（2017）苏01民终7867号
裁判日期: 2017-10-26
公开日期: 2017-12-01
案件名称
南京新鸿运物业管理股份有限公司与卞龙梅物业服务合同纠纷二审民事裁定书
法院
江苏省南京市中级人民法院
所属地区
江苏省南京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
南京新鸿运物业管理股份有限公司,卞龙梅
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏01民终7867号上诉人（原审原告）：南京新鸿运物业管理股份有限公司，住所地南京市秦淮区汉中路185号。法定代表人：王中宁，该公司董事长。委托代理人：甘际，男，该公司员工。被上诉人（原审被告）：卞龙梅，女，1972年12月15日生，汉族，住南京市栖霞区。上诉人南京新鸿运物业管理股份有限公司（以下简称新鸿运公司）因��被上诉人卞龙梅物业服务合同纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2017）苏0102民初1506号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。新鸿运公司上诉请求：1.撤销南京市玄武区人民法院作出的（2017）苏0102民初1506号判决，依法改判。2.由被上诉人承担诉讼费。事实和理由：一审法院认为上诉人服务质量存在一定瑕疵，而在南京市玄武区人民法院生效民事判决中审理查明上诉人服务质量并不存在瑕疵，而是按合同的约定提供了服务。一审法院判上诉人按七折收取被上诉人物业费没有法律依据。同时，一审法院也有生效判决认定新鸿运公司提供物业服务的截止日为2014年12月23日，并以此为依据计算物业服务费，本案中一审认为新鸿运公司提供服务仅至2014年12月5日，属于认定错误。被上诉人卞龙梅辩���，一审判决七折物业费符合上诉人提供的物业质量，并且被上诉人也已经将该物业费转账于指定账户。被上诉人提交的照片、光盘、玄武区住建局及南京市公安消防支队玄武区大队出具的通知等，都可证明上诉人提供物业服务不合格。卓越大厦700多户业主中，已有400多户业主起诉。一审法院工作人员也曾经赴卓越大厦现场，了解当时的情况。上诉人的上诉请求不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。新鸿运公司向一审法院起诉请求：1.判令卞龙梅立即交纳2013年7月1日至2014年12月23日拖欠的物业公共服务费累计828.19元。2.判令卞龙梅交纳2013年7月1日起到判决之日的滞纳金248元。3.由卞龙梅承担诉讼费用。一审法院认定事实：2009年6月3日，新鸿运公司与南京泰亨房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定：合同期限自2011年3月28日起至首次业主委员会确定物业管理服务企业，并签订《物业管理服务合同》之日终止。并于2011年5月3日与卞龙梅签订了《卓越SOHO物业管理服务合约》，双方约定：物业服务费用按业主房屋的建筑面积计算，公寓（住宅）2元/平方米/月、公寓（办公）3元/平方米/月、商铺按4.8元/平方米/月、车库机动车机械车位80元/辆/月，露天机动车车位150元/辆/月；如业主、物业使用人违反合同的约定，未能按时足额交纳物业管理公共服务费和公摊水电费及相关能耗费的，每日按应交数额万分之五的标准向新鸿运公司支付滞纳金。同时约定：新鸿运公司的管理服务达不到合同约定的服务内容和质量标准，卞龙梅有权要求新鸿运公司在一定期限内整改并达到合同约定；造成卞龙梅损失的，新鸿运公司应予赔偿，如未在规定时间内解决或拒绝整改，卞龙梅有权要求新鸿运公司给予经��赔偿。2014年11月19日，南京市卓越大厦业主委员会与南京银贡物业管理有限公司签订了《南京市卓越大厦物业管理委托合同》。一审法院另查明：卞龙梅系卓越大厦938室业主，房屋面积23.54m²，系公寓住宅住户。一审法院又查明：2014年12月9日，玄武区住建局向新鸿运公司下达《关于责令南京新鸿运物业管理有限公司限期撤离卓越大厦的通知》，载明：“卓越大厦原由你单位提供物业服务，近期业主大会选聘了新的物业服务企业，已要求你单位于2014年12月5日移交，你单位未及时办理物业管理项目移交手续，违反了江苏省《物业管理条例》……”、“现责令你单位于2014年12月18日前按规定办理项目移交手续……”一审法院再查明：2014年2月14日，南京市公安消防支队玄武区大队向卓越大楼管理处下达了《南京市公安消防支队玄武���大队责令限期改正通知书》，新闻媒体曾报道过卓越大厦物业服务企业存在对公共设施未及时维修等诸多问题，一审法院也对业委会及业主进行了了解，普遍反映该物业服务不到位。