（2017）苏0506民初5868号

裁判日期: 2017-10-26

公开日期: 2017-12-12

案件名称

苏州市吴中区越溪街道溪上社区经济合作社与蒋经祥、南京钢加工程机械实业有限公司等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

苏州市吴中区人民法院

所属地区

苏州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

苏州市吴中区越溪街道溪上社区经济合作社,蒋经祥,南京钢加工程机械实业有限公司,林少华

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十六条第一款，第九十七条，第一百零九条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十七条第一款，第十八条

全文

苏州市吴中区人民法院民事判决书（2017）苏0506民初5868号原告：苏州市吴中区越溪街道溪上社区经济合作社，住所地江苏省苏州市吴中区越溪街道文溪路南侧。法定代表人：钱四男，主任。委托诉讼代理人：郁建新，江苏诚品律师事务所律师。被告：蒋经祥，男，1967年6月16日生，汉族，住浙江省温岭市。被告：南京钢加工程机械实业有限公司，住所地江苏省南京市栖霞区金马路8号。法定代表人：谢邦荣。被告：林少华，女，1976年9月27日生，汉族，住江苏省苏州市虎丘区。原告苏州市吴中区越溪街道溪上社区经济合作社诉被告蒋经祥、南京钢加工程机械实业有限公司、林少华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月7日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告苏州市吴中区越溪街道溪上社区经济合作社的委托诉讼代理人郁建新，被告蒋经祥、林少华到庭参加诉讼。被告南京钢加工程机械实业有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告苏州市吴中区越溪街道溪上社区经济合作社向本院提出诉讼请求：1、请求判令三被告腾空并返还租赁房产；2、判令被告蒋经祥支付拖欠的租金人民币460000元（2015年1月1日至2017年7月30日），被告蒋经祥支付的20000元保证金不予返还；3、判令被告蒋经祥以每季度租金为基数，按年利率24%从应付款之次日起算至实际清偿日的逾期付款违约金；4、判令三被告承担逾期返还房屋期间给原告造成的损失（从2017年7月30日起算，按折算日租金723元为标准计算至房屋实际返还日）；5、诉讼费、保全费由三被告承担。事实和理由：2014年6月30日，其与被告蒋经祥签订门面房租赁合同，约定被告蒋经祥租赁其所有的吴中经济技术开发区文溪路南侧社区服务中心东房屋，建筑面积为1080平方米（店面房四间，上下三层），租赁期限6年，前两年每年租金24万元，每两年递增10%等等。后，被告蒋经祥仅在2014年6月24日支付第一季度租金60000元及保证金20000元,并在其不知情的情况下以苏州市久博酒业商贸有限公司的名义将部分房屋转租给被告南京钢加工程机械实业有限公司、林少华。其发现被告蒋经祥转租后，基于被告蒋经祥拒付租金，要求被告南京钢加工程机械实业有限公司、林少华直接向其支付租金，被告南京钢加工程机械实业有限公司拒绝向其支付，被告林少华以苏州市龙港油墨商行的名义代被告蒋经祥支付自2016年3月16日起的租金。截至2017年7月30日，被告林少华支付租金18万元。现被告蒋经祥欠付租金46万元，其已通知解约，故被告应腾退房屋并承担相应的违约责任。被告蒋经祥辩称，同意腾空房屋，但其已将房屋转租给被告南京钢加工程机械实业有限公司、林少华，其中南京钢加工程机械实业有限公司的租赁期至2019年5月31日，租金已交纳至2018年5月31日，林少华将租金交给了原告。现在其经济困难，无力支付房租，也不同意支付违约金及其他损失。被告南京钢加工程机械实业有限公司未作答辩。被告林少华辩称，希望与原告建立房屋租赁关系，按照原先的标准支付租金。本院经审理认定事实如下：2014年6月24日，被告蒋经祥交纳6万元租金及2万元租房押金给原告。2014年6月30日，原告（甲方）与被告蒋经祥（乙方）签订门面房租赁合同一份，约定甲方出租文溪路南侧社区服务中心东（建筑面积1080平方米）4间房屋（上下三层）及场地、附属设施给乙方，租赁期限6年，自2014年10月1日起至2020年9月30日止。前两年租金每年240000元，第3年、第5年分别增10%，第3、4年每年租金为264000元，第5、6年每年租金290400元，租金每3个月支付一次，先付后用。甲方同意给乙方装修期为3个月，自2014年7月1日起至2014年9月30日止。在合同期内，乙方在甲方的房子内产生的装饰费用由乙方自己承担。到期后不续租，装饰不作任何补偿。如乙方拖欠房租累计一个月以上，甲方有权解除合同。乙方如未能按合同约定的期限付款，则向甲方支付每日千分之五的滞纳金，经甲方催讨一个月后，仍拒不缴纳租金，则视为合同终止，甲方有权收回房屋使用权，并没收押金。2014年9月26日，久博酒业商贸有限公司（甲方，法定代表人蒋经祥）与被告林少华（乙方）签订门面房租赁合同，约定甲方将文溪路南侧社区服务中心东的2间房屋（上下二层，建筑面积432平方米）及场地、附属设施出租给乙方，租赁期限6年，自2015年1月1日起至2020年9月30日止。