（2017）辽0104民初10638号
裁判日期: 2017-10-26
公开日期: 2017-12-12
案件名称
辽宁民事物业管理有限公司诉金一鸣、马玥婷物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
沈阳市大东区人民法院
所属地区
沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
辽宁民生物业管理有限公司,金一鸣,马玥婷
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十二条
全文
沈阳市大东区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0104民初10638号原告：辽宁民生物业管理有限公司，住所地：沈阳市大东区辽沈二街39号。法定代表人：陆信来，职务总经理。委托代理人：王聪，系辽宁瀛沈律师事务所律师。被告：金一鸣委托代理人：金北虹，系辽宁同宇律师事务所律师。被告：马玥婷委托代理人：金北虹，系辽宁同宇律师事务所律师。原告辽宁民生物业管理有限公司与被告金一鸣、被告马玥婷物业服务合同纠纷一案，本院于2017年10月11日受理后，依法适用小额诉讼程序，由审判员吴金凤独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人王聪、被告金一鸣、马玥婷及其二人委托代理人金北虹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告与沈阳中体房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》于2012年12月1日生效。合同约定中体·花园新城小区物业服务管理费按建筑面积每平方米每月1.00元收取。被告系原告管理的23#322房屋业主，该房屋建筑面积91.47㎡。根据达成的物业服务合同之规定，原告一直积极履行相关权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但被告自2013年12月1日起无故拖欠住宅物业服务费，至2016年8月19日止共计人民币2983元。被告拖欠物业管理费严重损害原告与其他业主利益，原告曾多次以电话催缴及粘贴催费通知单等方式向被告催交物业管理费，但其未予理睬。依据《前期物业服务合同》第十八条第1项之规定，被告应从逾期之日起每日按应缴费额的3‰向原告支付物业费违约金，现原告自愿降低违约金数额，仅要求被告800元。原告诉讼请求为：1、要求被告支付2013年12月1日至2016年8月19日期间的物业费2983元；2、要求被告支付物业费违约金800；3、要求被告支付律师费597元；4、要求被告承担本案诉讼费。被告辩称：根据谁主张谁举证的原则，原告应提供合法有效的主体资格证明，证实原告与被告之间存在事实上的因果关系。二、依据被告与港联物业（广州）有限公司沈阳分公司的《前期物业服务合同》第十三条的约定，本协议在履行中如发生争议，双方协商解决或向物业管理行政主管部门申请调解，协商或调解无效的，可向沈阳市仲裁委员会申请仲裁。被告认为，双方应依约履行。在双方发生争议协商不成时，原告应向沈阳市仲裁委员会申请仲裁，而不应向人民法院起诉。依据上述《前期物业服务合同》第八条的约定，原告应向被告承担日3‰的违约金，用以抵做被告所交纳的物业费。另外原告长期不作为，怠于履行物业管理义务的严重违约行为，是我方拒绝交纳物业费的事实和法律依据。园区内至今连大门都没有，未履行专人值守义务。车辆、人员随意进出，小区内无任何安全性可言。道路坑坑洼洼根本不予修复；不设置停车位置，没有交通标志、车辆乱停乱放，草地上也停有车辆；照明灯坏了多次保修无人理睬。园区内杂草丛生，草皮多处翻起不予平整，上面还停有各种车辆。园区内共用过道旁还有收废品人员占用公共区域摆放废品，夏天臭味刺鼻；有些业主将一楼室外公共面积据为己有，围上围墙种植蔬菜水果，饲养家禽、牲畜，原告不予制止。我方居室外墙体渗水，造成室内多处墙皮起皮，发霉。我方多次与原告交涉都不予理睬。原告如依约完全履行了物业管理义务，被告愿意履行交纳物业费的义务。否则，被告拒绝缴纳物业费。经审理查明：原告与沈阳中体房地产房地产开发有限公司签订了前期物业服务合同，合同约定原告为该小区业主提供物业服务，住宅物业费的收取标准为每平方米每月1元，合同签订后，原告依约履行了物业服务委托合同的各项义务。二被告系沈阳市大东区东望北街117号中体花园新城23#322室业主（其房屋建筑面积为91.47平方米），被告自2013年12月1日计算至2016年8月19日未交纳过物业服务费，共计拖欠住宅物业服务费计2983元至今未付。上述事实，有前期物业服务合同、营业执照、照片等证据及庭审笔录，经质证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为:原告与沈阳中体房地产开发有限公司签订前期物业服务合同，系双方当事人真实意思表示，合法有效，对被告具有约束力，双方均应严格履行合同约定的义务。被告接受了原告提供的物业服务，应当按合同约定支付物业费，故对原告要求被告缴纳物业费的诉讼请求，本院予以支持。因原告的物业服务未能达到尽善尽美，本院对原告要求滞纳金的诉讼请求不予支持。但经庭审调查，原告在服务过程中确实未尽完全合同义务，物业管理存在瑕疵，故对被告缴纳物业费的标准应予以酌减，具体标准应按85%缴纳。关于被告提出的《前期物业服务合同》中约定争议事项进行仲裁及违约责任的问题，因该物业服务合同系与港联物业（广州）有限公司沈阳分公司签订的，与本案无关，故对于被告的该项抗辩主张本院不予支持。关于被告提出墙体渗水物业公司不予处理的问题，因墙体渗水系房屋质量问题，被告应在房屋质量保修期内向房屋开发商主张权利，质量保修期以外应启动房屋维修基金予以维修，故对于被告的该项抗辩主张本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告金一鸣、马玥婷于本判决发生法律效力后10日内给付原告辽宁民生物业管理有限公司物业费2536元（缴费期限从2013年12月1日计算至2016年8月19日止）；二、驳回原、被告其他诉讼请求。如被告未按本判决所指定的期限履行给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告金一鸣、被告马玥婷负担。本判决为终审判决。审判员 吴金凤二〇一七年十月二十六日书记员 ＸＸ晶 微信公众号“”