上述事实由当事人提供的证据及当事人陈述所证实。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，双方当事人签订的《卓越SOHO物业管理服务合约》系双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，为有效合同。新鸿运公司应依约提供物业服务并确保服务的质量符合合同的约定，卞龙梅应依约缴纳物业服务费。根据现有证据及一审法院调查的情况，新鸿运公司服务质量确实存在一定瑕疵，很多业主也确实因对新鸿运公司提供的服务不满意而拒绝缴纳物业费，新鸿运公司自己当庭陈述该大厦未缴物业费的业主达200余家，综合上述情况，新鸿运公司提供了一定的服务，但很多服务存在一定瑕疵，故对于新鸿运公司请求判令卞龙梅交纳2013年7月1日起到判决之日的滞纳金248元的主张，一审法院不予支持，同时该瑕疵也应在物业费上予以体现，一审法院确认按照卞龙梅应缴纳费用的七折计算较为合理，关于起止时间，根据玄武区住建局于2014年12月9日的限期撤离通知，2014年12月5日，新鸿运公司即应按照要求移交，故物业服务费截止日期应计算至2014年12月5日，为便于计算，卞龙梅欠缴物业费的时间为17个月，案涉房屋面积为23.54m²，新鸿运公司自愿以23.34m²进行主张，一审法院予以确认，卞龙梅应缴纳物业服务费为555.5元（2元/m²*23.34m²*17个月*0.7）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、卞龙梅应于判决生效之日起十日内支付新鸿运公司物业服务费572元。二、驳回新鸿运公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取25元，由卞龙梅负担15元，新鸿运公司负担10元（该款新鸿运公司已预交，卞龙梅应于判决生效后十日内连同应付款项一并给付新鸿运公司）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人新鸿运公司提交了玄武区人民法院生效判决两份以及业主交费发票，以证明其在卓越大��事实上提供物业服务直至2014年12月23日。被上诉人卞龙梅对上述证据的真实性不持异议，但认为上述证据不能达到证明目的。被上诉人卞龙梅提交了其交通银行账户流水以及手机银行转账凭证一份，以证明被上诉人在一审判决作出之后，已经将相应的物业服务费用支付至上诉人的账户。上诉人认可该证据的真实性、证明力，但认为被上诉人应当交物业费至2014年12月23日。对上述证据的真实性本院依法予以认定，对关联性、证明力结合案件情况综合予以认定。一审法院查明的事实正确，本院予以确认。二审另查明，卞龙梅已将物业服务费572元支付给新鸿运公司。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。在物业服务合同中，双方应严格按照合同约定，履行双方各自的合同义务。上诉人上诉称被上诉人应全额支付物业服务费，且费用截���点应为2014年12月23日，对此本院认为，根据被上诉人提供的照片、视频以及消防部门要求进行消防整改的通知等，确可证明上诉人没有恰当、完全履行合同义务，提供的物业服务存有较大质量瑕疵，被上诉人据此可以要求减轻支付相应的服务费用。此外，玄武区住建局向上诉人下达《关于责令南京新鸿运物业管理有限公司限期撤离卓越大厦的通知》，其中载明业主委员会已要求上诉人于2014年12月5日移交，一审据以认定新鸿运公司实际提供物业服务的截止时间点为2017年12月5日，该认定并无不当。综上，新鸿运公司的上诉请求不能成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人南京新鸿运物业管理股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 殷源源审判员 孙 伟审判员 张旭东二〇一七年十月二十六日书记员 郭旭冬补充事实和理由 微信公众号“”