（2017）川1621民初919号
裁判日期: 2017-10-26
公开日期: 2018-09-29
案件名称
蒲勇与叶仁珍、杨爱民房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
岳池县人民法院
所属地区
岳池县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
蒲勇,叶仁珍,杨爱民,ＸＸ,袁小玲,袁小燕,袁小飞,袁小波,邓燕果,袁月,中国农业银行股份有限公司岳池县支行
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第六十六条第一款；《中华人民共和国合同法》：第四十九条，第六十条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第六十四条
全文
四川省岳池县人民法院民 事 判 决 书（2017）川1621民初919号原告：蒲勇，男，1964年7月1日出生，汉族，住四川省岳池县。委托诉讼代理人：唐小旭，女，1970年10月8日出生，汉族，住四川省岳池县。系蒲勇之妻。委托诉讼代理人：杨明，四川省华蓥山律师事务所律师。被告：叶仁珍，女，1945年5月10日出生，汉族，住四川省岳池县。被告：杨爱民，男，1967年3月1日出生，汉族，住四川省岳池县。委托诉讼代理人：袁小燕，女，1971年8月24日出生，汉族，家住四川省岳池县。被告：ＸＸ，男，1972年10月19日出生，汉族，住四川省岳池县。委托诉讼代理人：袁小飞，女，1972年3月21日出生，汉族，住四川省岳池县。被告：袁小玲，女，1970年2月27日出生，汉族，住四川省岳池县。委托诉讼代理人：袁小燕，女，1971年8月24日出生，汉族，家住四川省岳池县。被告：袁小燕，女，1971年8月24日出生，汉族，住四川省岳池县。被告：袁小飞，女，1972年3月21日出生，汉族，住四川省岳池县。被告：袁小波，男，1974年7月5日出生，汉族，住四川省岳池县。被告：邓燕果，女，1971年8月21日出生，汉族，住四川省岳池县。被告：袁月，女，1993年8月28日出生，汉族，住四川省岳池县。以上叶仁珍、ＸＸ、杨爱民、袁小玲、袁小燕、袁小飞、袁小波七被告（以下叶仁珍、ＸＸ、杨爱民、袁小玲、袁小燕、袁小飞、袁小波简称七被告）共同委托代理人胡廷宇（特别授权），四川通典律师事务所律师。第三人：中国农业银行股份有限公司岳池县支行（统一社会信用代码91511621909779220N），地址四川省广安市岳池县建设路169号。负责人，刘钲，系该行行长。委托诉讼代理人：杨洪，男，1970年3月22日出生，汉族，住四川省岳池县，系中国农业银行股份有限公司岳池县支行职工。委托诉讼代理人：陈林，男，1968年8月3日出生，汉族，住四川省邻水县，系中国农业银行股份有限公司广安分行职工。原告蒲勇与被告叶仁珍、ＸＸ、杨爱民、袁小玲、袁小燕、袁小飞、袁小波、邓燕果、袁月房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告蒲勇及委托诉讼代理人唐小旭、杨明，被告袁小燕、袁小飞及叶仁珍、ＸＸ、杨爱民、袁小玲、袁小燕、袁小飞、袁小波七被告共同委托诉讼代理人胡庭宇，第三人中国农业银行股份有限公司岳池县支行的委托诉讼代理人杨洪、陈林到庭参加诉讼，被告叶仁珍、邓燕果、ＸＸ、杨爱民、袁小玲、袁小波经合法传唤未到庭。被告袁月书面表示放弃对袁小舟、袁龙明的继承，不参加诉讼，本院已口头允许。原告向本院提出诉讼请求：1、判令原告购买岳池县九龙镇银城南路东段114号门市一通（约74平方米）属于原告所有；2、判令被告限期为原告办理位于岳池县门市房屋所有权证、土地使用权证，并交付给原告；3、判令被告支付原告违约金14,000元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2002年7月18日，原告与袁隆（龙）明（已故）、被告ＸＸ、杨爱民等人在岳池县民生拍卖行共同购买了原岳池县农机有限责任公司的全部资产。