前两年每年租金120000元，第三年、第五年分别增10%。第三年、第四年每年租金132000元，第五年、第六年145200元，租金每三个月支付一次，先付后用，乙方付给甲方押金20000元，等等。此后，林少华陆续交给蒋经祥押金及租金共计110000元。2016年3月16日，苏州市龙港油墨商行（投资人林少华）交纳2016年1月至6月的租金60000元给原告，此后每1个季度交付30000元租金给原告直至2017年6月，共交纳租金180000元。2016年5月26日，久博酒业商贸有限公司（甲方）与被告南京钢加工程机械实业有限公司（乙方）签订门面房租赁合同，约定甲方将文溪路南侧社区服务中心东的1间店面房（上下二层，面积216平方米）租赁给乙方，租赁期限3年，自2016年6月1日起至2019年5月31日止，每年租金90000元，每年支付一次，先付后用，等等。原告委托律师分别于2016年5月16日、2017年3月28日向蒋经祥邮寄催交租金的律师函，但蒋经祥一直未付。2017年7月28日，原告又邮寄律师函给蒋经祥，告知蒋经祥2014年6月30日的房屋租赁合同自律师函送达之日解除，请接到律师函后腾退房屋。被告蒋经祥于2017年7月29日签收。审理中，被告蒋经祥对合同解除没有异议，并确认欠付租金为460000元。另，被告林少华称其与原告口头协议过，其将租金交给原告，原告与其签订合同，故其实际与原告建立了租赁关系。原告称因为被告蒋经祥已拖欠了几年的租金，其为了避免损失，才通知林少华将租金交给其，其不同意与林少华建立租赁关系。现其要求被告南京钢加工程机械实业有限公司按照日租金145元，被告林少华按照日租金289元的标准承担逾期腾房的损失，被告蒋经祥分别承担连带责任。以上事实由原告提供的门面房租赁合同、结算凭证、、律师函、邮寄凭证，被告林少华提供的收据及本院制作的庭审笔录等予以证实。本院认为，原告与被告蒋经祥签订门面房租赁合同，约定被告蒋经祥自2014年10月1日起每3个月给付一次租金，先付后租，如拖欠房租一个月以上，原告有权解除合同。签订合同后，被告蒋经祥仅支付了3个月的租金，原告催讨后，蒋经祥一直未付，原告依据合同约定于2017年7月28日邮寄解除通知给蒋经祥，蒋经祥于次日签收，应视为双方之间的租赁合同关系于2017年7月29日解除。合同解除后，被告蒋经祥应腾退房屋给原告，并应支付拖欠的460000元租金。因被告蒋经祥违约，按合同约定，其交给原告的20000元租房押金不予退还。按照合同约定，如被告蒋经祥未能按合同约定的期限付款，则向甲方支付每日千分之五的滞纳金，被告蒋经祥已支付2014年10月1日至2014年12月31日的租金，因房屋先付后用，故被告蒋经祥应至迟于2014年12月31日支付下个季度的租金，现被告蒋经祥仅支付了第一季度的租金，原告主张被告蒋经祥支付以每季度租金为基数，自应付款之次日开始按照年利率24%计算至实际清偿之日止的违约金，本院予以支持。被告蒋经祥将涉案房屋转租给被告南京钢加工程机械实业有限公司及林少华，被告林少华称其与原告口头协议建立租赁关系，原告予以否认，没有证据证明，本院不予采信。现被告蒋经祥欠付原告租金及违约金，原告据此解除合同，被告南京钢加工程机械实业有限公司、林少华作为部分房屋的次承租人亦应一并腾退房屋给原告。原告与被告蒋经祥之间的门面房租赁合同已于2017年7月29日解除，被告南京钢加工程机械实业有限公司、林少华未腾退房屋给原告，原告要求被告南京钢加工程机械实业有限公司按照日租金145元，被告林少华按照日租金289元支付至房屋实际腾退之日止的损失，合法有据，本院予以支持。被告蒋经祥作为承租人对被告南京钢加工程机械实业有限公司、林少华的上述赔偿责任分别承担连带责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条、第十八条之规定，判决如下：一、被告蒋经祥、南京钢加工程机械实业有限公司、林少华分别腾退并返还吴中区文溪路南侧社区服务中心东的房屋给原告。二、被告蒋经祥于本判决生效之日起十日内支付原告拖欠的房屋租金460000元，被告蒋经祥已交付的20000元押金（保证金）不予返还。三、被告蒋经祥于本判决生效之日起十日内支付原告以每季度租金为基数，自每期应付款日的次日起，按年利率24%计算至实际给付之日止的违约金。四、被告南京钢加工程机械实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告自2017年7月30日起按日租金145元计算至实际返还房屋之日止的损失；被告蒋经祥对此承担连带责任。五、被告林少华于本判决生效之日起十日内支付原告自2017年7月30日起按日租金289元计算至实际返还房屋之日止的损失；被告蒋经祥对此承担连带责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为人民币4400元、保全费人民币3020元，合计人民币7420元，由被告蒋经祥、南京钢加工程机械实业有限公司、林少华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。（此页无正文）代理审判员　　吴明燕二〇一七年十月二十六日书　记　员　　陈汉东来源：百度搜索“”