（2017）云0702民初607号
裁判日期: 2017-10-26
公开日期: 2018-05-15
案件名称
杨波与廖辉冰房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
丽江市古城区人民法院
所属地区
丽江市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杨波,廖辉冰,谭丽
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第二百一十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
云南省丽江市古城区人民法院民 事 判 决 书（2017）云0702民初607号原告：杨波，男，汉族，1977年1月3日生，职员，大学文化，住址四川省成都市天府新区。委托代理人（特别授权）：杨亚鹏、王诗阳，云南泰联律师事务所律师。被告：廖辉冰，男，汉族，1988年10月18日生，个体，大专，住址四川省武胜县。第三人：谭丽，女，汉族，1988年2月20日生，个体，高中文化，住址四川省简阳市。委托代理人（特别授权）：沈杰，系谭丽丈夫，男，汉族，1982年12月21日生，大专文化，个体，住址山东省青岛市北区。原告杨波诉被告廖辉冰、第三人谭丽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月27日受理后，依法适用简易程序，于2017年9月7日公开开庭进行了审理，在审理过程中，被告廖辉冰于2017年9月8日申请追加谭丽为第三人参加诉讼，本院予以准许。后因本案案情复杂，本院依法将本案转为普通程序，并于2017年10月24日再次公开开庭进行了审理，原告杨波之委托代理人杨亚鹏（参加第一次庭审）、王诗阳（参加第二次庭审）及被告廖辉冰、第三人谭丽之委托代理人沈杰到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告杨波诉称：2016年10月20日，原、被告双方就原告承租被告位于丽江古城区大研古城新义街四方街160号房一事签订《房屋租赁合同》。双方就房屋座落、租赁期限、租金支付等情况作出详细约定。合同签订后，原告依约向被告支付第一年租金52万元并同时联系装修公司对承租房屋进行装修。原告装修完毕后，还未正式营业，房屋所有权人告知原告，该房屋租赁期限截止2016年12月31日，并责令原告在2016年12月31日前腾空房屋归还房屋所有权人。原告多次要求被告协商解决或者返还已支付租金52万元，但被告总以各种理由拒绝协商或者返还原告已支付的租金。2016年12月31日，房屋所有权人收回房屋，并且另行装修后经营至今。综上，原告认为，被告的行为已导致原告承租房屋经营使用的合同目的不能实现，构成根本违约，为维护原告的合法权益，特提起诉讼。原告的诉讼请求为：1、请求人民法院依法判决原被告双方签订的《房屋租赁合同》；2、请求人民法院依法判决被告立即返还原告已支付的租金52万元；3、请求人民法院依法判决被告赔偿原告装修损失67000元；4、请求人民法院依法判决被告向原告支付自2016年10月20日起至2017年6月19日期间的资金占用费20800元，自2017年6月20日起按照每月2600元（按照银行同期贷款年利率6%计算）支付至实际还清租金之日止；5、本案诉讼费由被告承担。被告廖辉冰辩称：目前这个案子跟杨波没有任何关系。租赁合同是原告转租给谭丽，原告当时协商好要转租给谭丽，当时找我的时候我说可以转租，原告还表示要回四川将我与杨波的协议撕毁。中间杨波与我没有任何的租赁关系。早就解除了。这份原件（与杨波的协议）只是当时原告没有带过来，没有撕毁。期间杨波找各种手段找到我，有威胁恐吓等。这件事我过后会做报警处理。故请求法庭驳回原告的请求并当庭销毁合同原件或者补签一份解除合同的协议。因为原告已经使用过房屋，使用期间的租金应该扣除，而且装修的受益人是房东。第三人谭丽辩称：没有答辩意见。为支持原告的诉讼请求，原告在举证期限内向法庭提交了提交6组证据。第一组证据：身份证1份1页，拟证明原告的身份信息。