后经协商，原告和其他四位购买人放弃了购买的农机有限责任公司的其他资产，只单购部分资产，原告单购岳池县九龙镇银城南路114号门市。当时袁龙明和被告ＸＸ、杨爱民委托袁小舟（于2016年4月19日病故）与原告签订房屋买卖合同，收房款及办理两证等，事后袁龙明、ＸＸ、杨爱民等人也对袁小舟的行为予以认可。从2002年7月起，原告先后共交纳购房款200,000元，2003年10月14日原告给袁小舟交纳两证包干费及税费9,000元，袁小舟并承诺2003年11月10日前办妥两证所有手续，但袁小舟未依约办理相关证书。在原告多次催促下，袁小舟于2006年10月1日将原两张收据更换为一张收据，袁小舟又代ＸＸ、杨爱民签了《房屋买卖协议书》。原告所购房屋所有权人之一袁龙明亲自到原告门市进行丈量尺寸、计算面积，隔断门市用的沙、水泥、砖均是袁龙明提供。原告从2002年7月18日起，一直在所购买的岳池县九龙镇银城南路114号门市居住经商至今，并未向被告缴纳任何租金。十几年来，原告一直要求袁小舟及被告办理房产过户手续，被告等人均以各种理由拖延未办理。谁知，2016年4月19日袁小舟突发脑溢血病死亡，随即原告再次要求被告等人协商办理房产过户手续事宜，被告ＸＸ等人称过段时间，现又过了这么久，仍无结果。袁龙明于2008年1月28日已故，被告叶仁珍系袁龙明之妻，袁小舟、被告袁小玲、袁小燕、袁小飞、袁小波系袁龙明子女，均属合法继承人。袁小舟于2016年4月19日因病去世，被告邓燕果系袁小舟之妻，被告袁月系袁小舟之女，均属袁小舟的合法继承人，故袁龙明、袁小舟死后其产生的民事权利、义务应由被告共同享有和承担。叶仁珍、ＸＸ、杨爱民、袁小玲、袁小燕、袁小飞、袁小波七被告（以下上述七人简称“七被告”）辩称：1、ＸＸ、杨爱民没有在房屋买卖协议书上签名，故和原告蒲勇没有房屋买卖关系，袁小舟是否在房屋买卖协议书签名不清楚，并认为那不是袁小舟的签名，袁小燕、袁小飞要求对袁小舟签名的真实性进行鉴定。另外，吴昊的转让协议没有蒲勇的签名，因此也进一步证实和原告蒲勇没有房屋买卖关系。2、与蒲勇是租赁关系，因原告提供的房屋买卖协议书第7条有一句话“乙方违约按年租金7,000元赔付给甲方”，如不是租赁关系，合同就不会那样写。3、从原告的诉求看，有要求确权，有要求办理两证，有给付违约金，法院只能审一个法律关系，不能两个法律关系一并审理。4、该案已过诉讼时效。房屋买卖协议约定于2007年12月30日将房屋所有权证、土地使用证交与乙方所有，2009年12月30日就过诉讼时效。被告邓燕果未提出答辩。第三人述称：法院已认定抵押担保合法有效，对其房屋买卖协议的事实不予认可，要求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：争议门市位于岳池县，该房原是岳池县农机有限责任公司的，2002年6月4日吴昊以953万元在广安市民生拍卖行岳池办事处竞买获得该房（还包括争议房以外的其他房屋），2002年7月18日，吴昊又以同样价格转让给ＸＸ、杨爱民、袁龙明、曾桂华、蒋晓霞、蒲勇、王英、王义勇等八人，当时蒲勇就从袁小舟手中以244,200元买了争议的这个房子，2002年9月14日，该房房屋所有权证办到了ＸＸ名下，但共有产权人为杨爱民、袁龙明，三人产权各占1／3，2003年6月17日袁小舟以借条名义向蒲勇借款185,000元，2003年6月24日袁小舟写收条收到蒲勇现金15,000元，2003年10月14日袁小舟写收条收到蒲勇代办购房产权证、土地使用证办征费及税共计9,000元，蒲勇2002年9月对该房进行了装修，2002年10月入住并使用。2006年10月1日，袁小舟代ＸＸ、杨爱民签订了房屋买卖协议，以244,200元将诉争之房卖与蒲勇，约定2006年10月1日蒲勇将200,000元付与卖方，税费各自承担，2007年12月30日将两证交与买方，袁小舟将前两次的借条和收条收回，写了一张收条，收到蒲勇购房款20万元，具体按协议书执行。但时至今日，未将两证办下来。为此原告诉来本院。