建涛已预交，由董攀承担。二审中，双方当事人均未提交新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，董攀与王建涛签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。王建涛依约向董攀交付涉案房屋后，董攀亦应依约支付房屋租金。董攀要求解除合同应当依法进行，经查，双方《房屋租赁合同》至2016年12月15日终止，故董攀以其经营困难于2016年5月与王建涛协商退租的行为并不当然导致双方《房屋租赁合同》解除。涉案《房屋租赁合同》仍应至约定期限届满之日（2016年12月15日）解除。由于合同履行期间，因政府较长时间的封路施工，导致董攀的正常经营受到不利影响，此种情形系双方签订合同时无法预知的，一审综合考虑道路施工的期限及对董攀经营的影响程度，并依据公平原则，对在修路期间董攀应付租金数额调整为63105元，并无不妥。2016年12月15日，合同期满后，董攀仍然占有该房屋至2017年5月18日，故应当参照先合同标准向王建涛支付房屋占用费用。2016年12月16日至2017年5月18日共计5个月又2日，约定房屋租金为12958元/月，故董攀应支付王建涛该期间的房屋占用费应为65653.87元。因涉案《房屋租赁合同》约定的违约金计算标准为同期银行贷款利率四倍，该约定明显高于王建涛所遭受损失，一审依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，调整至单倍同期银行贷款利率，于法有据，亦无不当。二审中，董攀主张在2015年合同期内，未经其同意，王建涛加收其5000元租赁费不妥。经查，双方《房屋租赁合同》第三条约定，2014年12月15日之前的房租不变，以后随行就市。董攀亦已于按照每月增加5000元的标准向王建涛支付房租，据此可以认定董攀认可2015年期间每月增加5000元房租的事实，故本院对董攀该项主张不予采纳。综上所述，董攀的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2795元，由董攀负担。本判决为终审判决。审 判 长 姜亦君代理审判员 赵羽嘉代理审判员 林 瀚二〇一七年十月二十六日书 记 员 张小赛 微信公众号“”