（2017）闽02民终3997号
裁判日期: 2017-10-26
公开日期: 2017-12-01
案件名称
庄秀元、万蕴芳房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
福建省厦门市中级人民法院
所属地区
福建省厦门市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
庄秀元,万蕴芳
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
福建省厦门市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)闽02民终3997号上诉人（原审被告、反诉原告）：庄秀元，男，1958年2月11日出生，汉族，住福建省泉州市泉港区。委托诉讼代理人：曾思忠，福建思中律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：万蕴芳，女，1960年5月10日出生，汉族，住江西省抚州市临川区。委托诉讼代理人：林清旺，福建欧菲亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：ＸＸ，福建欧菲亚律师事务所律师。上诉人庄秀元因与被上诉人万蕴芳房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省厦门市集美区人民法院（2016）闽0211民初3723号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。庄秀元上诉请求：撤销原判，改判驳回万蕴芳的诉讼请求，支持庄秀元的反诉请求，诉讼费用由万蕴芳负担。理由如下：一、涉案房屋属于无权处分，《房产预约买卖协议书》违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定无效。二、即使《房产预约买卖协议书》有效，因被上诉人未根据约定履行在每月1日支付涉案房屋按揭贷款的义务，已构成违约，上诉人有权解除《房产预约买卖协议书》。万蕴芳答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审法院认定事实：2014年8月24日，庄秀元与华润置地（厦门）发展有限公司（以下简称华润公司）签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：03169374），约定由庄秀元向华润公司购买华润橡树湾J2007G05地块11号楼5层504室的房屋（以下简称案涉房屋），建筑面积116.06平方米，房屋总价为1626736元，付款方式为：买受人应于签订本合同前即向出卖人支付首付款，计人民币496736元（含定金），余款1130000元由买受人向银行申请按揭贷款，交房期限为2016年12月28日前。2014年8月25日，上述《商品房买卖合同》向厦门市房地产交易权籍登记中心提交登记备案。2015年9月20日，以庄秀元为出售方（甲方）、以万蕴芳为购买方（乙方）、以厦门金海岸房产服务有限公司(以下简称金海岸公司）为丙方签订一份《房产预约买卖协议书》（编号：201509012），约定如下：“第一条、甲方同意将其已购买座落于厦门市××区××橡树××楼××层××室的房产，用途住宅，转让给乙方，原购房合同号为03169374，建筑面积为116.06平方米……第二条、甲乙双方同意，上述房产以套计价，总价共计人民币（大写）壹佰柒拾叁万陆仟元整。本协议签订当日，乙方应支付购房定金人民币（大写）叁拾万元整，并按以下第1种方式支付给甲方：1.乙方于本协议签订当日直接支付给甲方……第五条、甲、乙双方同意，乙方将上述购房款分两次支付给甲方，已支付的定金可冲抵首期购房款。具体付款日期及金额如下：1.