另外：袁龙明已于2008年1月28日因病死亡，被告叶仁珍系袁龙明之妻，袁小舟、被告袁小玲、袁小燕、袁小飞、袁小波系袁龙明子女，均属合法继承人，袁小舟已于2016年4月19日因病死亡，邓燕果系袁小舟前妻（离婚登记时间为2007年4月18日），被告袁月系袁小舟之女。被告袁小玲、袁小波分别于2005年4月29日向中国农业银行岳池县支行借款27万元，并与农行签订了《最高额担保个人借款合同》，ＸＸ、杨爱民和袁龙明用其三人共有的位于岳池县的营业用房（产权证号为00016767，登记的持证人为ＸＸ，杨爱民、袁龙明、ＸＸ为共有人，各占1／3）为该笔借款进行抵押担保，并于2005年4月29日在岳池县房地产交易所办理了抵押登记。2009年9月15日，本院作出（2008）岳池民初字第472号、475民事判决书，判决书均认定抵押合同有效，判决结果的主要内容为：被告袁小玲、袁小波在本判决书生效后五日内各自向原告中国农业银行岳池县支行偿还借款人民币270,000元，利随本清。杨爱民、ＸＸ在共有财产份额内、被告叶仁珍、袁小舟、袁小燕、袁小飞、袁小波（袁小玲）在继承袁龙明抵押担保财产份额内对被告袁小玲（袁小波）应偿还本息承担连带责任。上述两份判决已生效。第三人王义勇称该房的抵押担保人没有取得房屋的土地使用权证，抵押担保无效，但判决其于法无据，不予采纳，理由是无土地使用权不影响抵押的效力。争执焦点：1、袁小舟是否在买卖协议上签字？2006年10月1日房屋买卖协议书上甲方：杨爱民、ＸＸ，乙方：蒲勇。甲方自愿将岳池县砖混结构门市约74平方米转让给乙方，总价款为人民币244,200元，付款方式，乙方于2006年10月1日前付款200,000元，其余款项在甲方办理两证交与乙方时，乙方立即将剩余购房款44,200元一次性交给甲方。税费各自承担。甲方于2007年12月30日将两证交与乙方，违约按银行双倍利率计算给乙方，且立即退还已交的购房款，乙方违约按每年租金7,000元赔付给甲方。此合同杨爱民、ＸＸ未签字，但在甲方栏内有“袁小舟代”。乙方蒲勇在协议上签了名。对是否是袁小舟签名，七被告认为不是袁小舟签的字、原告称是袁小舟本人签的字，因袁小舟已于2016年4月19日因病死亡。被告袁小飞、袁小燕提出对是否是袁小舟的签名进行鉴定，但在移交审监庭准备鉴定过程中，又撤回了申请。2、该房是买卖关系还是租赁关系？原告称是买卖关系，且袁小舟的行为构成表见代理，并提供了以下证据：（1）房屋买卖协议书；（2）袁小舟2003年收条一张，收到蒲勇代办购房房屋所有权证、土地使用证办证费及税共计9,000元，于2003年11月10日前交清相关手续；2006年10月1日袁小舟收条一张，今收到蒲购房款贰拾万元，具体按协议书执行。（3）谭兴军、曾杨、夏全兴三人的证言，均证实蒲勇那房子是买的，袁龙明、袁小舟还到现场进行丈量打干壁、还提供了水泥、沙石，ＸＸ、杨爱民有时也要来现场看。（４）租赁合同，2014年4月19日蒲勇将该房租给杨强的租赁合同，从2016年4月20日至2018年4月20日，两年租金共103,000元。另一张租给邵碧林的租赁合同复印件，从2013年3月25日至2016年3月25日，第一年租金50,000元，第二年在第一年的基础上递增5%，第三年在第二年的基础上递增5%。（５）从家庭关系看，ＸＸ、杨爱民是袁小舟的妹夫，袁小舟当时是农机公司经理，ＸＸ是农机公司的职工，杨爱民是木材公司的职工，2002年时在南充经营农机生意，袁小舟代ＸＸ、杨爱民卖该房，因蒲勇也是农机公司的职工，应该有理由相信袁小舟有代理权。而七被告认为是租赁关系，理由是房屋买卖协议书有一句话“乙方违约按年租金7,000元赔付给甲方”，如不是租赁关系，合同就不会那样写，但未提供其他证据。3、该案是物权纠纷还是房屋买卖合同纠纷？原告方起诉要求是：判令原告购买岳池县九龙镇银城南路东段114号门市一通（约74平方米）属于原告所有；判令被告限期为原告办理位于岳池县门市房屋所有权证、土地使用权证，并交付给原告；判令被告支付原告违约金14,000元；从原告的诉求看，有要求确权，有要求办理两证，有给付违约金，而七被告认为只能审一个法律关系，不能两个法律关系一并审理，但未提供出相关规定。