（2017）桂0722民初1180号

裁判日期: 2017-10-26

公开日期: 2017-12-13

案件名称

翁一超与浦北县房产开发中心、浦北县三合镇人民政府建设用地使用权出让合同纠纷一审民事判决书

法院

浦北县人民法院

所属地区

浦北县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

翁一超,浦北县房产开发中心,浦北县三合镇人民政府,米新辉,陈兰芳,何瑞哲,易仕一,米华秀,何小玲,陈裕芳,高天成,何代胜,何煜远,张善武,吴美芳,陶世金,陈弦志,庞丽娟

案由

建设用地使用权出让合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十六条；《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第三十八条，第三十九条第一款；《中华人民共和国公司法（2005年）》：第十四条第一款；《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第九条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条

全文

广西壮族自治区浦北县人民法院民事判决书（2017）桂0722民初1180号原告：翁一超，男，1977年2月27日出生，汉族，居民，现住浦北县。委托诉讼代理人：叶忠广，广西港天律师事务所��师。被告：浦北县房产开发中心，住所地：浦北县小江街道解放路***号。组织机构代码证代码：20122062-4。法定代表人：香钦雄，该公司经理。委托诉讼代理人：王义，男，1965年9月27日出生，汉族，浦北县城乡住房建设局干部，住广西浦北县。被告：浦北县三合镇人民政府。法定代表人：覃琼，镇长。委托诉讼代理人：庞华春，广西政大律师事务所律师。委托诉讼代理人：花廷宙，广西政大律师事务所律师。第三人：米新辉，男，1946年11月7日出生，汉族，浦北县人，现住址浦北��。第三人：陈兰芳，女，浦北县人，1952年9月13日出生，浦北县人，现住址浦北县。第三人：何瑞哲，男，1965年10月28日出生，汉族，浦北县人，现住址浦北县。第三人：易仕一，男，1962年11月24日出生，汉族，浦北县人，现住址浦北县。第三人：米华秀，女，1964年2月19日出生，汉族，浦北县人，现住址浦北县。第三人：何小玲，女，1982年10月10日出生，汉族，浦北县人，现住浦北县。第三人：陈裕芳，女，1948年11月4日出生，汉族，浦北县人，现住浦北县。第三人：高天成，男，1962年5月4日出生，汉族，浦北县人，现住浦北县。第三人：何代胜，男，1966年7月4日出生，汉族，浦北县人，现住浦北县。第三人：何煜远，男，1964年2月17日出生，汉族，浦北县人，现住浦北县。第三人：张善武，男，1966年11月11日出生，汉族，浦北县人，现住浦北县。第三人：吴美芳，女，1968年7月15日出生，汉族，浦北县人，现住浦北县。第三人：陶世金，女，1963年10月13日出生，汉族，浦北县人，现住浦北县。第三人：陈弦志，男，1976年9月23日出生，汉族，浦北县人，现住浦北县。第三人：庞丽娟，女，1972年3月7日出生，汉族，浦北县人，现住浦北县。原告翁一超与被告浦北县房产开发中心、被告浦北县三合镇人民政府建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院于2016年12月9日作出（2016）桂0722民初2473号民事判决。原告翁一超不服该判决，向钦州市中级人民法院提起上诉。钦州市中级人民法院于2017年5月15日作出（2017）桂07民终208号民事裁定，发回重审。本院依法追加了米新辉、陈兰芳、何瑞哲等15人为本案诉讼当事人参加诉讼。本院依法另行组成由审判员张世柏担任审判长，人民陪审员林威、陈代畅参加的合议庭，于2017年9月8日公开开庭进行了审理。书记员黄琼担任记录。原告翁一超及其委托诉讼代理人叶忠广、被告浦北县房产开发中心法定代表人香钦雄及其委托诉讼代理人王义、被告浦北县三合镇人民政府的委托诉讼代理人庞华春、花廷宙到庭参加诉讼，上述第三人米新辉、陈兰芳、何瑞哲等15人经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告翁一超向本院提出诉讼请求：请求判决被告履行与原告于2002年1月12日签订的《房地产开发协议书》，协助原告办理座落于幅（面积5.3亩）土地的国有土地使用权证等相关权属证书。