（2017）鄂0116民初2471号
裁判日期: 2017-10-26
公开日期: 2017-10-31
案件名称
关智和与邱毅登租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
武汉市黄陂区人民法院
所属地区
武汉市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
关智和,邱毅登
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条
全文
湖北省武汉市黄陂区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0116民初2471号原告关智和，男，1962年2月18日出生，汉族，武汉市蔡甸区人，住武汉市蔡甸区，委托代理人胡生浩，湖北人从众律师事务所律师（特别授权）。被告邱毅登，男，1969年7月8日出生，汉族，湖北省枣阳市人，住湖北省枣阳市，委托代理人唐健、曹朝军，湖北炽升律师事务所律师（特别授权）。原告关智和诉被告邱毅登租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月22日立案受理后，依法适用普通程序，组成由审判员李黎嘉担任审判长，人民陪审员陈家贵、白德平参加的合议庭，于2017年7月25日公开开庭进行了审理。原告关智和及其委托代理人胡生浩、被告邱毅登的委托代理人唐健均到庭参加了诉讼。本案在审理过程中，被告邱毅登提起反诉，后又自愿申请撤回反诉。经审查，被告申请撤回反诉是其真实意思表示，不违反法律规定，本院依法予以准许。本案现已审理终结。原告关智和诉称：2014年6月11日，原、被告签订了一份《房屋租赁合同》，约定由原告将位于武汉盘龙城经济开发区巨龙大道46号巨龙大道F·阳光城2号商业街一层部分商业用房（面积约为536平方米）租赁给被告经营生鲜食品、蔬菜；租赁期为72个月，自2014年6月15日起至2020年9月15日止；自2015年9月15日至2017年9月14日，租金65元/平方米/月，月租金总额为34840元，年租金总额为418080元。租金每半年一次性提前收取，并于6月14日、次年3月14日之前分二次交足半年租金。若逾期未交视为违约，原告有权采取相应措施直至房屋收回。且每逾期一日，被告须按日租金的2倍支付滞纳金。在合同履行期间，因被告未按时足额支付租金，双方于2016年11月29日达成一致意见，终止了上述《房屋租赁合同》。双方经核算，确认扣减被告的40000元押金后，被告仍欠原告租金80000元，并承诺在2017年5月1日前付清此款。还款期限届满后，被告并未按照约定还款。是此，原告诉至法院请求依法判令：1、被告向原告支付租金80000元；2、被告从2017年5月2日起每日向原告支付逾期违约金2291元直至全部租金付清为止（暂计算至2017年5月18日的违约金为38947元）；3、被告承担本案的诉讼费。原告关智和为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：证据一、原、被告身份证复印件。证明原、被告诉讼主体资格适格。证据二、《房屋租赁合同》。证明：1、原告将位于盘龙城经济开发区巨龙大道46号F·阳光城2号商业楼一层商业用房租赁给被告经营生鲜食品、蔬菜，租赁期限为72个月，自2014年6月15日起至2020年9月15日止；2、合同约定2015年9月15日至2017年9月14日期间年租金为418080元，日租金的2倍则为2291元；3、合同第七条第二款约定，被告如逾期支付租金，每逾期一日则被告须按日租金的2倍支付滞纳金。证据三、《申明》。证明2016年11月29日，原、被告就终止《房屋租赁合同》达成一致意见的事实。证据四、被告出具的欠条一份。证明原、被告经对账核算，确认扣减被告的押金40000元后，其仍欠付原告租金80000元，被告承诺于2017年5月1日前付清该款。证据五、收据三份。证明被告在租赁期间支付租金的情况，从而证实被告向原告出具的欠条中已实际扣减了押金40000元的事实。证据六、证人证言。证明涉案欠条中的80000元已经扣减了押金40000元。被告邱毅登辩称：1、对欠原告租金80000元予以认可，但应扣减被告已交纳的40000元押金；2、双方的租赁合同关系已经解除，而欠条中并未约定利息，且被告已将车库抵押给原告，故不应支付违约金及利息。被告邱毅登为支持其抗辩理由，向本院提交如下证据：证据一、《房屋租赁合同》。证明被告已向原告交纳了40000元押金。合同解除后，原告负有返还押金的义务。证据二、收据。证明被告向原告交纳了40000元押金的事实。证据三、欠条。证明原、被告协商解除了《房屋租赁合同》，并将剩余的租金转换为一般欠条，该欠条中未扣减押金40000元，亦未约定利息。