（2017）川1902民初1727号
裁判日期: 2017-10-26
公开日期: 2017-12-12
案件名称
赵坤律与叶茂、吴玉兵房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
巴中市巴州区人民法院
所属地区
巴中市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
赵坤律,叶茂,吴玉兵
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五条，第六条，第八条第一款，第六十条第一款；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第三条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
四川省巴中市巴州区人民法院民 事 判 决 书(2017)川1902民初1727号原告：赵坤律（曾用名陈美玲），男，生于1969年，汉族，小学文化，农民，住四川省巴中市巴州区。委托代理人：于兆平，巴中市巴州区科技园法律服务所法律工作者。被告：叶茂，男，生于1987年，汉族，中专文化，个体工商户，住四川省巴中市巴州区。委托代理人：彭飞，巴中市恩阳法律服务所法律工作者。被告：吴玉兵，男，生于1966年，汉族，住四川省巴中市巴州区。原告赵坤律诉被告叶茂、吴玉兵房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告赵坤律及其委托代理人于兆平，被告叶茂及其委托代理人彭飞均到庭参加了诉讼，被告吴玉兵经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵坤律诉称：二被告对原告声称是从事房屋建修的承建商，自己在开发商处抵偿工程款取得案涉房屋的出售权。2012年10月25日，原、被告双方签订了《房屋预订书》，约定被告将巴州区凌云乡街道印合社一组（天竹苑）小区C幢2单元3号楼砖混结构一套卖给原告（面积为115.28平方米）。合同签订后，原告交款19万元。交款后，二被告在2013年10月未按约定交房。至此，原告从浙江十余次往返巴中要求被告交房，但被告拒不理会。现原告所购之房已被开发商另行出售给他人，并已装修使用，现致原告损失进一步扩大。故向法院提出如下诉讼请求：1、请求人民法院判决原、被告双方于2012年10月25日签订的《房屋预定书》无效；2、判令上列被告退还原告购房款19万元及利息（自收款之日按月息2%计息）；3、判令被告偿还原告各项损失2万元；4、判令被告承担诉讼费。被告叶茂辩称：一、原告漏列诉讼主体，原、被告签订的房屋预定书，我不知情这件事情，是原告与韩心签订的，我未收到购房款；二、韩心是项目出资开发商和承建商，叶茂是承包的水电，韩心没有钱支付给叶茂，将房子抵偿给叶茂，韩心将房屋抵偿给叶茂后，又将房屋出售给原告；三、吴玉兵是代韩心收取的购房款，叶茂只收到2万元，其余是交给吴玉兵的，返还应由吴玉兵和韩心返还。被告吴玉兵未到庭，未提出答辩。经审理查明，吴玉兵系被告叶茂之岳父。叶茂为韩心提供水电安装的劳务，韩心为了向叶茂支付劳务费用，于2012年10月25日与代表叶茂的被告吴玉兵签订了《商品房预定书》（其中韩心为甲方、叶茂为乙方）约定，乙方预定甲方位于巴中市巴州区凌云街道印和社1组（天竹苑）C幢2单元4层3号房屋；房屋交付时间为2013年10月，在正式交房后360天内办理房产、土地使用证。但遇下列情况，乙方预定的房产可顺延交付：A、施工过程中遇到不可抗拒的自然灾害；B、施工过程中遇到需涉及变更而影响的时间；C、非甲方不能控制事件影响施工。同时约定：《商品房预定书》只作水电安装工程款抵付合同使用，待房屋竣工验收合格后，另定正式房屋销售合同，以销售合同为准。《商品房预定书》落款处，韩心在出卖方（甲方）法定代理人处签字，在预定方（乙方）处签名，吴玉兵在乙方叶茂的代表人处签名。2013年8月26日，被告吴玉兵又代表叶茂将案涉房屋以1700元/平方米的价格出卖给原告赵坤律，并约定今后该房屋水电装修时材料由赵坤律购买，叶茂不收人工工资。原告赵坤律先后向吴玉兵交纳了购房款14万元。吴玉兵向赵坤律出具《收据》（收据编号：0017013），收到案涉房屋预定款7万元；2014年1月25日，吴玉兵（吴玉斌）又向原告赵坤律出具收条：“今收到赵坤律交购凌云天竹苑C栋二单元四楼三号房款70000.00元，包括前面转账壹万元在内。