（2017）京01民终7549号
裁判日期: 2017-10-26
公开日期: 2017-10-31
案件名称
陈烨与北京夏都红雨物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第一中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈烨,北京夏都红雨物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京01民终7549号上诉人（原审被告）:陈烨，女，1978年4月16日出生，住北京市延庆区。被上诉人（原审原告）:北京夏都红雨物业管理有限公司，住所地北京市延庆区延庆镇新兴小区（工商银行储蓄所东侧）。法定代表人:赵红雨，经理。委托诉讼代理人:李东焕,女，北京夏都红雨物业管理有限公司职员。委托诉讼代理人:陈涛,男，北京夏都红雨物业管理有限公司职员。上诉人陈烨因与被上诉人北京夏都红雨物业管理有限公司（以下简称夏都红雨物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市延庆区人民法院（2017）京0119民初6044号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月11日立案后，依法组成合议庭，因本案没有新的事实,不开庭进行了审理，本案现已审理终结。陈烨上诉请求：撤销一审法院判决，查明事实后依法予以改判。事实及理由：夏都红雨物业公司提供的物业服务存在明显瑕疵，未达到格兰山水二期物业服务合同中关于物业服务标准的约定，一审法院明知道夏都红雨物业公司提供的服务存在质量问题，还判决我全额交纳物业费用，判决结果只会助长夏都红雨物业公司这种不负责任的态度，起不到最基本的警示作用，不利于小区物业服务的改善。夏都红雨物业公司提供的物业服务有缺失，小区没有做到封闭,夏都红雨物业公司对出入小区的车辆和人员没有任何管理，收破烂等闲杂人员随意进入小区,出租车在院里等活，五元车队半夜或者早上四五点钟在小区按喇叭，东侧护栏开出可以出入的小门，致使大量业主之外的车辆和人员进入小区；自收房入住后，单元门IC卡从未使用,闲杂人员随意进入楼内；车辆管理没有统一管理，随意性强；楼内消防设施损毁严重，存在安全隐患；小区绿化标准低，绿化面积不足;对小区公共设施未尽到维护保养义务；保洁工作不到位；急需在16号楼下建公共自行车棚；我家窗外墙体上有一个马蜂窝，想让物业公司帮助清除，但被物业公司生硬拒绝；对于顶楼的私搭乱建问题，夏都红雨物业公司只在口头上说说，但是没有实际行动进行管理。另外，一审法院裁判尺度不统一。夏都红雨物业公司辩称，同意一审判决，不同意陈烨的上诉请求和理由。我公司对车辆进出小区进行管理，有的车闯杆导致设备出问题，现经过修理可以使用；IC卡使用过，单元门禁开始是好的，后被业主用石头别门等方式弄坏，物业公司投入大量财力进行维修，还协同开发商、施工单位修理过；我们小区提供的是一级标准，不要求小区是封闭式管理，如果发现随意进入小区的人员，我们也会让他出去，对于收废品的人员，有些住户有需求；小区护栏被人为破坏后，物业公司会修理，征求过业主和居委会意见不让在护栏位置开门；消防设施的损毁不是物业公司造成的，物业公司对消防设施补过多次；物业公司没有把小区绿地挪作他用，且多次对草地进行补种，业主对绿化面积有异议应当找开发商，与物业公司无关；保洁工作进行到位，不干净的地方会清洁；马蜂窝的问题基本上都处理了，处理不了也和业主说明原因；建车棚需要报批；私搭乱建的问题从我公司进驻小区开始，就联合居委会找过城管，区城管部门没有答复的问题，我公司会往上级城管部门上报，对于陈烨邻居的私搭乱建，城管、居委会、市政市容部门开过会，但是没有最终解决。夏都红雨物业公司向一审法院起诉请求：判令陈烨交纳2015、2016、2017年度物业管理费6846元及违约金1249.3元，合计8095.3元并由陈烨承担本案诉讼费。一审法院认定事实：陈烨是北京市延庆区延庆镇格兰山水二期庆园街82号院16号楼1单元171室业主，该房屋建筑面积为125.94平方米。2013年5月格兰山水二期业主委员会聘用夏都红雨物业公司进驻该小区提供物业服务。2015年1月1日，该小区业主委员会与夏都红雨物业公司签订了为期三年的《北京市物业服务合同》，即2015年1月1日至2017年12月31日；夏都红雨物业公司服务的内容为：1、制订物业服务工作计划并组织实施；保管相关的工程图纸、档案与竣工验收资料等；根据法律、法规和管理规约的授权制订物业服务的有关制度。2、负责本物业管理区域内共用部位的日常维修、养护和管理。3、负责本物业管理区域内共用设备的日常维修、养护、运行和管理。4、负责共有绿地、景观的养护和管理。5、负责清洁卫生服务,包括物业共用部位,公共区域的清洁卫生,垃圾的收集等。6、负责协助维护公共秩序和协助做好安全防范工作。物业服务费收取标准为综合性收费1.51元/每建筑平方米・月。合同还约定：未能按时足额缴纳物业服务费，应当每日按所欠物业费总额万分之五的标准支付违约金;但合同中未明确约定交纳物业服务费的时间。陈烨每年应向夏都红雨物业公司交纳物业服务费2282元。2015年、2016年的物业服务费，合计4564元，陈烨没有交纳。2017年7月4日，夏都红雨物业公司诉至法院，要求陈烨交纳2015年至2017年的物业服务费6846元及违约金1249.3元，共计8095.3元。庭审中，夏都红雨物业公司提交了《北京市物业服务合同》和《格兰二期项目物业服务收费标准》，并承认陈烨答辩中所述存在的问题，但坚持所诉请求。