（2017）津02民终6404号
裁判日期: 2017-10-26
公开日期: 2017-11-04
案件名称
曹艳伟、天津市融利得物业服务有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
天津市第二中级人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
曹艳伟,天津市融利得物业服务有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条
全文
天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）津02民终6404号上诉人（原审被告、反诉原告）：曹艳伟，女，1971年11月4日出生，汉族，住天津市河北区。委托诉讼代理人：丁斌，天津君利律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：天津市融利得物业服务有限公司，住所地天津市滨海新区汉沽新开南路1号。法定代表人：董克站，职务：总经理。上诉人曹艳伟因与被上诉人天津市融利得物业服务有限公司（以下简称融利得物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院(2017)津0116民初43678号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月25日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。曹艳伟上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求，并支持上诉人的一审全部诉讼请求；2、一、二审案件诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院认定被上诉人的起诉未超过诉讼时效的理由错误，被上诉人此次起诉已超过诉讼时效。被上诉人2017年5月9日起诉的案件与本案诉请无关，不产生诉讼时效中断的法律效力。至本案起诉之时，针对本案的诉讼请求，2015年3月9日、2015年5月29日的起诉已超过诉讼时效，故被上诉人的此次诉请不应予以支持。2、一审审理中未当庭出示2015年3月9日、2015年5月29日起诉的证据，亦未当庭质证，属于严重违反庭审程序的行为。3、一审法院另查部分的叙述也证明了被上诉人不可能曾向上诉人送达过催收物业费的通知的事实。4、一审法院对于上诉人在原审中的反诉主张不予支持，没有法律依据。被上诉人的物业管理存在许多问题，导致包括上诉人在内的诸多小区业主以不交物业费抵偿损失自力救济。一审法院酌减10%的物业费无法弥补上诉人的损失，上诉人的反诉请求远远低于实际损失，依法应予支持。被上诉人融利得物业公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。融利得物业公司向一审法院起诉请求：1、判令曹艳伟给付拖欠的2013年3月1日至2015年2月28日期间的物业费3070.46元及违约金150元；2、本案诉讼费由曹艳伟承担。曹艳伟向一审法院反诉请求：1、判令融利得物业公司赔偿曹艳伟因其未按物业服务合同约定提供服务造成曹艳伟房屋价值减损额1500元；2、案件受理费由融利得物业公司依法承担。一审法院认定事实：融利得物业公司与案外人天津市滨海新区汉沽易居庭苑业主委员会于2012年3月8日签订了《天津市住宅物业服务合同》。该合同约定，由融利得物业公司为曹艳伟所在的汉沽易居庭苑住宅小区提供物业管理服务，物业服务费采取包干制的形式，业主的交纳物业费方式为多层住宅的按照建筑面积每月每平方米0.60元，配备电梯、消防、二次供水等机电设施运行、维护、管理费用的按照建筑面积每月每平方米0.68元交纳。交费时间为每季度的月初6日前缴纳，如逾期交付则从逾期之日起按照应交物业管理费的50%比例交纳违约金，以月承担违约金。2017年3月，因涉诉小区业主委员会另行与其他物业公司签订了新的物业服务合同，融利得物业公司遂退出该小区物业服务。另查，曹艳伟系涉诉小区的业主，房屋建筑面积为100.01平方米，其2016年8月将涉诉房屋出售给案外人邵阳，但未在物业公司处办理变更登记。融利得物业公司就曹艳伟拖欠的物业费曾于2015年3月9日、2015年5月29日以及2017年5月9日向一审法院提起诉讼，前两次诉讼因曹艳伟具体地址不清，无法实际送达，融利得物业公司遂撤诉。