此据，收款人：吴玉斌”。2014年9月28日，原告赵坤律向被告叶茂交纳了购房款。当天，叶茂向赵坤律出具《收条》：“今收到赵坤律购房款叁万元（2014年9月10日转入吴玉斌账号60×××66），加上贰万元现金人民币，共计50000.00元，大写伍万元整。收款人叶茂”。同时，被告叶茂还在该《收条》下方注明：共收到赵坤律拾玖万元（190000.00元）人民币。第一次柒万元（吴玉斌收），第二次柒万元（吴玉斌收），第三次伍万元（叶茂收）。立据人：叶茂，2014年9月28日”。原告赵坤律缴纳19万元房款后，被告叶茂一直未取得案涉房屋的所有权，以致原告至今无法取得案涉房屋，故原告诉至我院提出前述诉请。以上事实有，原告诉称、被告辩称，原、被告身份信息，调查笔录，《房屋预订书》，收据和收条及本院庭审笔录等证据在卷佐证，本案事实清楚，证据充分。足以认定。本院认为，关于2012年10月25日，韩心与叶茂签订的《商品房预定书》的效力问题。原告赵坤律虽然在《商品房预定书》的抬头签名，但从该《商品房预定书》内容看是就叶茂为韩心提供水电安装的劳务，韩心将案涉房屋作为劳务报酬抵偿给叶茂而达成的，因此该预定书的双方当事人实际系韩心与叶茂；且原告赵坤律在该预定书落款处也未签名确认。故该预定书与原告赵坤律不具备法律上的利害关系，原告主张该预定书效力的诉求，本院不予支持。本案应认定为叶茂与原告赵坤律达成了买卖案涉房屋的协议。因被告吴玉兵系被告叶茂之岳父，在与原告赵坤律买卖房屋之初，吴玉兵就明确注明“此房叶茂以1700元/㎡卖给赵坤律”，之后先后收取了原告赵坤律的购房款14万元。2014年9月28日，被告叶茂向原告赵坤律收取购房尾款5万元后，向原告出具了收取购房款19万元的总收条，其中对吴玉兵代表其收取的14万元予以了认可。也即是对吴玉兵代理其与原告赵坤律订立案涉房屋买卖合同和收取房款行为的追认，其法律后果由被告叶茂承担。现原告赵坤律无法取得案涉房屋，要求被告叶茂返还购房款19万元的理由成立，本院予以支持。但因被告吴玉兵实际系被告叶茂的代理人，其代理行为的后果应由被告叶茂负担，故原告对被告吴玉兵的诉讼请求，本院不予支持。关于原告赵坤律主张被告返还购房款19万元的利息的问题。被告叶茂收取原告赵坤律购房款19万元并占有长达三年之久，现因叶茂未取得案涉房屋的所有权或者处分权，不能转移案涉房屋的所有权，导致合同履行不能，本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌定被告因违约给原告赵坤律造成的损失可按照中国人民银行同期同类贷款利息计算，计算方法为：以7万元为基数，以中国人民银行同期同类贷款利率为基准，自2014年1月25日起计算至实际偿清之日止；以12万元为基数，以中国人民银行同期同类贷款利率为基准，自2014年9月28日起计算至实际偿清之日止（其中被告吴玉兵收取的7万元房款，出具的收据没有写明收款时间，故本院将被告叶茂书立收款19万元的时间（2014年9月28日）视为收款日）。关于原告主张被告赔偿原告各项损失2万元的诉请。原告并未向本院举证证明其损失，被告违约造成的原告方损失实际为房款占有期间的资金利益损失，本院已经支持该部分损失，故原告主张的损失2万元的诉请本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告叶茂在本判决生效后15日内退还原告赵坤律购房款190000元及利息（利息计算方法为：以70000元为基数，自2014年1月25日起按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算至实际偿清之日止；以120000元为基数，自2014年9月28日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至实际偿清日止）。二、驳回原告赵坤律对被告吴玉兵的诉讼请求。三、驳回原告赵坤律的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2250元，由被告叶茂负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。审 判 长 杨 青人民陪审员 苟中学人民陪审员 韩保伦二〇一七年十月二十六日书 记 员 孙晓琴 微信公众号“”