（2017）浙0782民初12721号
裁判日期: 2017-10-26
公开日期: 2018-07-18
案件名称
马桂山与金华银行股份有限公司义乌分行案外人执行异议之诉一审民事判决书
法院
义乌市人民法院
所属地区
义乌市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
马桂山,金华银行股份有限公司义乌分行,金中法,胡文娟
案由
案外人执行异议之诉
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第二百二十七条
全文
浙江省义乌市人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0782民初12721号原告（执行案外人）:马桂山，男，1974年3月4日出生，汉族，住安徽省蒙城县马集镇徐桥村五里马庄*号，现住浙江省义乌市。被告（申请执行人）：金华银行股份有限公司义乌分行，住所地浙江省义乌市篁园路118号。负责人：方茂松，行长。委托诉讼代理人：陈凌、周幸福，系公司员工。第三人（被执行人）：金中法，男，1968年11月28日出生，汉族，住浙江省义乌市。第三人（被执行人）：胡文娟，女，1968年9月11日出生，汉族，住浙江省义乌市。原告马桂山诉被告金华银行股份有限公司义乌分行（以下简称“金华银行义乌分行”）、第三人金中法、胡文娟案外人执行异议之诉一案，本院于2017年7月31日受理后，依法组成合议庭，于2017年9月14日公开开庭进行了审理。原告马桂山、被告金华银行义乌分行的委托诉讼代理人陈凌到庭参加诉讼。第三人金中法、胡文娟经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告马桂山诉称：1、确认原告与第三人金中法签订的房屋租赁协议有效；2、判令对义乌市产停止拍卖直至原告的租赁期到期。事实和理由：2011年12月16日，原告与第三人金中法签订房屋租赁协议，约定马桂山承租金中法、胡文娟所有的位于义乌市的房地产，租赁期限为2011年12月16日至2020年12月15日止，房屋每年租金1万元，10年共10万元。当天原告将租金支付给金中法的代理人吴采建，后该房屋由原告使用至今。第三人于2013年1月28日就上述房产提供抵押担保向被告借款，但该情况原告并不知情。因第三人未偿还被告债务，被告起诉至法院，贵院作出（2015）金义商初字第5152号民事判决书，后被告向义乌市人民法院申请强制执行，贵院作出（2017）浙0782执2835号执行裁定及腾空公告，准备拍卖该处房产，要求原告腾空。原告认为，金中法与马桂山的房屋租赁合同是双方真实的意思表示，所约定的租金已全额支付，价格也是正常的市场价格。况且该房屋租赁系发生在房屋设立抵押权之前，原告对于第三人抵押在事发时不知情，事后也无权干涉。故依据“买卖不破租赁原则”及《物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响，执行法院根据抵押权人的申请，在对该租赁物采取拍卖等执行措施时，如果影响到承租人租赁权的行使，对承租人要求停止执行的诉讼请求应当予以支持。被告金华银行义乌分行辩称：我行的抵押合法有效，且经抵押登记，抵押人在抵押时也出具了未设置租赁权的声明，涉案房屋已经法院强制腾空，我行不同意与原告调解。请求驳回原告的诉请。第三人金中法、胡文娟未作答辩。经审理查明：第三人金中法、胡文娟系夫妻关系。2013年1月28日，金华银行义乌分行与金中法、胡文娟签订《最高额抵押合同》一份，约定金中法、胡文娟将其共同所有的坐落于义乌市稠城街道杨树塘小区14幢103室的房地产[房产证号：义乌房权证稠城字第c000282**号、c000282**号；土地证号：义乌国用（2009）字第001-45338号]为义乌市文源纸业有限公司在2013年1月28日至2015年1月**日期间向金华银行义乌分行的贷款提供抵押担保，抵押最高主债权限额为122万元。次日，上述抵押物办理了抵押登记手续。2015年8月10日，本院受理原告金华银行义乌分行诉义乌市文源纸业有限公司、金中法、胡文娟金融借款合同纠纷一案。2015年8月26日，本院作出（2015）金义商初字第5152号民事裁定，查封了金中法、胡文娟共同所有的上述房地产。2015年10月26日，本院作出（2015）金义商初字第5152号民事判决：一、义乌市文源纸业有限公司于本判决生效之日起五日内归还金华银行义乌分行借款本金61万元及利、罚息（计算至2015年8月7日为43551.56元，以后按合同约定计付至实际履行完毕之日止）。二、金华银行义乌分行对金中法、胡文娟所有的坐落于义乌市房地产[房产证号：义乌房权证稠城字第c000282**号、c000282**号；土地证号：义乌国用（2009）字第001-453**号]享有优先受偿权。三、金中法、胡文娟对上述债务承担连带清偿责任。2016年3月14日，金华银行义乌分行向本院申请强制执行，本院于同日立案执行。2017年5月8日，本院作出（2016）浙0782执2835号执行裁定，拍卖金中法、胡文娟共有的坐落于义乌市的房地产。同日，本院作出（2016）浙0782执2835号公告，责令金中法、胡文娟于2017年5月24日前将该房屋内的物品腾空。逾期仍不履行本案债务，又不自觉腾空，本院依法强制腾空。2017年6月22日，原告马桂山对执行上述房屋提出书面异议，本院审查后于2017年7月3日作出（2017）浙0782执异62号执行裁定，驳回了其异议请求。原告马桂山不服，提起本案之诉。原告马桂山提供的委托书、房屋租赁协议、收条显示：2011年12月1日，第三人金中法委托案外人吴采建办理义乌市的房地产租赁事宜。2011年12月16日，案外人吴采建（甲方）与原告马桂山（乙方）签订房屋租赁协议，约定：甲方将义乌杨树塘14-2-103全套出租给乙方使用，租赁期自2011年12月16日至2020年12月15日，房屋年租金壹万元整共计拾万元整。同日，吴采建出具收条一份，载明收到杨树塘14-2-103，10年房租共计壹拾万元整。庭审中，原告称涉案房屋被其转租他人使用。本院认为：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。原告马桂山提供的委托书、房屋租赁协议与被告金华银行义乌分行提供的《最高额抵押合同》、抵押物上未设置租赁权的声明当中“金中法”的签名存在明显差异，因第三人金中法未到庭应诉，委托书以及房屋租赁协议的真实性无法核实。此外，原告未能提供足以采信的租金交付以及占有使用涉案房屋的依据。综上，本院对原告马桂山签订合法有效的书面租赁合同并占有使用涉案房屋的事实不予认定，其诉讼请求本院不予支持。第三人金中法、胡文娟经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响案件的审理。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条第二项、第二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条、第三百一十二条第一款第二项的规定，判决如下：驳回原告马桂山的诉讼请求。案件受理费675元，由原告马桂山负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审 判 长 蒋晓东人民陪审员 李仕民人民陪审员 陈鹏程二〇一七年十月二十六日书 记 员 杨巧珍 微信公众号“”