乙方于2015年9月21日前向甲方支付人民币（大写）肆拾万元整（含定金）；2、乙方于2015年10月30日前（公证当日）向甲方支付人民币总价扣首付款扣银行剩余贷款额元整……4、于2015年10月1日起，该房产原甲方的银行按揭余额（人民币）月供（以银行为准）元整，在产权过户到乙方名下之前，乙方必须每月按时足额支付甲方银行按揭余额（包括本金和利息）；如遇到利率调整，多出或减少的利息由乙方承受，若未按时足额还款，逾期两次，将视为悔约，按第十三条承担违约责任。5、补充双方约定合同签订之日起，乙方按月足额支付月供，每月1日准时转账，不得逾期两次，否则视为违约，甲方有权单方面收回房产，并追究乙方总房款20%的违约金，如补充条款与本协议有冲突，以本补充条款为准。第六条、甲方应于开发商通知交房之日将房产交付给乙方使用。甲方交付房产应保证室内整洁，无结构性损坏，门窗及配套水、电、煤气等管道应当完好。交付前，该房产所产生的各项费用由甲方负责缴清，房产交付后该房产产生的各项费用由乙方自行承担，在该房产的水、电、煤气、有线电视、物业管理费等过户手续办理过程中，甲、乙双方应积极配合，产生过户手续费由乙方承担……第十一条、甲乙双方签订本协议时，应向丙方支付中介费即人民币（大写）壹万陆仟元整，其中乙方支付（大写）壹万陆仟元整……第十三条、甲、乙双方签订本协议后，乙方已支付购房款后，双方除遇到不可抗拒因素外，否则不得中途悔约。若甲方中途悔约，应书面通知乙方，并自悔约之日起三日内退还乙方所支付购房款，同时向乙方支付该房产总价款的10%作为违约金；若乙方将该房进行装修，甲方悔约，甲方另向乙方支付违约赔偿实际装修的总支出作为装修补偿。若乙方中途悔约，应及时书面通知甲方，甲方应退还乙方所支付的购房款，但乙方须向甲方支付该房产总价款的10%作为违约金。在此条件下，任何一方违约，违约方须向守约方承担全部的中介费、诉讼费及律师费。第十四条、若乙方不能按期向甲方支付购房款或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约方向对方支付上述购房款的0.05%作为违约金……”。原审中，庄秀元、万蕴芳双方共同确认：“乙方处是万蕴芳签名按手印，甲方处是庄秀元、庄细勇、庄海勇签名按手印，庄海勇及庄细勇是庄秀元的儿子。”2015年9月21日，庄秀元的儿子庄细勇出具一份《收条》由万蕴芳收执：“兹收到万蕴芳购买厦门市集美区华润橡树湾三期11#楼504室房产首付款人民币肆拾万元整（￥400000元整）（含定金人民币叁拾万元整）！此据！收款人：庄细勇，2015年9月21日”。2015年11月5日，庄秀元、庄细勇出具一份《收条》由万蕴芳收执：“兹收到张亢购买厦门市集美区华润橡树湾11号楼5层504室房产的购房尾款费用共计人民币（大写）贰拾贰万肆仟捌佰叁拾叁元整（小写￥224833元）。此据。收款人：庄细勇、庄秀元，2015年11月05日”。原审中，庄秀元确认其有收到上述款项。原审中，法院依法询问张亢是谁，张亢回答“是万蕴芳的儿媳妇”。中国农业银行股份有限公司厦门芙蓉苑支行于2015年3月12日向庄秀元发放按揭贷款1130000元，还款方式为等额本金，庄秀元银行按揭贷款每期的还款日期为每月12日，庄秀元自2015年9月至2016年6月的还款情况如下：2015年9月12日正常还款8617.56元，2015年10月12日正常还款8602.13元，2015年11月12日正常还款8586.69元，2015年12月12日正常还款8571.26元，2016年1月12日正常还款8219.18元，2016年2月12日正常还款7624.89元，2016年3月12日正常还款7612.07元，2016年4月12日正常还款7599.25元，2016年5月12日正常还款7586.43元，2016年6月12日正常还款7573.62元。2016年8月10日，张亢出具一份《情况说明》，载明：“本人是万蕴芳的儿媳妇，自2015年10月1日起每月向庄秀元账户（农业银行杏西支行6228480078083285979）转支付金额是代替我婆婆向万蕴芳向庄秀元购买房屋的银行每月按揭款。