经审理查明：2014年6月11日，原告关智和（甲方）与被告邱毅登（乙方）签订了《房屋租赁合同》一份，合同约定：甲方将位于武汉市黄陂区盘龙城经济开发区巨龙大道46号F·阳光城2号商业楼一层营业用房共计536平方米出租给乙方使用；租赁期共72个月，自2014年6月15日起至2020年9月15日止；合同期内的房屋租金计算方式如下：（1）、自2014年6月15日至2014年9月14日为免租期。（2）、自2014年9月15日至2015年9月14日，租金为55元/平方米/月，月租金总额为29480元。租金为每半年一次性交款，签订合同之日一次性交租金176880元，2015年3月14日下半年交租金176880元。（3）、自2015年9月15日至2017年9月14日，租金为65元/平方米/月，月租金总额为34840元，年租金总额为418080元。（4）、自2017年9月15日至2020年9月14日，租金为70元/平方米/月，月租金总额为37520元，年租金总额为450240元。二次交款期均为每年6月14日、次年3月14日之前交足半年租金。租金每半年一次性提前收取，若逾期未交视为违约，甲方有权采取相应措施，直至房屋收回。乙方向甲方交纳租金40000元，押金签订合同时已收。乙方退租时，若无违反合同约定，甲方应无条件全额退还乙方租金。合同签订当日，被告向原告支付了押金40000元。《房屋租赁合同》履行期间，由于被告未及时支付租金，双方于2016年11月29日签订一份《申明》，其内容如下：从2016年11月29日起，我与关智和签订的租赁合同终止，菜场所有商户由关智和全权负责，履行合同。羊继昆作为见证人在该申明上签名。同日，被告向原告出具了欠条一张，内容为：今欠到关智和捌万元整，此款于2017年5月1日前归还。同时把本人购买的车库抵押给关智和。到期还清欠款归还车库，如到期未归还本人承担相应的法律责任。之后，因被告未按期履行约定内容，由此双方发生诉争。另查明，被告于2014年6月11日向原告支付了2014年9月15日至2015年3月14日的租金176880元；于2015年3月16日支付了2015年3月15日至2015年9月14日的租金176879元；于2015年9月17日支付了2015年9月15日至2016年3月14日的租金209045元。本院认为：原告关智和与被告邱毅登签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，其内容未违反国家法律、法规的强制性规定，当属合法有效。根据《合同法》的相关规定，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，原、被告经协商，于2016年11月29日达成终止履行《房屋租赁合同》的合意，并由被告就所欠租金出具了欠条和申明，故原告据此主张被告偿付租金的诉讼请求，有事实基础和法律依据，本院应予支持。庭审中，双方当事人对“欠条中是否已经扣除押金40000元”发生争议，本院认为，按照通常的交易习惯，合同的权利义务终止后，双方应根据履行情况和合同性质，在理清彼此的债务后再作结算。同时，结合被告的租赁期间可知，其欠付租金的数额明显大于欠条载明的金额。因此，本院在综合考量合同的履行情况、原告的实际损失及一般人的注意义务等因素的基础上，认定涉案欠条中已扣除押金40000元，被告的辩称理由不能成立。关于原告主张的违约金问题，因涉案欠条中对被告延迟支付租金所承担的违约责任未作明确约定，视为原告放弃了原合同中违约金的计算方法，其再以变更前的违约条款要求原告支付违约金显然有违诚信原则。鉴于涉案欠条中约定了还款期限（2017年5月1日），被告的延迟给付行为确已造成原告的逾期付款损失，故其应以未付租金80000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率为标准，向原告支付自2017年5月1日起至付清之日止的逾期利息。综上，经合议庭评议，依照《中华人民共和合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第九十三条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告邱毅登向原告关智和支付所欠租金80000元；二、被告邱毅登向原告关智和支付逾期利息（该利息以80000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2017年5月1日起计算至全部款项付清之日止）;三、驳回原告关智和的其他诉讼请求。上述应付款项于本判决生效之日起五日内支付。如果未按本判决指定的期间履行支付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间债务利息。案件受理费2725元，由邱毅登负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长 李黎嘉人民陪审员 陈家贵人民陪审员 白德平二〇一七年十月二十六日书 记 员 张 明 微信公众号“”