第二组证据：《房屋租赁合同》、《银行流水清单》各一份共10页，拟证明原告原被告双方于2016年10月20日签订《房屋租赁合同》，约定被告将位于大研古城新义街四方街160号房屋出租给原告，原告已按照合同约定支付第一年租金52万元的事实。第三组证据：《装饰装修工程合同书》、《工程造价清单》、收据各一份共9页，拟证明原告承租房屋后与成都祥丽装饰工程有限公司签订《装饰装修工程合同书》对大研古城新义街四方街160号房屋进行装修并支付装修费67000元。第四组证据：《铺面出租合同》一份5页，拟证明被告与杨帆于2016年9月26日签订《铺面出租合同》，杨帆将大研古城新义街四方街160号房屋出租给被告的事实。第五组证据：《合同终止协议》一份1页，拟证明杨帆与房屋所有权人签订《合同终止协议》，约定杨帆的租期截止于2016年12月30日，合同终止后由唐海琛接手大研古城新义街四方街160号房屋。第六组证据：《营业执照》一份1页，拟证明目前大研古城新义街四方街160号房屋由唐海深占有使用，原告无法继续经营的事实。被告廖辉冰对原告提交的证据的质证意见为：对第1组证据的三性无异议。对第2组证据的房屋租赁合同的合同关系已经解除了，不存在法律关系了。银行流水清单不予认可，因为当时是约定由谭丽打款给我，具体是谁打的我不清楚。对第3组证据的真实性不予认可。对第4组证据的三性无异议。对第5组证据我不清楚，对三性不予认可。对第6组证据的三性认可。第三人谭丽对原告提交的证据的质证意见为：对原告提交的6组证据的三性均无异议。本院对原告提交的证据的分析与认证：对无争议的第1、4、6组证据，本院予以确认，并作为认定案件事实的依据。对第2、5组证据，本院认为该二组证据内容真实，形式合法，能与其它证据相互印证，故本院予以采信并作为认定案件事实的依据。对第3组证据，本院认为该组证据客观真实，本院予以确认。为反驳原告的诉讼请求，被告廖辉冰在举证期限内向法庭提交了提交4组证据。第一组证据：房屋租赁合同一份5页，拟证明廖辉冰与杨波无法律关系。第二组证据：与杨波聊天记录1份9页，拟证明杨波威胁廖辉冰等并证明无租赁关系。第三组证据与谭丽聊天记录1份3页，拟证明杨波与廖辉冰无法律关系，与谭丽租赁合同有效。第四组证据：与杨帆的《铺面出租合同》一份5页，拟证明租赁房屋的租期有效等，原房东无权收回房屋。原告对被告廖辉冰提交的证据的质证意见为：对第1组证据三性无异议（以第二次庭审质证意见为准）。对第2、3组的证据因为被告没有带原件，请合议庭审核一下证据的真实性，对关联性、合法性没有意见。对第4组证据的三性无异议。第三人谭丽对被告廖辉冰提交的证据的质证意见为：对被告提交的证据的三性都均无意见。本院对被告廖辉冰提交的证据的分析认证：对无争议的第1、4组证据，本院予以确认。对第2、3组证据，因其完整性无法判定，故对其证明力，本院将综合全案予以评判。第三人谭丽未向法庭提交证据。根据已认定的有效证据及当事人的当庭陈述，本院确定如下案件事实：2016年9月26日，被告廖辉冰与案外人杨帆签订了《铺面出租合同》，约定将案外人杨帆承租的位于丽江古城区大研古城新义街四方街160号房屋转租给被告廖辉冰。2016年10月20日，被告廖辉冰又与原告杨波协商一致，将其承租的上述房屋转租给原告杨波，双方签订了《房屋租赁合同》，合同约定租赁期限为3年，自2016年11月1日至2019年11月1日。租金为第一年为52万元。合同签订后，原告杨波分别于2016年9月26日、10月28日、10月31日、11月29日共四次将52万元租金通过银行转账的方式支付给了被告廖辉冰。被告廖辉冰、原告杨波及第三人谭丽曾协商过将上述房屋转租给第三人谭丽。此后，虽被告廖辉冰与第三人谭丽于2016年11月1日签订了《房屋租赁合同》，但因其他原因，该合同未正式履行。2016年10月18日（原告杨波已于2016年9月26日支付5万元订金的情况下），与成都祥丽装修工程有限公司签订《装饰装修工程合同》，对上述房屋进行了装修，共花费装修费用67000元。后因原房屋所有权人牛福英将房屋出售给唐海深，房屋原所有权人牛福英与案外人杨帆签订了《合同终止协议》，约定牛福英与案外人杨帆签订的租房合同于2016年12月29日予以终止，唐海深为此支付案外人杨帆房屋装修费补偿款35000元。目前，本案诉争的房屋由唐海深经营使用。