特此说明。张亢，2016年8月10日”。自2015年10月起，万蕴芳通过张亢中国建设银行账户向庄秀元中国农业银行账户按月支付银行按揭贷款，具体转账情况如下：2015年10月10日转账8800元，2015年11月5日转账8600元，2015年12月7日转账8600元，2016年1月7日转账8600元，2016年2月3日转账8600元，2016年3月5日转账8600元，2016年4月5日转账8600元，2016年5月2日转账8600元，2016年6月2日转账8600元，2016年7月3日转账8600元，2016年8月2日转账8600元，2016年8月25日转账8600元，2016年9月26日转账8600元，2016年10月25日转账8600元，2016年11月25日转账8600元，2016年12月25日转账8600元。2016年8月8日，厦门金海岸房产服务有限公司出具一份《证明》，载明：“兹证明我公司经手的万蕴芳向庄秀元购买厦门市××区××橡树××楼××层××室房产一事，在2015年9月20日签订《房产预约买卖协议书》时，卖方因称每月贷款扣款时间为1号，故在协议书第五条第5款补充内容中写明每月付款时间为1号，……后来于2015年11月5日双方在办理委托公证时，我公司也有人在场，万蕴芳的儿子吴强因为贷款明细上扣款时间为12号向庄秀元及其儿子提出疑问，对方口头表示签合同时记错了，并表示只要每月12号之前完成扣款不要影响他的个人征信就行了。特此证明”。厦门市集美区住信房屋中介服务部并出具同上述证明内容一致的《证明》。2015年11月5日，庄秀元、黄碰珠到厦门市鹭江公证处办理了（2015）厦鹭证内字第29526号委托人为庄秀元、黄碰珠、受托人为鄢小华的委托公证书。关于鄢小华的身份，万蕴芳回答：“是万蕴芳的表妹，是我方指定的受托人”；庄秀元回答：“我方确认是万蕴芳指定委托的人，但与万蕴芳是何关系我方不清楚。”2016年8月5日，福建擎谨律师事务所律师陈少毅向万蕴芳发出一份《律师函》：“……一、特此告知阁下，我委托人已经公证终止鄢小华代为办理厦门市华润橡树湾J2007G05地块11号楼5层504室房产的相关事宜，受托人鄢小华不得再以委托人身份庄秀元、黄碰珠代理人的身份办理委托事宜，对其行为不再予以承担责任，且公证终止委托事宜已经通知华润置地（厦门）发展有限公司（开发商）及厦门市国土资源与房产管理局。二、……自2015年11月1日至2016年7月止，阁下均未按时支付房屋按揭款，且经多次催告按时支付房屋按揭款但阁下却未予以回应。本律师认为，阁下未按照协议的约定按时支付房屋按揭款的行为，已经严重损害了我委托人的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》及双方签订协议之约定，阁下已属违约。鉴于此，本律师特告知如下：一、请阁下收到该函件七日内与我方联系支付房屋按揭款以及如何赔偿逾期支付的损失等事宜，望阁下积极处理该事宜。二、若阁下在规定的时间内未与我方联系处理，本律师将依授权依法通过法律途径，维护我方合法权益，要求阁下支付房屋按揭款、违约金及损失等，由此产生对阁下不利的法律后果由阁下自行承担……”。2016年8月9日，万蕴芳向庄秀元发出一份《回复函》，内容如下：“……针对贵方的律师函内容，本人根据相关法律规定，结合事实及合同约定答复如下：一、贵方律师函中声称，本人存在‘逾期支付房屋按揭款，多次催促不予回应’的行为，该说法与事实不相符。1.2015年9月20日，贵方与本人、厦门金海岸房产服务有限公司（以下简称‘中介公司’）就贵方所有的座落于厦门市××区××橡树××楼××层××室房产（以下简称‘该房产’）买卖事宜签订《房产预约买卖协议书》（以下简称‘协议’）。签约时，贵方以记不清具体按揭银行月供扣款日期与金额为由，故意暂将每月按揭月供支付日期约定为每月1日，而贵方于签约后向本人提交按揭贷款月供账户信息等资料时，因《贷款交易明细》显示每月扣款日期为12日，故贵方与本人约定本人在每月12日之前将按揭月供存款存入按揭扣款账户即可。