（2017）皖0104民初4567号

裁判日期: 2017-10-26

公开日期: 2017-12-18

案件名称

合肥富通商务地产有限公司与张玉梅商品房预售合同纠纷一审民事判决书

法院

合肥市蜀山区人民法院

所属地区

合肥市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

合肥富通商务地产有限公司,张玉梅,中国银行股份有限公司合肥南城支行

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十八条，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

安徽省合肥市蜀山区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0104民初4567号原告：合肥富通商务地产有限公司，住所地安徽省合肥市潜山南路188号，统一社会信用代码91340100662903073P(1-1)。法定代表人：ＸＸＸ，该公司董事长。委托诉讼代理人：张灿辉，北京市振邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：高虹，北京市振邦律师事务所律师。被告：张玉梅，女，1967年12月4日出生，汉族，住安徽省合肥市政务区。委托诉讼代理人：胡文斌，北京德恒（合肥）律师事务所律师。第三人：中国银行股份有限公司合肥南城支行，住所地安徽省合肥市金寨路131号，统一社会信用代码91340100849020561D。负责人：许正兆，该支行行长。委托诉讼代理人：袁绪良，该支行员工。原告合肥富通商务地产有限公司（以下简称富通公司）与被告张玉梅、第三人中国银行股份有限公司合肥南城支行（以下简称中国银行合肥南城支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年6月29日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告富通公司的委托诉讼代理人张灿辉、高虹，被告张玉梅的委托诉讼代理人胡文斌，第三人中国银行合肥南城支行的委托诉讼代理人袁绪良到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告富通公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告之间于2013年10月23日就位于合肥市××山路××商务××室房屋签订的《商品房买卖合同》；2.判令被告向原告支付违约金38111.15元（762223元×5%)；3.判令被告赔偿原告实际损失160795.55元（包括相关税费119106.87元、利息及罚息8355.68元、律师费33333元)；4.本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告变更诉请第3项为：律师费43333元、利息罚息计算至2017年7月27日为9683.91元。事实和理由：2013年10月23日，原告购买被告位于合肥市××山路××商务××室房屋，建筑面积70.18平方米。单价10860.98元，总价762223元整。首付382223元，贷款380000元。2014年5月21日，被告与第三人签订《个人商业用房贷款合同》时，原告作为保证人承诺为被告的还款承担保证责任。2017年4月21日，原告收到第三人发来的《关于履行阶段性责任保证的函》，称被告已经多次逾期偿还贷款且经催收���未能归还欠款，要求原告立即偿还被告逾期利息及罚息8355.68元。根据《商品房买卖合同》附件四第六条的规定，原告诉至贵院，恳求判如诉请。被告张玉梅辩称：1.不同意解除双方签订的商品房买卖合同，合同约定的解除条件明显有悖公平原则，购房时房屋价值与现价值存在巨大差异。被告愿意将房屋出售，承担相应违约责任；2.因我方涉及多起诉讼案件，案涉房屋已被法院查封，客观上无法解除合同；3.应按合同约定计算违约金，不能在主张违约金时另主张赔偿损失。综上，请求法院依法判决。第三人中国银行合肥南城支行陈述：我方已经在法院起诉原被告，要求解除贷款合同。本案中，我方对原告要求解除合同的诉请没有异议。原告围绕诉讼请求依法提交了商品房买卖合同、贷款合同、关于履行阶段性责任保证的函、付款回单、���划说明、税费明细、税费票据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对上述证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。原告提交的委托代理合同、律师费发票，本院对其真实性予以认定，但上述证据无法达到被告需支付律师费损失的证明目的，本院对其证明力不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年10月23日，张玉梅（买受人）与富通公司（出卖人）签订一份合同编号为20130671800474WL20130163、备案单号为1310009196的《商品房买卖合同》，约定：“买受人购买出卖人开发的合肥市潜山路蔚蓝商务港城市广场xxx室房屋，建筑面积70.18平方米，单价每平方米10860.98元，总金额762223元；买受人采取按揭方式付款，首付房款382223元，应在2013年10月24日前支付给出卖人，剩余房款38万元办理按揭贷款”等。合同附件四第6条约定：“出卖人为买受人购房款提供阶段性按揭担保期间，买受人若对银行违约，则视同对出卖人违约。