因房屋已被收回，原告多次与被告协商解决租金事宜，但均未果，为此诉至人民法院。本院认为，当事人在从事民事活动中，应当遵循诚实信用原则，以诚实守信、全面善意的方式履行合同约定的义务。首先，关于合同解除问题。本案中，原告杨波与被告廖辉冰在签订合同后，双方均按合同约定履行了约定的义务，但在履行过程中，因原房屋所有权人牛福英将房屋出售给他人，并与案外人杨帆签订了《合同终止协议》，将双方签订的租房合同于2016年12月29日予以终止，在房屋已被收回的情况下，原、被告双方签订的合同赖于存在的基础和条件已丧失，合同目的已不能实现。因此，现原告主张解除双方签订的《房屋租赁合同》的诉请，本院予以支持，对被告认为“房东无权收回房屋，合同还有效”的辩解意见与合同相对性原则相悖，该辩解意见于法无据，本院不予采纳。其次，关于退还租金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据合同履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”本案中，因合同目的已不能实现，在合同已被解除的情况下，被告应当退还原告尚未使用的租金，故原告要求被告退还已交付的租金的诉请，符合法律规定，本院予以支持，但已使用的租期的租金应当扣除。合同约定租期自2016年11月1日起算,原房屋所有权人牛福英与案外人杨帆解除租房合同时间为2016年12月29日,原告使用房屋时间约2个月，应扣除的租金为：52万元/年÷12月/年×2个月(2016年11月1日至2016年12月29日)=86667元。被告廖辉冰还应当退还原告杨波租金为520000元-86667元=433333元。再次，关于装修费损失费问题。结合房屋原所有权人牛福英与案外人杨帆签订的《合同终止协议》，唐海深支付案外人杨帆房屋装修费补偿款35000元的约定，可以看出原告杨波为此装修了房屋。因被告的违约行为，致使原告装修费用受到损失，根据损失补偿原则，被告应当赔偿原告因其违约而遭受的损失。现原告要求被告赔偿装修费用损失的诉请，符合法律规定，本院予以支持，但其使用时间的费用（折旧费）应当予以扣除。67000元÷3年（总租期）÷12月/年×2个月(2016年11月1日至2016年12月29日)=3722元。被告廖辉冰还应当赔偿原告杨波装修费损失67000元-3722元=63278元。最后，关于房屋租金占用费的问题。原告现要求被告支付按银行同期贷款年利率6%计算自2016年10月20日至实际还清租金之日止的资金占用费，本院认为原告主张资金占用费符合法律规定，本院予以支持，但计算起止时间及方法上应当予以调整。原告杨波实际使用房屋截止2016年12月29日，故租金的资金占用费应当自2016年12月30日起算。在租金占用费基数上，应当扣除的其已使用的房屋租金，即应当以520000元-86667元（已使用2个月的租金）=433333元计算。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告杨波与被告廖辉冰签订的《房屋租赁合同》；二、由被告廖辉冰自本判决生效之日起十日内退还原告杨波房屋租金433333元；三、由被告廖辉冰自本判决生效之日起十日内退还原告杨波房屋装修损失63278元；四、由被告廖辉冰自本判决生效之日起十日内支付原告杨波以房屋租金433333元为基数按年利率6%计算自2016年12月30日起至实际还清之日止的资金占用费；五、驳回原告杨波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务的，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9878元，由被告廖辉冰承担8878元，原告杨波承担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省丽江市中级人民法院。审 判 长 李玉良人民陪审员 梁中华人民陪审员 和茂青二〇一七年十月二十六日书 记 员 和建英【本判决生效后，若负有履行义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后两年内向本院申请强制执行。】 关注公众号“”