并认为原告要求办理两证和给付违约金是一个给付之诉。按原告方提供的房屋买卖协议书，甲方于2007年12月30日将两证交与乙方。那么在2009年12月30日就过了诉讼时效。而原告认为该案是物权纠纷，没有诉讼时效，且有2016年5月10日、2016年10月14日与ＸＸ、2016年5月13日与袁小舟之妻邓燕果的通话录音，证实找了的。但被告否认录音通话人是ＸＸ。原告未提供对于诉讼时效的其他证据。4、吴昊以9,530,000元的价格转让给ＸＸ、杨爱民、袁龙明、曾桂华、蒋晓霞、蒲勇、王英、王义勇等8人，是否有将该案中争执的房屋转让给蒲勇？原、被告双方对该房以前是原岳池县农业机械有限责任公司无异议，但原告称该房在企业改制时2002年6月4日吴昊以9,530,000元在广安市民生拍卖行岳池办事处竞买，在竞得后吴昊于2002年7月18日又以同样的价格转让给ＸＸ、王英、王义勇、蒲勇、蒋晓霞、杨爱民等八人，原告方举证有2002年7月18日的协议书，甲方为吴昊，乙方为蒲勇、王英、王义勇、蒋晓霞、ＸＸ、杨爱民，乙方签名的有上述6人，这6人都签了名并盖手印，但协议上是上述人等8人，没有写完详细的哪8人，该协议是复印件。但被告称也是2002年7月18日的协议书甲方为吴昊，乙方为ＸＸ、杨爱民、袁龙明、曾桂华、蒋晓霞、蒲勇、王英、王义勇等8人，但乙方签名的只有7人，而唯独没有蒲勇的签名，故并未将该房卖与蒲勇。庭审中蒲勇解释称，是分开签名，哪个签名后原件袁小舟就拿走了，当时他复印了一份，现也不知原件在哪里。在房产档案中有2002年8月26日蒲勇、王英、曾桂华、王义勇、蒋晓霞的声明，自愿放弃原岳池县农业机械有限责任公司买受人的所有权利及义务（含与吴昊签订的协议书中乙方所有权利及义务）。另外房产档案有2002年9月14日ＸＸ、杨爱民、袁龙明的契税12,000元，2002年9月10日契税12,000元（计税金额300,000元），还有2002年9月1日拍卖成交确认书，买受人为ＸＸ、杨爱民、袁龙明。原告称是袁小舟私自将8人买的房屋过给了ＸＸ、杨爱民、袁龙明三人。而七被告称就是ＸＸ、杨爱民、袁龙明三人所拍卖所得。本院认为：1、应当认定袁小舟在房屋买卖协议书代ＸＸ、杨爱民签字。因原告蒲勇称协议上的字就是袁小舟签的，但七被告认为是不是袁小舟签名不清楚，被告袁小飞、袁小燕已提出对是否是袁小舟的签名进行鉴定申请。在移交审监庭准备鉴定过程中，又撤回了申请。七被告否认其签名，应当提供证据证明不是袁小舟签名的证据，举证责任应当在七被告，因不举证，应承担举证不能的后果，故应认定是袁小舟代ＸＸ、杨爱民签名。另外，袁小舟收了20万元房款及办证费和税费9,000元，虽七被告否认袁小舟签名，是否收房款不清楚，但未提供相应证据，故应认定袁小舟代收了20万元房款及办证费和税费9,000元。2、2006年10月1日杨爱民、ＸＸ与蒲勇签订的房屋买卖协议书有效。（１）从房屋主体看，该房的产权人为ＸＸ、杨爱民、袁龙明，三人共有各占1/3，但协议上甲方为ＸＸ、杨爱民，袁小舟代，乙方为蒲勇。《中华人民共和国合同法》第四十九条：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。袁小舟的代签行为构成表见代理；因从家庭关系看，袁小舟代ＸＸ、杨爱民卖该房，蒲勇应该有理由相信袁小舟有代理权。《中华人民共和国民法通则》第六十六条，没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。从曾杨、夏全兴、谭兴军的证言看，蒲勇买该房进行装修时，袁龙明、袁小舟还到现场进行丈量打干壁、连水泥、沙石都是袁龙明提供，ＸＸ、杨爱民有时也要来现场看。从证人证实情况看、杨爱民、ＸＸ、袁龙明三人是知道袁小舟卖了该房、蒲勇买了该房的，但未提出异议，也是他们三人对袁小舟卖该房的认可。（２）从卖房的时间看，该房虽签订房屋买卖协议是2006年10月1日，袁小舟出收条收到购房款200,000.00元也是2006年10月1日，但从原告陈述看，在2002年7月18日就买了该房，买后就一直至今对该房进行占有、使用、收益。