2.贵方声称本人逾期支付按揭月供款，且多次催促不予回应，该说法纯属虚构，没有事实依据。本人未曾收到过贵方声称的催促，相反，协议签订后，本人曾多次主动与贵方索要按揭款扣款账户、月供金额及扣款情况等信息，但贵方均拒不答复，一开始即存在蓄意违约的迹象。3.签约后，贵方与本人多次强调，本人在每月12日前将按揭月供款存入指定扣款账户且不影响贵方银行征信信用即可，中介公司相关经办人员也可确认该事实。据于该客观情况，故本人还贷近一年过程中，贵方均未对此提出过任何异议，该行为也印证了上述事实。……本人要求贵方继续按约全面履行合同义务，重新办理公证委托手续等，以维护交易的稳定和正常秩序，保护本人的合法权益……”。2016年8月11日，万蕴芳向福建欧菲亚律师事务所支付律师费19000元。2016年8月22日，万蕴芳向金海岸公司支付中介服务费16000元。原审庭审中，庄秀元、万蕴芳均认为《房产预约买卖协议书》合法有效。原审庭审中，法院询问万蕴芳与庄秀元讼争房产有无取得相应的产权证书，万蕴芳回答：“目前没有办理。”庄秀元回答：“该房产开发商通知可以办理，但我方没有去办理。在2016年11月份开发商通知可以办理产权证，因为有涉及纠纷，我方暂时先不办理。”原审庭审中，法院依法询问庄秀元讼争房产有无交房，庄秀元回答：“2016年11月份开发商通知可以交房，因为有涉及纠纷，我方暂时先不办理”。原审法院认为，万蕴芳与庄秀元于2015年9月20日签订的《房产预约买卖协议书》（编号：201509012）系双方当事人的真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，且万蕴芳与庄秀元双方均认可该协议书的效力，故该《房产预约买卖协议书》依法应认定为有效，万蕴芳与庄秀元双方均应依该协议的约定履行各自的义务。关于庄秀元律师函的效力问题。根据查明的事实，中国农业银行股份有限公司厦门芙蓉苑支行于2015年3月12日向庄秀元发放按揭贷款1130000元，还款方式为等额本金，庄秀元银行按揭贷款每期的还款日期为每月12日，自2015年10月起至2016年12月，庄秀元通过其儿媳妇张亢中国建设银行账户向庄秀元中国农业银行账户按月支付银行按揭贷款，每月支付日期均在12日之前，在2016年8月份之后，每月的按揭款均在前一个月支付，根据万蕴芳与庄秀元双方签订的《房产预约买卖协议书》的约定“补充双方约定合同签订之日起，乙方按月足额支付月供，每月1日准时转账”，虽然万蕴芳未在每月1日前将按揭款支付给庄秀元，但万蕴芳每期的按揭款均在庄秀元偿还按揭贷款的日期即每月12日前准时支付，并未影响到庄秀元每月按期偿还银行按揭贷款，且万蕴芳每期支付的金额均大于庄秀元每月偿还按揭贷款的金额，庄秀元主张其有多次催告万蕴芳按时支付按揭款，但庄秀元并未提供证据证明其上述主张，根据谁主张谁举证的证据规则，应由庄秀元承担举证不能的法律后果，故对庄秀元的该项主张不予采信。同时，在2016年8月5日庄秀元向万蕴芳发出律师函之后，万蕴芳均于前一个月支付庄秀元下一个月的按揭款，故本案中不符合原庄秀元约定的悔约情形，不构成根本违约，庄秀元据此要求解除合同并要求万蕴芳支付违约金的诉讼请求，于法无据，不予支持。关于万蕴芳要求继续履行《房产预约买卖协议书》的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，庄秀元撤销委托公证的行为应视为悔约行为，根据万蕴芳的陈述，讼争房屋开发商已经于2016年11月份通知可以办理交房手续和办理权属证书，现万蕴芳要求庄秀元继续履行《房产预约买卖协议书》并协助办理房产交付、过户手续，于法有据，应予支持。同时，根据万蕴芳与庄秀元之间《房产预约买卖协议书》的约定，在庄秀元履行房产交付、过户手续义务之后，万蕴芳也负有按照万蕴芳与庄秀元《房产预约买卖协议书》的约定将剩余购房款支付给庄秀元的义务。关于万蕴芳主张的律师费、中介费。