一审法院认为，融利得物业公司与涉诉小区业主委员会签订的《天津市住宅物业服务合同》真实、自愿、合法，应认定有效，其效力及于小区包括曹艳伟在内的全体业主，对双方均具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。该合同约定，由融利得物业公司为涉诉小区提供物业服务，融利得物业公司按照合同约定已经向曹艳伟提供了物业服务，曹艳伟理应按照合同约定如期给付融利得物业公司物业服务费。曹艳伟以其投资性购房并未实际居住为由拒绝交纳物业服务费不符合法律规定，一审法院不予支持；同时，就曹艳伟主张融利得物业公司主张的物业费从未向其进行过催收，已经超过诉讼时效期间，根据庭审查明，就曹艳伟拖欠的物业费融利得物业公司曾多次向一审法院进行过起诉，故对曹艳伟以融利得物业公司主张超过诉讼时效期间的抗辩一审法院不予支持。在一审法院审理融利得物业公司向其他业主主张物业费的期间，经过现场勘验，融利得物业公司服务期间在消防设施、小区公共部位的维护等方面存有瑕疵，给业主的生活带来不便，应适当酌减部分物业费，一审法院酌减10%，计为100.01平方米×1.28元/月/平方米×24月×90%=2765.07，融利得物业公司主张的违约金一审法院不再予以支持。至于曹艳伟主张因物业公司提供的物业服务不符合合同约定导致其房屋出售价值减损1500元未提供任何证据予以证实，故一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决：“一、被告（反诉原告）曹艳伟于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）天津市融利得物业服务有限公司2013年3月1日至2015年2月28日期间拖欠的物业管理服务费2765.07元。二、驳回原告（反诉被告）天津市融利得物业服务有限公司其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）曹艳伟的诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币25元，由被告（反诉原告）曹艳伟承担（此款原告已预交，本院不再退还，被告承担的部分于其履行本判决确定的金钱给付义务时径行给付原告）。反诉案件受理费人民币25元，由被告（反诉原告）曹艳伟承担。”二审审理期间，上诉人曹艳伟提交天津市滨海新区人民法院（2017）津0116民初42665号民事判决书一份，证明另案诉讼请求与本案没有任何关系，不会产生诉讼时效中断的情况。被上诉人融利得物业公司提供被上诉人与天津市滨海新区汉沽易居庭苑业主委员会签订的《天津市住宅物业服务合同》一份，证明被上诉人一直为涉诉小区提供物业服务。经组织证据交换和质证，被上诉人对于上诉人所提交证据的真实性予以认可，对于其证明目的不予认可。上诉人对于被上诉人所提交证据关联性不予认可，认为与本案没有关联性。本院对上述证据的真实性均予以确认。二审审理期间，被上诉人主张其自2012年3月1日起至2017年3月7日止在涉诉小区提供物业服务，现已撤出涉诉小区。上诉人认可至2016年8月其搬离涉诉小区前，一直由被上诉人为涉诉小区提供物业服务。本院经审理查明的案件事实与一审法院查明的案件事实一致，本院予以确认。本院认为，被上诉人融利得物业公司自2012年3月起与涉诉小区业主委员会签订《天津市住宅物业服务合同》。上诉人亦不否认，至2016年8月上诉人搬离涉诉小区之前，涉诉小区均由被上诉人融利得物业公司提供物业服务。故在此期间双方系物业服务合同关系，被上诉人融利得物业公司持续为涉诉小区提供物业服务。现被上诉人于2017年6月7日提起诉讼，并未超过诉讼时效。上诉人以诉讼时效提出抗辩的诉讼意见，本院不予支持。对于上诉人所提一审审判程序问题，前三次诉讼的诉讼当事人均系本案双方当事人，2015年3月9日、2015年5月29日的起诉对于本案诉讼时效的认定不产生影响，而双方对于2017年5月9日立案审理的案件诉讼情况均无异议，故上诉人所提程序问题不足以影响对于本案案件事实的认定，对于上诉人的该项上诉意见，本院不予支持。对于上诉人主张被上诉人赔偿房屋价值减损损失1500元的上诉意见，因一审法院考虑被上诉人的服务瑕疵已酌情减免部分物业费用，且上诉人未就其实际损失提供充分证据予以佐证，故对其该项上诉意见，本院亦不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费75元，由上诉人曹艳伟负担。本判决为终审判决。审 判 长 哈 欣审 判 员 王 新代理审判员 李 敏二〇一七年十月二十六日书 记 员 张新进 关注公众号“”