陈烨坚持答辩意见，且拒绝夏都红雨物业公司的诉讼请求。上述事实，有《北京市物业服务合同》、《格兰二期项目物业服务收费标准》和双方当事人当庭陈述的事实在案佐证。一审法院认为，业主委员会与物业公司签订的物业服务合同对业主具有约束力。夏都红雨物业公司提供物业服务，陈烨享受物业服务，双方形成了事实上的物业服务关系。享受物业服务人应当按照国家有关规定和当事人的约定及时交纳物业服务费。陈烨为享受物业服务人，未及时交纳物业服务费，与夏都红雨物业公司亦形成了债权债务关系。夏都红雨物业公司要求陈烨给付2015年度、2016年度的物业服务费，共计4564元，合法有据，法院应予支持。关于夏都红雨物业公司要求陈烨交纳2017年度的物业服务费，合同中没有明确约定，属于缺乏依据的请求，法院不予支持。夏都红雨物业公司提供的物业服务并非完美无瑕，故要求的违约金，法院不予支持。陈烨在答辩中提到的露台私搭乱建问题,客观事实存在。陈烨应通过其他途径或诉讼程序解决，陈烨采取拒交物业服务费的方法抗辩欠妥，法院不予支持。需要说明的是物业公司与小区业主之间存在相互依存的关系。物业公司在服务过程中应充分听取业主的意见和建议，对业主反映的物业服务中存在的问题应及时答复与解决，达到不断提升物业服务水平和质量，以充分获取所在小区业主的理解和配合。同时，业主也应对物业公司的工作给予一定的谅解和包容,不能求全责备，尽可能地看到其在物业管理工作中的努力和付出，应当认识到及时交纳物业费是保障物业管理正常运转的前提条件。小区业主在发现物业公司在服务过程中出现瑕疵时，应当主动向物业公司反映，并提出合理化建议，亦可通过合法途径主张权利，但不应以此为由拒绝交纳物业服务费。若拒绝交纳物业服务费将导致降低服务质量的恶性循环，不利于小区乃至整个社会的发展，同时也侵害了已交纳物业费的业主的合法权益。唯有通过彼此的换位思考,在双方的共同努力下，方能营造更加和谐的小区环境。《物业管理条例》第四十一条、第四十二条之规定，判决如下：一、被告陈烨给付原告北京夏都红雨物业管理有限公司二○一五年度、二○一六年度的物业服务费，共计四千五百六十四元，本判决生效后七日内履。二、驳回原告北京夏都红雨物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，夏都红雨物业公司提交照片一张，用以证明该公司今年已经修理好了单元门的门禁。陈烨认为本案解决的是2015、2016年度的物业费用，没有必要就今年修好单元门门禁的照片进行质证。本案中，并无证据显示夏都红雨物业公司于2013年5月由格兰山水二期业主委员会聘用进驻小区提供物业服务。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。陈烨上诉称一审法院裁判尺度不一，但未提交相应证据。另查，一审期间，陈烨辩称，其不是故意拖欠物业服务费,是因夏都红雨物业公司服务不到位。电梯间、楼道不干净；楼顶露台私搭乱建；个别业主装修施工扰民，装修垃圾堆在楼道不及时清理；夏都红雨物业公司视而不见，因此其认为夏都红雨物业公司没有尽到服务管理责任。上述事实，有照片及双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：格兰山水二期业主委员会与夏都红雨物业公司签订的物业服务合同，对业主具有约束力。2015年度和2016年度，夏都红雨物业公司为格兰山水二期小区提供了物业服务，陈烨作为小区业主，接受了夏都红雨物业公司提供的物业服务，理应交纳相应的物业费。物业服务是一种同时带有社会公共服务和个体服务特征的群体性服务，是一种全天候、不间断、全方位、多层次、动态性的过程性服务，基于物业服务的上述特性，在对物业服务质量进行评价时不宜仅依据短时间内个别的、局部的问题认定，而应对小区整体的服务情况和持续状态进行多方位全面的考量。通过庭审调查可以认定，陈烨所提出的夏都红雨物业公司在对业主装修垃圾的管理等方面服务确实存在瑕疵，客观事实不容回避，夏都红雨物业公司应当采取措施予以改进，但从总体上看，存在的上述瑕疵并未对小区业主的正常生活和基本居住利益造成实质性影响，陈烨也没有充分证据证明夏都红雨物业公司履行合同存在重大违约行为。因此陈烨以夏都红雨物业公司的物业服务存在重大瑕疵为由要求减免部分物业费，本院不予支持。陈烨所述顶层露台的私搭乱建问题确实存在，夏都红雨物业公司也称其就该问题多次与相关部门联系会商。该问题，陈烨可以通过诉讼程序或者其他途径解决，夏都红雨物业公司也应当积极采取更为有效的措施加以推动，但陈烨以此为由要求减免物业费，本院不予支持。业主与物业公司之间的关系既是被服务与服务的关系，又是相互依存的关系，只有在业主充分交纳物业费的情况下，物业服务公司才可以提供更好的优质服务。业主以拒绝交纳物业费的方法督促物业公司提高物业服务质量的做法并不可取。同时夏都红雨物业公司也应接受一审法院的建议，首先树立便民服务意识，增强公共区域共同维护的宣传力度，积极有效地对机动车、消防安全进行管理，加强小区内的巡视和安保服务，以此赢得业主对物业服务工作的理解与支持。综上所述，陈烨的上诉请求及理由不成立，应予驳回。一审法院判决认定事实清楚、适用法律及处理结果正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定,判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费五十元，由陈烨负担(已交纳)。本判决为终审判决。审判长 陈 伟审判员 白 云审判员 王国庆二〇一七年十月二十六日书记员 刘姊婕 更多数据：