事实和理由：2002年1月12日，原告与被告原下属的浦北县城乡房产开发公司三合分公司（以下简称三合分公司）签订《房地产开发协议书》，并征得被告浦北县三合镇人民政府同意。协议约定由该公司将位于本镇塘岸福菜塘口塘垌开发区的一幅（面积5.3亩，以土地、建设部门规划的红线图为准）土地转让给原告销售、建设（按规划设计为准），价款为50万元，公司负责办理征地、出让及使用权证等相关手续，费用由公司负责等事项。随后，被告提供红线图纸给原��并把土地交给原告使用，原告自签订合同后至2010年间把其中14间（每间7×12）转让他人使用建好了房屋，原告也自建好两间房屋，其余土地留空。原告签订合同后按约定分期付清了购地款50万元给被告，该公司于2004年1月9日给原告出具了《行政单位一般收费收据》。原告没能及时得到被告方的相关手续，便一直多次向被告催办及向相关部门上访，信访部门调查得知被告在出售给原告前已申请办理相关审批手续，审批部门已作出桂土批字（2001）167号文，这是合法的土地转让行为。被告没能办证给原告是由于被告没有缴交相关费用及缺少城镇规划图等原因办不了相关土地使用权证书给原告。三合分公司已被撤销，其一切权利义务由被告承受。为此，原告特向法院提起诉讼，请依法作出判决。被告浦北县三合镇人民政府辩称，一、原告与三合分公司签订的《房地产开发协议书》违反法律强制性规定,该协议无效。1、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十一条规定:土地使用权出让合同应当按照平等、自愿、有偿的原则,由市、县人民政府土地管理部门（以下简称出让方）与土地使用者签订。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条:本解释所称的土地使用权出让合同，是指市、县人民政府土地管理部门作为出让方将国有土地使用权在一定年限内让与受让方,受让方支付土地使用权出让金的协议。三合分公司不是浦北县人民政府土地管理部门,三合分公司无权签订《房地产开发协议书》,将5.3亩的土地卖给原告。2、三合分公司不是涉案土地的使用权人，该土地没有办理土地使用权证书。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第��十八条的规定，未依法登记领取权属证书的土地不得转让，三合分公司与原告签订的《房地产开发协议书》无效。二、被告并非本案适格被告。1、原告与三合分公司签订《房地产开发协议书》的权利和义务明确由原告和三合分公司享有和承担，并没有约定有被告的权利和义务，被告在协议书上盖章并签同意，是因为开发地块座落在三合镇,被告作为镇政府只是同意原告与三合分公司开发房地产,相关开发房地产手续由原告与三合分公司向相关部门申请办理，并非同意享有和承担协议的权利和义务。2、三合分公司收取地块款50万元，并非被告收取，被告不享有和承担协议的权利和义务。3、被告不是办理土地使用权证书的职能部门，没有为原告办理土地使用权证书的职责。4、三合分公司顾名思义是浦北县房产开发公司的分公司,并非被告设立的分公司，该公司是否被撤��，被告并不知情，即使被撤销也与被告无关，因为三合分公司并非被告设立的分公司，被告无权撤销。此外，原告的请求已超过诉讼时效。综上所述，原告与三合分公司签订的《房地产开发协议书》无效，被告并非本案适格被告，原告的诉讼请求不成立，请求法院依法判决驳回原告的诉讼请求。被告浦北县房产开发中心辩称，浦北县城乡房产开发公司三合分公司不是浦北县城乡房产开发公司的分公司，它是浦北县三合镇人民政府下属的一个部门。三合分公司与原告合作开发的房地产，浦北县城乡房产开发公司没有参与，他们的买卖关系与浦北县城乡房产开发公司无关，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人米新辉、陈兰芳、何瑞哲等15人没有提出答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院也依职权调查了与本案有关的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。案经审理后，本院确认如下法律事实：2002年1月12日，原告翁一超与被告浦北县城乡房产开发公司三合分公司签订了《房地产开发协议书》，浦北县三合镇人民政府在该协议上签署意见“同意”开发销售建设。该协议约定：三合分公司将位于三合镇塘岸福菜塘口塘垌开发区的一幅（面积5.3亩）土地转卖给原告开发销售建设；原告付给三合分公司土地价款50万元；三合分公司负责办理好征地手续及征地费、办理手续费，如原告出让地块由三合分公司负责办理手续，出让税各负担50%。