根据万蕴芳与庄秀元双方《房产预约买卖协议书》的约定“任何一方违约，违约方须向守约方承担全部的中介费、诉讼费及律师费”，且律师费、中介费已经实际产生，故对万蕴芳有关律师费、中介费的主张予以支持。关于万蕴芳主张的违约金。根据万蕴芳与庄秀元双方《房产预约买卖协议书》的约定“甲若甲方中途悔约，应书面通知乙方，并自悔约之日起三日内退还乙方所支付购房款，同时向乙方支付该房产总价款的10%作为违约金”，万蕴芳并无证据证明其损失的情况，在本案协议书继续履行的情况下，万蕴芳的该项主张缺乏相应的事实依据与法律依据，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十八条第一款、第一百零六条第一款、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、确认万蕴芳与庄秀元于2015年9月20日签订的《房产预约买卖协议书》（编号：201509012）有效；二、万蕴芳与庄秀元于2015年9月20日签订的《房产预约买卖协议书》（编号：201509012）继续履行；三、庄秀元于判决生效之日起六十日内协助万蕴芳办理位于厦门市××区××橡树××楼××层××室房屋的房产交付、过户手续事宜；四、庄秀元于判决生效之日起十日内向万蕴芳支付律师费19000元、中介费16000元；五、驳回万蕴芳的其他诉讼请求；六、驳回庄秀元的反诉请求。本诉案件受理费15911元，由万蕴芳负担1562元，由庄秀元负担14349元；案件保全费5000元，由庄秀元负担；反诉案件受理费6508元，由庄秀元负担。本院二审期间，万蕴芳提供中国建设银行账户交易明细，证明其已向庄秀元支付按揭款至2017年10月。庄秀元对此予以确认。经审理查明，双方当事人对一审认定的事实均无异议，予以确认。本院认为，上诉人庄秀元与被上诉人万蕴芳就案涉房屋于2015年9月20日签订的《房产预约买卖协议书》（编号：201509012），系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定为有效合同。案涉房屋系由庄秀元向华润公司购买，且华润公司亦已通知业主办理房屋权属登记，庄秀元以其签订《房产预约买卖协议书》时尚未办理房屋权属登记为由，主张合同无效，缺乏依据，不予采纳。本案中，《房产预约买卖协议书》约定案涉房屋的按揭贷款由万蕴芳支付，万蕴芳应于每月1日准时转账。庄秀元偿还按揭贷款的日期为每月12日。合同签订后至2016年8月5日庄秀元发出《律师函》前，万蕴芳向庄秀元支付款项的时间为：2015年10月10日、11月5日、12月7日，2016年1月7日、2月3日、3月5日、4月5日、5月2日、6月2日、7月3日、8月2日。万蕴芳已向庄秀元支付了十余期银行按揭款项，付款时间均在庄秀元偿还按揭贷款的日期前，并未影响庄秀元偿还银行按揭贷款，庄秀元亦未对付款时间提出异议，应视为双方当事人以实际行动对约定的付款时间进行变更。万蕴芳收到上述《律师函》后，亦已调整付款时间，每月均提前支付银行按揭款项。庄秀元以万蕴芳逾期付款构成违约为由，要求解除双方签订的《房产预约买卖协议书》，缺乏依据，不予采纳。原审认定庄秀元应继续履行《房产预约买卖协议书》、交付房产、办理房产过户手续，并对庄秀元提出的解除合同、万蕴芳支付违约金的反诉请求不予支持，亦无不当。另，《房产预约买卖协议书》约定“任何一方违约，违约方须向守约方承担全部的中介费、诉讼费及律师费”，故万蕴芳要求庄秀元承担律师费、中介费，具有合同依据，原审认定庄秀元应支付律师费、中介费，并无不当。综上，庄秀元的上诉缺乏依据，予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费22419元，由庄秀元负担。本判决为终审判决。审 判 长 江 伟审 判 员 郑文雅审 判 员 龙 辉二〇一七年十月二十六日代书记员 巫粤峰附本案适用的相关法律：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 搜索“”