出收条是把原2003年6月17日的借条185,000元、2003年6月24日收现金15,000元两张条子收后出的一张条子。另外2003年10月14日袁小舟收蒲勇代办购房房屋所有权证、土地使用证办证费及税共计9,000元，于2003年11月10日交清相关手续。（３）从房屋的占有情况看，原告从2002年就一直在占有，2013年起至今还租给他人在使用该房，这么多年ＸＸ、杨爱民、袁龙明一直未提出异议，根据日常生活经验，自己有门市而不使用，不符合常规。七被告提出是租给蒲勇的，但租期、租金如何？七被告不清楚，也未提出相关租赁证据，且七被告也从未向原告收取过租金，只是房屋买卖协议书有一句话“乙方违约按年租金7,000元赔付给甲方”，但这句话并不表明就是租给原告的。（４）从蒲勇提供的2004年10月10日办理产权过户手续说明，该说明据蒲勇称，是袁小舟交给他的，上面打印有袁龙明、ＸＸ、杨爱民的名字，蒲勇在上面签字同意，商定于2005年元月30日过户。逾期按银行双倍利率计息赔偿。虽袁龙明、ＸＸ、杨爱民三人未签名，但也说明出卖人是袁龙明、ＸＸ、杨爱民。故该协议未违反法律的规定，应为有效合同。七被告在房屋所有权证、土地证办理完毕时，可按合同约定另行主张卖房余款44,200元。3、原告要求判令购买岳池县九龙镇银城南路东段114号门市一通属于原告所有，实际上是要求确认该房的产权归其所有，因诉争之房是因买卖引起，不是自己合法建造房屋，必须将产权过户在自己名下，才能引起所有权的变动，在未过户之前，该房仍是出卖人所有，故原告要求判令购买岳池县九龙镇银城南路东段114号门市一通属于原告所有的诉讼请求本院不予支持。原告要求被告限期为原告办理位于岳池县门市房屋所有权证、土地使用权证，因办理两证是房屋买卖协议中的一项合同内容，既然该项协议有效，七被告应履行合同义务，为其办理两证。4、该案案由应定房屋买卖合同纠纷，理由是：原告诉讼请求要求判决该房归原告所有，实际上要求确权，但其又要求办理两证、支付违约金14,000元，这又是一个债权请求权，但其基础法律关系为房屋买卖合同纠纷。开庭时虽宣布的是物权纠纷，但最终以审理后诉争的法律关系而定，审理后该项案案由应定房屋买卖合同纠纷。5、该案是否过诉讼时效？原告要求过户办理两证是债权请求权，但该房早在2002年起七被告已将该房交付给原告，因此办理两证是交付房屋时的一项带有物权性质的债权请求权，故原告要求办理两证不适用诉讼时效的规定。但原告要求给付违约金的请求，虽提供了录音资料，但据原告自己称是2016年5月、10月的录音，七被告也不认可，且称已过诉讼时效，原告未提供其他证据，故原告要求给付违约金的诉讼请求已过诉讼时效，本院不予支持。6、原告起诉了邓燕果、袁月，袁小舟于2016年4月19日因病去世，被告邓燕果系袁小舟之前妻（离婚登记时间为2007年4月18日），被告袁月系袁小舟之女。开庭前，袁月已书面放弃对袁龙明、袁小舟财产的继承，明确表明不参加诉讼，本院已口头予以允许。邓燕果未参加诉讼，但在2007年4月18日已离婚，故应驳回原告对邓燕果的诉讼请求。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条、《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条之规定，判决如下：一、被告ＸＸ、杨爱民、叶仁珍、袁小玲、袁小燕、袁小飞、袁小波在本判决生效后三十日内为原告蒲勇办理位于岳池县的房屋所有权证和土地使用权证并交付给原告；二、驳回原告对邓燕果的诉讼请求；三、驳回原告蒲勇的其他诉讼请求。案件受理费4,000元，由原告蒲勇负担280元，由被告ＸＸ、杨爱民、叶仁珍、袁小玲、袁小燕、袁小飞、袁小波共同负担3,720元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。审 判 长 向贵钦人民陪审员 唐协生人民陪审员 杨玉兰二〇一七年十月二十六日书 记 员 李 静 搜索“”