原告签订合同后按��定分期付清了购地款50万元给三合分公司，该公司于2004年1月9日给原告出具了《行政单位一般收费收据》。自签订合同后至2010年间，原告按照三合分公司的《土地界线图》把其中14块土地（规格7米×12米）转让他人使用，原告自建两间房屋，由原告收取房地产地块款，由购地者与三合分公司签订《购买福菜塘房地块合同》。原告于2003年1月21日向三合分公司缴纳地块税款16560元，于2004年7月12日向三合分公司缴纳福菜塘开发区11号地块税款1120元，于2006年4月11日向浦北县三合镇人民政府缴纳地皮税金7280元。该涉案的地块自出卖后至今已建造了房屋，原告和第三人未取得土地使用权证，曾多次向有关部门反映处理未果。原告遂于2016年11月9日向本院起诉，请求法院判决被告协助办理土地使用权转让登记手续。另查明，浦北县人民政府于1992年12月2日发文同意三合乡人民政府成立浦北县城乡房地产开发公司三合分公司，规定该公司属集体企业，业务上由县城乡开发公司指导，行政上乡镇政府领导，实行自主经营，独立核算，自负盈亏，照章纳税。该三合分公司由于没有完善相关登记手续，于2006年注销。上述涉案土地是经广西壮族自治区人民政府于2001年12月29日作出了桂政土批函[2001]167号《关于浦北县2001年第三批城镇建设用地的批复》征为国有，作为浦北县2001年第三批城镇建设用地。三合镇人民政府为加快小城镇建设步伐，由三合分公司对涉案土地进行征用，已依法进行征收土地公告，随后也依法对被征收土地的农村村民依法进行了补偿。之后，因没有按规定交纳土地有关税费而没取得该土地使用权属证书。三合分公司也没有进行工商登记，也没有向浦北县国土资源局提交有相关土地开发的资料。再查明，浦北县房产开发中心原公司名称曾名为浦北县城镇住宅开发总公司、浦北县房地产开发公司、浦北县城乡房产开发公司。本院认为，本案涉案的土地是经广西壮族自治区人民政府批准作为浦北县2001年第三批城镇建设用地，依法应由浦北县人民政府落实征地各有关方案。浦北县三合乡人民政府为加快小城镇建设步伐，由其乡成立的浦北县城乡房产开发公司三合分公司负责对涉案的土地进行征用。但是，涉案土地在房产开发中，没有办理城镇规划图，也没有按规定交纳土地有关税费，三合分公司将涉案土地转让给原告及第三人时并未取得土地使用权证书。至本案起诉前三合分公司亦未取得涉案土地出让土地使用权证书或者浦北县人民政府同意转让的相关批准文件。根据最高人民法院《关于审��涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条的规定：“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效”。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条也明确规定，房地产转让，必须支付全部土地出让金，并取得土地使用权证书才准许转让。因此，三合分公司并不是涉案土地使用权的权利人或者管理人，其不具备涉案土地转让主体资格，其与原告签订的《房地产开发协议书》是无效的。三合分公司是浦北县三合镇人民政府申请成立的房产开发公司，现该机构已不存在，其一切权利义务应由三合镇人民政府承受。在本案中，原告也无提供证据证明被告三合镇人民政府是涉案土地使��权的权利人或者管理人，其不具备涉案土地转让主体资格。因此，原告请求被告三合镇人民政府履行与原告于2002年1月12日签订的《房地产开发协议书》，协助原告办理座落于幅（面积5.3亩）土地的国有土地使用权证等相关权属证书的理由不成立，于法无据，本院不予支持。此外，三合分公司是三合镇人民政府下属一个部门，并不是被告浦北县城乡房产开发公司下属的分公司。再者，三合分公司与原告签订的《房地产开发协议书》以及与第三人签订《购买福菜塘房地块合同》时，被告浦北县城乡房产开发公司并没有参与。因此，原告请求被告浦北县房产开发中心承担民事责任没有事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款（五）项、第五十六条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条，《中华��民共和国公司法》第十四条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告翁一超的诉讼请求。本案受理费50元，原告翁一超负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院。审　判　长　　张世柏人民陪审员　　陈代畅人民陪审员　　林　威二〇一七年十月二十六日书　记　员　　黄　琼来源：百度“”