出卖人接到买受人的贷款银行要求履行担保责任的通知后，即有权单方解除本购房合同，按原价收回本合同项下的房产另行出售，买受人应按总房款的5%向出卖方支付违约金；如买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，买受人须付清银行的所有贷款本息及罚息。”合同签订后，张玉梅依约支付了首付房款382223元。2014年5月21日，张玉梅（借款人）与中国银行合肥南城支行（贷款人）、富通公司（保证人）签订一份《个人商业用房贷款合同》，约定：“贷款人向借款人提供借款，贷款金额为人民币119万元。贷款期限为120个月，自贷款人实际放款日起算，若为分期放款，则自第一个实际放款日起算。借款用途为借款人支付其购买的坐落于合肥政务区××山��东侧××商务××城市广场××、××、××室的商业用房购房款，所购商业用房面积为222.72平方米，购房总价款为2390475元；本合同下的担保方式为：所购房屋提供抵押担保和保证人提供阶段性连带责任保证”等内容。张玉梅以上述贷款合同项下贷款所购合肥政务区蔚蓝商务港城市广场xxx室房产向中国银行合肥南城支行提供抵押，其配偶张金进亦在抵押物清单中抵押人处和抵押物共有人处签字。此后，各方就上述房产办理了预抵押登记（房预合产字第x号、房预合产字第xx号、房预合产字第xx号）。2014年5月26日，中国银行合肥南城支行依约向张玉梅发放贷款119万元。因张玉梅未按约归还贷款本息，截至2017年7月27日，富通公司依据中国银行合肥南城支行发出的《关于履行阶段性责任保证的函》，代偿合肥政务区蔚蓝商务港城市广场E幢1809室房产的贷款本金19681.74元��利息及罚息9683.91元，合计29365.65元。2017年5月15日，中国银行合肥南城支行以张玉梅、张金进、富通公司为被告，向本院提起借款合同之诉。本院作出（2017）皖0104民初3254号民事判决书，判决：“一、被告张玉梅、张金进于本判决生效之日起十日内向原告中国银行合肥南城支行偿还贷款本金900205.18元和截至2017年8月7日的利息4043.42元、罚息17.53元，并支付以900205.18元为基数按照《个人商业用房贷款合同》计算的自2017年8月8日至款清日止的利息；二、被告张玉梅、张金进于本判决生效之日起十日内向原告中国银行合肥南城支行支付律师费55000元；三、被告富通公司对本判决第一项确定的款项承担连带清偿责任，并有权在其承担连带清偿责任后向被告张玉梅、张金进追偿；四、驳回原告中国银行合肥南城支行的其他诉讼请求。”该判决已生效。2017年6月29日，富通公司诉至本院。庭审中，张玉梅对富通公司已缴纳案涉房产税费119106.87元的事实不持异议。本院认为：富通公司与张玉梅签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。合同附件第六条明确约定，“出卖人为买受人购房款提供阶段性按揭担保期间，买受人若对银行违约，则视同对出卖人违约。出卖人接到买受人的贷款银行要求履行担保责任的通知后，即有权单方解除本购房合同。”富通公司作为张玉梅与中国银行合肥南城支行签订的贷款合同项下连带责任保证人，因张玉梅未依约履行还款义务，已代偿截至2017年7月27日的贷款本息合计29365.65元。综上，应认定合同约定的富通公司行使合同解除权的条件已经成就，且案涉房产尚未办理产权转移登记，合同尚未履行完毕，富通公司享有合同解除权。案涉房屋已存在预查封的情况下，是否影响富通公司行使合同解除权的问题。对此，本院认为，案涉房屋因诉讼被法院查封。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第（三）项的规定，上述法院对案涉房屋的查封系预查封，其效力是禁止查封机关以外的主体对查封房产进行处分。案涉房屋在预查封时不属于张玉梅所有，张玉梅享有将来可能取得该房屋所有权的期待权，且以商品房买卖合同依约履行完毕为前提。商品房买卖合同解除后，预查封的目的不能实现，应当依法予以解除。故案涉房产存在的预查封，不影响预售商品房合同当事人行使约定解除权。同时，富通公司作为出卖人，签订合同的目的是出售房屋、获取房款。富通公司已履行保证责任，向贷款银��代偿部分贷款本息，获取房产对价的合同目的已不能实现。综上，富通公司要求解除双方签订的商品房买卖合同并主张张玉梅支付违约金38111.15元（总房款762223元×5%)的诉请，本院予以支持。在富通公司无证据证明双方约定的违约金不足以弥补损失的情况下，另要求张玉梅支付利息、罚息的诉请，本院不予支持。富通公司作为房产开发商，依法负有缴纳营业税等税费的义务，故其主张该费用应由张玉梅支付，不能成立，本院不予支持。双方未对律师费的负担作出约定，故富通公司诉求张玉梅支付律师费43333元，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告合肥富通商务地产有限公司与被告张玉梅签订的合同编号为20130671800474WL20130163、备案单号为1310009196的《商品房买卖合同》；二、被告张玉梅于本判决生效之日起十日内支付原告合肥富通商务地产有限公司违约金38111.15元；三、驳回原告合肥富通商务地产有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4278元，减半收取计2139元，由被告张玉梅承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于合肥市中级人民法院。审判员　　李建莉二〇一七年十月二十六日书记员　　孟丹丹附本��适用相关的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 更多数据：